全国救市中的宜宾楼市

在全国大部份城市已“哀嚎连连”，“救市”声不断的时候，被人诟病的楼市是否需要“拯救”，政府救市能否如愿等争论不断，宜宾这个偏安于西南一隅的三线城市的楼市会出现什么样的变化？

风云变幻的全国形势
关键词一 地方政府救市

在全国房地产待续低迷和全球性经济危机的大形势下，陆续有地方政府出台相关的救市政策。9月4日，西安市出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》，9月27日，南京市出台《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》，10月14日，杭州市出台《关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》……。

据10月16日南方日报《政府救楼市正在全国十多个大中城市蔓延 沪杭高调出重手穗深是否会跟进》报道，地方政府“救楼市”的政策正在蔓延。出台救市政策的地方政府从最初的地震灾区成都到西部地区的重庆、西安，到中部地区的长沙、武汉，再发展到东部沿海的福州、厦门，现在已经到达长三角最重要的代表性城市南京、杭州和上海，截至10月20日，已有18个城市出台了“救市”政策。

关键词二 国家支持居民购房

10月16日，《广州日报》报道：在15日的长三角改革开放和社会发展情况新闻发布会上，国家发改委副主任杜鹰对当前多省市提出的“救楼市”举措给予积极肯定，他说，部分城市采取的新措施是个好消息。

他透露，国家将根据经济发展的情况和房地产市场的变化，进一步研究一些必要的、地方政府可调控范围内的政策，目的是保持房地产市场的平稳发展。

权威消息人士透露，住宅和城乡建设部正在拟定旨在稳定房地产市场的一系列新措施，该措施将包含在国务院稳定宏观经济的一揽子计划中，且有望于近期出台。

据10月19日《南方都市报》报道，在18日的“中国市长论坛”上，住房与城乡建设部副部长仇保兴在论坛上表示：“应该给各城市政府一定的自由度，各地的政府应该说有能力、也有责任，做出一些政策上的选择。”这是高层首次对各地刺激楼市政策作正式表态。

新华网报道：10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署四季度经济工作。会上要求加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。

关键词三 救市政策

若要对地方政府出台的各种“救市”进行分类，主要可分为三种类型：

公积金调整 各地救市政策公积金的调整主要为降低首付，武汉、长沙、沈阳、厦门、成都等地，公积金贷款首付由30%降为20%。调整贷款年限和贷款额度，长沙，贷款最长期限由20年调整为30年；石家庄，公积金贷款上限40万元；沈阳，公积金贷款年限30年，二手房20年；河南，贷款最长期限30年，首套商品房购买者房贷利率优惠；厦门，90平方米以下保障性住房，贷款利率下调，最长贷款期限20年；成都，贷款最高额度30万元，贷款最长期限30年；杭州，放宽公积金贷款，最高额度由50万元提高到60万元，最长期限调整为男65岁、女60岁；常州，取消对二次及以上住房公积金贷款最高额度限制。异地贷款，沈阳，开通公积金“异地贷款绿色通道”；河南，省内购房，可异地申请住房公积金贷款；成都，可异地申请住房公积金按揭贷款。

契税调整及财政补贴 石家庄、沈阳，普通住宅1.5%契税税率；福州，契税减半；杭州，实行购买商品房契税、印花税补贴；成都，契税减免及享受财政补贴。财政补贴方面，长沙，在2009年12月31日前出售二手商品房，并购买普通商品房的，其二手商品房交易所交营业税由财政给予全额补贴，多项房地产税费减免或延迟收取；西安，不同面积的住房，购房户按购房款总额的相应比例享受政府财政补贴，按开工时间设置不同比例，减免普通商品房项目房地产开发企业的城市基础设施配套费；南京，购买普通商品房可按面积获得“补贴”，房地产开发企业缓缴、分期缴纳基础设施配套、人防等建设费用，取消“一套一价”的商品房价格管理方式；武汉，分别给予房款总额7%、5%、4%、3%、0.5%的补贴。

放宽购房入户 厦门，购买70-80平方米商品住房可办理不超过2人的常住户口；杭州，购房入户政策实施范围扩大到上城、下城、西湖、江干、拱墅区等区域，购买100万元以上房产的买房者，可办理杭州市户口。

关注宜宾
成都不是宜宾的样本

成都楼市在秋季房交会前后的表现已不再回避“房价降价”，房价重回3000时代即重新出现3000元/m2的住房，对于成都楼市的降价是否会波及到宜宾，在10月18日本刊组织的房产界策划人士沙龙上，宜宾房产界人士并不认同。

有成都和宜宾两地操盘经验的成都链生投资咨询有限公司宜宾项目运营总监周旭辉认为：今年9月份在成都做了一个市场调查，成都房地产目前均价为4500元/m2左右，去年高峰的时候（5月份）均价达到了5600/m2。在成都去年几乎找不到3000元/m2的房子，今年就有了。成都出现房价下跌主要集中在两个区域，一是郊县，降价幅度比较大。二是号称成都双线的光华大道和南沿线。这两条线，在2006年和2007年房价攀升比较快的时候，房价上涨的速度也最快。当时光华大道一个项目的策划部经理，广告公司给他打电话问，喷绘应该换了，那已经是上次的价格了。他说，不用换了，再过三天价格要还调整。当时这两条线的价格幅度拉得比较大，现在下跌也比较大。宜宾跟成都的环境有很大的不同，一个是省会城市，一个是三线城市，成都楼市不应该作为宜宾的参考，我们可以关注、讨论，但是个人感觉没有什么参考价值。

