从商品房数据变化看清宜宾楼市

图表中的宜宾楼市

数据说明

本篇文章中引用的数据，均来源于宜宾市房管局官网公布的每月《宜宾市房地产管理局商品住房信息发布》。因有开发商会两个月甚至三个月报送一次销售数据的情况，所以备案数据可能会与每月的实际销售数据有一定的滞后性。

注:项目总数、已销、未销数据引自市房管局发布的信息；当月销售数据的算法是当月已销量减去上月已销量所得；日均销量为当月已销量除以30所得，均采用四舍五入取整原则。

08年宜宾商品房销售状况

依照市房管局08年12月10日发布的11月份宜宾市商品房销售信息，　统计为宜宾城区范围内，在售楼盘项目28个，总建筑面积213万平方米，可销售面积50.1万㎡，销售备案套数为16623套。截止2008年11月份，全年累计销售7664套（包括部份商铺），剩余住房总套数为4679套。

2008年宜宾商品房销售的制高点是1月份，月成交量达1363套，主要原因是因为前期的鼎业•江北兴城2467套房源、泰通•金宏小区362套房源；成中•金凤凰270套新房源、寅吾•宜都花园136套新房源推向市场。新盘的冲击力延续到接下来的两个月销售中。

7、8月份的数据基本持平，都处于较高的销售量，每天大概有30套左右的房源销售出去。8月份以后，交易量下滑，宜宾楼市真正感觉到了国际国内大行情的影响。国庆节是宜宾楼市的一个转折点。在一线城市的楼市已经出现交易低迷、房价下跌时，宜宾楼市并没有立即作出反映。国庆节大假购房者明显减少，连看房的人都很少，月交易量达到了本年的最低点。而到了11月份，因莱茵河畔•玉龙湾开盘，当月销售101套，使整个月的销量有了一定的起色。

07、08年销售总量基本持平

因07年1月份数据未公布，08年12月份数据还没有出来，就2—11月份的备案数据来看，两年的已销售总量基本相同，07年的销售总量是7594套，08年的销售总量是7664套，日均有23套左右的房源销售出去。

8月过后销量减少

08年初因几个楼盘取得预售房许可证推出了3000多套的房源，上半年楼市成交量保持在一个较高的状态，同比07年有较大的增辐。

8月份过后的成交量，逐月走低，跟07年同期相比有较大辐度的下降，最高降辐达50%以上。特别是10月份以后，宜宾楼市的成交量已有很大幅度的下滑。体现在单个楼盘的销售量来看，某一个楼盘一个月有100套左右的销售量，已不多见。多数楼盘每月的成交量在30套以下，甚至有几套的情况。

数字玄机

成交量：折射博弈力量的对比

总体而言，2008年的成交量出现了整体性下跌，这是宜宾楼市的大行情。

在这一行情之下，政府在各种层面试图刺激楼市的复苏性增长。早在秋季，政府已经在给房产行业打气，从而在业界掀起了一阵关于是否“锅底”的热议；而在近期，在酒都饭店，政府组织了一次房地产行业的“政策解读”，通报四川省政府的“若干意见”；可以说，当全国救市之场此起彼伏，宜宾亦不能免俗，祭出了“优惠政策放宽”、“解冻第二套住房”、“减免收费项目”等方案，业界为此还“解读”出了出台时间在近期……

在这一行情之下，开发商在寻求自救，使出诸多招数自救。一些开发商开始寻求资金“解渴”，据透露有以月息3分向民间融资的企业，足见其资金链的紧张程度。而一些稍好一点的企业则通过裁员减薪和缩减开支，甚至拖欠建筑付款等方式，以求自保。人们感知得到的就是现在一些工地施工速度开始减慢，而塔吊停止旋转的也不少见，新开工的项目则更是少之又少--楼市寒冬，就以这样的方式降临了。

在这一行情之下，投资和投机者持续观望，寻求“抄底”时机。一位购房者在数月之内，先后在高位卖出了A楼盘的一套房，在另一楼盘“入会”排号，之后又重新在7折左右的低位买入了A楼盘的另一套房，按他的价格，他在这“高吐低吸”的“吐纳”之间，直接节省了10万左右的资金。虽然，这种操作机会并非对所有人有效，但虽见这其间的涨跌空间……与前期的股市类似，大多数人在“没有最低只有更低”的心理暗示之下，投机者们与开发商之间，在这种心理层面的角力还将会继续下去。

在这一行情之下，消费者被制于种种信息不对称的局面，“该出手时已出手”。从前述的图表中可以看出，每个月依然有相当数量的成交量。或许，这就是所谓的刚性需求？虽然，这种判断有些武断，但这充分说明，任何一个市场，在任何一个时刻，都会有一定程度的需求，对开发商而言，则是如何以自己的产品去迎合这种刚性的需求，逆市而为。所谓危难时刻显身手，只有在这样的严冬之中才可以充分展示企业产品的竞争力，而不是行情看涨之时。同时，在这一行情之下，我们发现舆论开始谨慎评价楼市行情，“涨声”不再。值得关注的是媒体对宜宾楼市行情的评论。虽然，在行情看涨之时，能冷静喊出楼市危机的媒体当属凤毛麟角，这很正常；但在行情看跌之时，哪怕是直面寒冬看空行情的媒体，依然是欲说还羞避重就轻，哪怕是无法回避的数据亦是犹抱琵琶半遮面。

总而言之，政府、开发商、投资者和消费者，以及媒体，在处于黄金期的楼市盛宴散去之时，显现出了各自的另一种面目，他们之间的博弈与较量，亦将在另一种质地的舞台上进行着，直到下一个轮回！

据宜宾《新三江周刊》

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