税收杠杆调控宜宾房价效果如何？

2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施。经过一年多的房地产调控，国内楼市投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。对于未来房地产市场的“前途”有关业内专家认为，今年的看点仍在于中央政府与地方政府的博弈以及政府与开发商的博弈上。那么，税收作为市场经济条件下宏观经济调控的重要工具，在宜宾楼市的价格走势中，起到了怎样的作用？

近年来，按照中央关于加强房地产宏观调控的总体部署，政府部门积极落实各项政策措施，有效发挥了税收对经济和收入分配的调节作用，促进了经济社会持续快速协调发展。在“新国八条”的第三条就明确提出，要调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管。 “新国八条”正式实施已经一年多，宜宾在房地产相关税收方面执行情况如何？房地产税新政对宜宾房价有什么影响？

税收杠杆对房产市场有什么影响？

【政策】调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

【解读】业内人士认为，相比之前执行差额收取营业税，新 “国八条”再次严格了二手房交易税费。住房不足5年转手交易按5%全额缴纳营业税，使得5年内房源交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。

其次，对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，将有效地遏制部分开发商过快上涨价格。预计各地区将陆续出台房价的抑制措施。

第三，加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。目前部分城市存在明显的避税现象，导致了楼市调控的部分措施作用减弱。预计调控很快将弥补这部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加税费在一倍以上。

第四，严格执行个人转让房地产所得税征收政策，个税很可能开始按照20%收取，如果严格收取将给市场调控带来相比房产税更有效的作用。

执行“新国八条”宜宾进一步加强房地产税收征管

“房价”二字,关系着老百姓安居乐业,关系着经济健康发展,关系着社会和谐稳定。在“史上最严厉”的楼市调控政策之下,房价“过快上涨”势头已得到初步遏制。然而,目前的房价距“合理回归”还有多远？如何扎紧楼市调控的“篱笆”？这些仍然都是老百姓普遍关注的焦点问题。

宜宾市主城区当前房价如何？

据统计，目前，翠屏区主城区（包括柏溪在内）在4000--6000元/m2左右。分析人士认为，南岸东区的丽雅置地和南岸西区鲁能的在售楼盘价格虽然有的突破了6000元，但房源少价格高。而临港区比如地中海蓝湾等楼盘，房价大约在4500—5000元/m2左右，正和金帝庄园的开盘价也在5500上下。 因此，去年下半年至今，宜宾主城区的楼盘价格波动不大。

宜宾房产界一位资深人士认为，导致宜宾主城区商品房成交量较低有多重因素。对于宜宾来说，首先是供需不平衡。主城区尤其是南岸东区、西区房源严重不足。房源较为充足的柏溪、临港房价在4200至4800元/m2上下浮动。就当前的房价来看，仍然有一大批有刚性需求的人买不起房。以一套总价50万元的商品房为例，需付首付15万元，对多数工薪家庭来讲，一次性付15万元首付仍然比较困难。也让这批人处于观望中。投资炒房一族则担心房价涨幅不够，同时国家到地方不断出台的房地产调控政策，受信贷政策的收紧和二套房首付政策等多方面的制约，也让投资者处于观望中。而房产税的试点征收，在一定程度上加重了投资者的压力。目前，应用存量房交易评估计税系统已于2012年1月1日开始在全市范围内正式运行，对二手房交易也有较大影响。

一位税务方面资深人士也认为，以税收作为经济杠杆对宏观经济进行调控的作用是具有风向标意义，虽然税收在房价占比中较小，但却是国家宏观调控政策的具体体现，起到遏制房价过快上涨，引导房地产市场健康发展的作用，并且还起到增加地方政府财政收入的作用。因此，税收政策就会因为房地产市场的变化，而作相应的调整。

记者采访获悉，宜宾现有房地产开发企业218户。其中，在市区的有90户，累计有项目的公司47户已开发项目共106个，现有开发项目的企业有13户共16个项目，大多数房地产开发企业处于无项目开发的状态。2010年，宜宾市共组织各项地税收入54.35亿元，其中房地产收入8.82亿元，占总收入的16.22%，是我市地税收入的新增长点，对全市的地税收入具有举足轻重的作用，是仅次于五粮液的第二大户。2011年，共组织房地产各税收入74778万元，同比增收19502万元，增幅为35.28%。市地税局房税办有关负责任人指出，房产税收的目的不是为了政府财政收入，如何合理支出、使百姓增收更加重要。

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