宜宾处于观望期

丽雅置地策划部经理史闯：宜宾上半年的楼市，4至7月份，从林中漫步开始，宜宾楼盘遍地开花。林中漫步、西湖湾、江北兴城、鑫空间的相继开盘，使得这个时期成为了一个集中性投放量的释放和购买力的释放。本身购房者在前段时间就进行了一个释放再加上现在经济形势的综合影响，加重了这种观望情绪。我们肯定这种观望情绪会有一定的持续期，结合现在的经济和房产形势，全国有近20多个省市出台了相关的救市政策，这统计多为一线城市，还没有统计到我们二、三线城市，这种救市政策，中央也表示默认。结合宜宾本身的市场，个人认为这种观望期会持续半年左右。为什么这样讲？我们分析这两年的宜宾房地产市场，在经过了一个集中性的消化后本身就会导入一个房地产客户重新的积累期，就像做一个透析一样，通过一个集中的消化后，需要有一个近期的休整期。这段时间的萧条不代表购买力的下降，新的购买力是随着时间的延长在不断的蓄积和增加的。

"宜宾房价没有泡沫"

宜宾鲁能集团营销总监王卫刚：宜宾的房价还处于刚刚起步的阶段，成本在一个劲儿地涨，房价并没有出现快速的增长，所以说宜宾的房价基本上是没有泡沫的。成都等地的降价，是资金链有问题。开发商大规模开发，全线告急以后，资金压力增大，恒大集团，国庆期间打折销售迅速回款48个亿。像重庆恒大城，十一期间全线8.5折，开盘当天就卖了670多套，说明刚性需求是有的。宜宾大宗开发少，大多开发商是用心经营着自己的一个盘，小盘撑一段时间，不会受到太大的影响，没有大城市那种由于资金无法支撑而降价回笼资金的可能。

政府有没有必要救市

对于宜宾政府是否该对宜宾楼市“救世”这个问题，宜宾房产人士认为：希望宜宾政府不一定非要“救市”，但是要有正确的引导，纠正市民某些不正确的看法。如果宜宾也像成都一样，把公积金贷款的额度，贷款的年限，契税、交易税等措施能够真正地实施在消费者身上，才能降低消费者购房成本。政府除了要出一些政策以外，还要从城市基础设施上下功夫，城市的综合配套不到位，直接影响到城市价值的提升。举个例子，年初政府规划2008年在莱茵河畔旁边修建一个菜市，现在已经10月份了，选址都还没有定下来。

宜宾：尚无救市信号

10月20日，在全国各地陆续出台“救市”政策的大背景下，记者就宜宾是否会出台“救市”政策，连线了我市房管局相关部门，“宜宾是否出台‘救市’政策，目前尚不明确。”市房管局工作人员回复记者。

市民观点：
房价越高 对政府越有利

网友紧斗长不帅：看了市领导对我市房价的评论了，我在怀疑政府是否经过了详细的市场调查，就凭下属上报的几个房价数据就断定宜宾房价已经见底？说我市均价在2360元/m2，请问，除了白沙、柏溪、江北这些上班不方便，上学不方便的地方，哪里还有2360元/m2的房子，就连深受纸厂臭气影响的江北二岗楼盘也要2700以上才能买到，更不要说南岸、城区超越3000的房价。我知道，房价越高，对政府财政越有利，政府没有钱了，就拿地出来拍卖，如果房子卖不了高价，土地就不能高价，政府就得减少利润，之前房价居周边城市榜首时，为什么不说宜宾房价过高，现在房价还没有看到降价，怎么就说见了锅底？

宜宾楼市无需救市

市民张晓旭：救市？完全没有必要。第一，宜宾房价降了吗？就算有些开发商为了筹集资金打出促销牌，也是十分隐晦的，并没有赤裸裸的给我们降价优惠；第二，宜宾楼市有救市的必要吗？显然目前还不至于。既然房价没有降，那么楼市就不会崩盘，也就不存在救市；第三，18个城市政府出台救市，那是因为这18个城市楼市已经崩盘，或者存在崩盘的危机，政府必须出手了；第四，救市是否成功还是未知数，我认为，如果那18个城市救市成功，宜宾将会紧跟其后，现在我们是观望期。

二手房
一月降价三次仍未卖掉

市民罗敏告诉记者：在《新三江周刊》刊登出售二手房的罗敏已经是第三次修改价格，一个月前，家住柏溪的罗敏希望出售自己的住房，一套近140平方米的精装房，当时标价为24万，每平方米1700多元，这在目前的市场来看，并不算高。一周之后，罗敏要求改为23万，“有几个人问，但是都说贵了，我现在降一万，看怎么样。”今天，罗敏再一次要求把房价降为22.5万，每平方米1600元，“这是我的底价了，我装修都花了好几万，没办法再降如果还没有人问，我就不打算出售。”

