透过成本看宜宾房地产市场

无可否认，正常的房价等于一定的成本加上合理的利润。因此衡量房价是否正常，高了还是低了？成本是重要因素，而要搞清楚利润有多少？成本也是关键。那么，宜宾目前的房地产开发成本到底为多少呢？

对于这点，绝大多数开发企业一直都讳莫如深，直到7月份我市一位姓王的先生公开了一份开发成本预测表后，事情才有了转机。到8月份，一位在房地产行业工作了多年的人士，才愿意在不公开姓名的情况之下，向记者透露了一些这方面的情况。

房地产成本

据这位人士介绍，除开诸多不确定因素，开发一个房地产项目的成本大概由几部分组成，一是土地成本，也就是拿地的成本；二是建安成本，说白了这是建房子的成本；三是管理成本，建设过程中，开发商的各种管理、人员支出、资金成本、营销成本等等；最后一部分就是开发商的税费了。

该人士笑称，房地产的成本在业内并不神秘，这是开发企业的基本技能之一，列一个成本清单，这个过程只需要十来分钟，有些还会迅速一些。比如王先生计算的这个预测表，是按高层项目算的，在住宅用房上，除开土地成本，其它的款项加起来每平方米在1700元左右。因为他算的是“集体建房”，没有包括营销及销售周期等方面的费用，另外是以中档楼盘为基础为出发点，所以作为商品房来讲，可能稍低了一些，但这个算法总的来说是靠谱的。

根据这一基础，该人士称，不算地价，再除开个别楼盘，就高层项目而言，目前宜宾中档一些的楼盘成本每平方米在1700元至1800元左右，高档一些的在2000元至2200元左右。比如今年拍卖的几宗土地，因为容积率都在4以上，密度又在20%以内，所以为全高层，可以套用以上的成本。这样看来，中坝每平方米的楼面地价为900多元，楼盘比较高档，所以加上2100元左右的成本，每平米总的成本就在3100元上下，而白沙土地的楼面地价为300多元，中档就加1800元，高档就加2000元，每平米总的成本应该在2200元上下。

虽然有了一个大致的数据，但这位业内人士也强调，因为不同的开发商在公司的管理成本、财务成本及销售费用等几个成本构成方面是不同的，所以这些数据只能是一个参考。另外，随着今后我市房地产业的发展，楼盘在产品研发、产品配套、小区景观等方面投入的加大，成本也会越来越高。

房地产回报

有了成本的大概数据，房地产的回报是不是就一目了然了呢？因为房地产的特殊性，这位人士从利润与资金回报两个方面作了分析。

从利润上来讲，他认为并不高，考虑到用在售楼盘举例比较敏感，这里他虚拟了一个项目：比如某楼盘每平方米的楼面地价为300元，其它成本为1900元，总成本就为2200元，如果均价卖2640元，总的利润就为20%，如果开发与销售的周期加起来算3年的时间，那么每年的利润还不到7%，这与许多行业相比，利润算是很低的了。

另一方面，再用资金回报率来衡量，就明显不一样了。比如这个项目总的销售额为7亿元的项目，最后利润是1．4个亿，开发商只要前期拿地时付8千万土地费，准备部分必要的资金，再交一些前期的配套费，其他的钱通过银行及民间借贷，在建筑工程方面，建筑公司再垫资一部分，一开盘，马上还可以销售，从这个意义上讲，开发商也许只用2个亿多一点的自有资金，就撬动了一个7亿元的项目，这与期贷买卖的原理有相似之处。而1．4个亿的利润，资金回报率就接近70%了。

有了以上这些，就可以解释为什么只要先缴足房款，有部分住房就可以以低于成本的价格买到，因为开发商在民间借贷，利息是很高的，先缴房款，实际上可以看作是借钱给开发商，便宜出来的这部分款项，算为支付的利息。

开发商心理

前面说房地产特殊，从这里就看出，虽然房地产行业资金回报率高，但风险也大，因为资金回报必须是建立在成本之上的回报，如果一但卖不到成本价，亏起来也与期贷相似，不但会爆仓，而且是加倍的亏。而消费者对房地产又往往是追涨杀跌的心理，市场在上涨阶段时，这个季度卖2500元，下个季度就2600元了，再下个季度就2700元了，所以购房者买房积极，怕等下去房价更高。这时开发企业看到了赚钱的机会，拿地也积极，最后就有可能造成供大于求。反过来也一样，当市场处于下跌阶段时，这个季度房价为3000元，但购房者的预期为2700元，等下个季度房价真为2700元时，购房者的预期又会改为2500元，如此下去，开发商非破产不可。所以在市场环境不好时，开发商首先想到的就是不再买地，以求自保，或去外地更好的市场发展；第二，一般会拖延在建项目的工期，以时间换空间；第三就是尽量不降价，卖一套是一套。

当然，这中间不排除为了搞活市场，开发商会有一些促销的优惠活动。对于部分尾盘而言，在极端情况之下，也不排除会低于成本价销售，因为这时总的成本已经收回了，无非是实物利润与现金利润，或利润多少的区别，但对于大多数成本都没有收回的在售项目而言，万万不敢低于成本卖房。

这样一来，随着市场上的自然消化，房源就会慢慢减少，一但到供不应求阶段，房价又会循环到下一个上涨时期。

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