在全球经济出现危机和国内房产市场调整的双重作用，政府是否应该对房产市场调整政策和如何调整成了这段时间各种媒体的热点话题，各方也都抛出自己了的观点。

在全球经济出现危机和国内房产市场调整的双重作用，政府是否应该对房产市场调整政策和如何调整成了这段时间各种媒体的热点话题，各方也都抛出自己了的观点。

救市语录

易宪容：政府救市是短视

易宪容在10月16日的博客中发表了政府救市房地产是一种短视行为的观点。2008年房地产市场火爆的条件与环境已经发生了根本性的变化。比如说，房地产市场政策、金融市场环境、房地产购买住房的对象、居民住房消费观念等都发生了根本性变化。如果房地产开发商仍然以2007年的房价水平，地方政府以过去居民的购买观念，希望让居民进入房地产市场，是不可能的。所以，不要说地方政府所谓房地产的“救市”政策没有多少作用，就是中央政府重新启动什么救市政策，估计所起到的作用也会十分有限，因此当前房地产市场的条件与环境已经不同的了，除非政府希望用一个新泡沫来掩盖旧的泡沫。

房地产市场泡沫吹大最后肯定会破灭，房地产泡沫破灭后的结果，我们政府对此会十分清楚。中国的房地产市场已经繁荣了近10年了，房地产市场的价格也快速飚升了10年，但是，无论是从世界历史还是从中国的历史来看，房地产市场也同其他任何市场发展一样，都会有一个周期性的变化。政府救市，一定会严重摧毁购买住房者进入房地产市场信心。因为，当政府的各种房地产救市政策出台时，购买者一定会感觉得，当前房地产市场面临严重的供过于求，政府才出台各种政策引诱住房购买者进入房地产市场。当购买住房者有这样的感觉与预期时，他们进入房地产更是会谨慎，甚至于不会进入房地产市场。

郎咸平：学习美国救市

经济学家郎咸平出席新趋势论坛时说，救市本身是对的，但是如何救市，救市的理念是什么？我们还没有搞清楚。中国已经在前几年进入到了一个前所未有的工商链条时代，一个部门出问题的时候，他就会产生连锁反应的骨牌效应，冲击到第一、第二、第三、第四、第五个部门。美国政府救市的做法值得我们学习，不是他的做法，而是他的理念，不是直接救楼市、股市，而是在发生金融危机的时候，立刻设立防火墙，让金融危机不要冲击到第二张、第三张骨牌，具体的做法就是由政府干涉，由政府出资金直接帮助每一个受到灾难的金融机构。最近，美国和欧洲政府联手共同建设防火墙，他的具体做法是欧美各国同时大幅降利率，提供大量的现金和流动性注入金融体系，而且以非常便宜的资金注入金融体系。

时寒冰：救房价将给中国经济带来灾难

中国财经传媒人联盟特约观察员、南京大学客座教授时寒冰，在博客中发表了救房价将给中国经济带来灾难的观点。

救市只会给中国经济带来危害，只会损害中国经济的发展，甚至给中国经济带来一场灾难。广州、深圳的房价在泡沫破灭后走出的惨烈跌势行情，已经为中国未来的房价走势描绘出了一个清晰的路线。救楼市等于维持高房价，维持开发商暴利，吞噬消费，抑制内需。救楼市等于强化垄断，消除竞争，增强惰性，进一步导致房地产业的畸形。救楼市只有使短痛变成长痛，使开发商经受更长时间的煎熬，使房地产企业经受更长时间的迷失，将来倒下的开发商会更多。

他还认为地方政府救楼市有八大心病。

（一），地方政府救楼市未得到中央明确的表态支持，只能小心地进行，力度有限。地方政府的救市政策很多都是欺骗性的，比如，购房补贴1%，房价随便一跌就不止20%，看看深圳的情况吧，半年跌了多少？

（二），目前出台救楼市的政策非常不妥。

（三），即使地方政府救楼市，也必然以失败而告终。原因是，房价由于连年上涨，已经远远超出了民众的实际购买力，这意味着实际消费能力的下降。

（四），房价的下跌端倪已经露出，地方政府救市为热钱高位套现撤离提供了良机，热钱逃离后，房价必然步入漫漫不归路。地方政府救楼市，其实是自取灭亡。

（五），人口红利已经消失，人口结构的悄然变化，已经注定严重透支未来利润空间的楼市，将步入一个长达10年左右的低迷期。

（六），救楼市可能灭杀开发商。

（七），民众财产缩水，尤其股票被套，使得民众的购买力被束缚，加之社会保障体系没有建立起来，民众要把积蓄的大部分资金用于填补公共产品缺位的空白，弥补社会保障缺位之苦，剩余的资金才能考虑买房问题。

（八），救楼市危害民生，破坏稳定。

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