千余亩项目来袭 宜宾楼市Hold得住吗？

鲁能•山水原著项目近日盛大启动的消息席卷全城，坊间关注颇高。在这个谈房色变、楼市走向牵动人心的时刻，市民对这个占地千余亩的项目尤为关注：如此大的项目对西区建设有何影响？价格会不会像鑫悦湾Ⅱ期一样低于市场预期？

大项目大规划 西区区域价值再拔高

大体量的项目便于整体规划建设，区域影响力也让相对较小的项目难以望其项背。如南岸东区开发收尾的莱茵河畔，其建筑面积约83万平米，是宜宾大多层峰人士理想置业的首选，该项目的建成引发了大家对居住品质的关注，区域商品房价格也不断拔高，在整个宜宾房地产项目中可谓鹤立鸡群；再如南岸西区鲁能地产建设的山水绿城（含碧峰园、林中漫步、鑫悦湾、鑫菁英等小区）建筑面积达480余万平米，推动宜宾楼市前行的同时，有效带动了南岸西区的发展……

而本次鲁能地产推出的山水原著，位于南岸西区南丝绸路以东，毗邻凤凰溪及七星山，占地1600余亩，规划建筑面积约160余万平米，涵盖了集住宅、学校、医院、文体中心、风情商业街等。这在加强东、西区交融的同时，也让西区一座新的“城中城”初露端倪，整个宜宾城市建设的西拓进一步加强，区域居住价值或会顺势拔高。

大项目刚改路 西区房价受牵制

在山水原著即将入市之际，不少业内人士猜测其B-05地块价格十之八九在6000元/㎡上下，坊间猜测更有开出5600-5700元/㎡的可能。

理由一：鲁能地产新近推出的鑫悦湾、鑫菁英价格涨幅较小，甚至鑫悦湾Ⅱ期开出低于市场预期的均价，“亲民”趋势越来越明显，山水原著极可能延续这一趋势。

理由二：从山水原著自身来看，一期B-05地块房源就达4848户，且户型面积约70-140㎡，主打刚需刚改户型，客户目标主要针对中层收入人群，价格应该不会太高。而此类价格的猜测，无疑也是基于整个房地产大环境，以及今年宜宾整体楼市走向深陷迷局的现状。

西区大地坡的建设，使得西区楼盘竞争加大，若真如上述猜测，西区其余在售楼盘是不是会压力山大？记得前两年西区仅有鲁能项目时，区域均价最高集中在6300-6500元/㎡，随着丽雅置地、成中房产等房企定位相对高端的楼盘的到来，西区整体房价被抬高，部分达到7000-7300元/㎡，连定位刚需的春天里优惠后均价也在6200-6500元/㎡左右。如今鲁能再次“大战”西区，项目地理位置不说优越但也不差，加上相对“亲民”的价格，势必削减区域房价上涨的气焰，一定程度上牵制其他新开楼盘的销售定价。

大项目大节奏 扰动宜宾楼市

鲁能•山水原著建筑面积160余万方，一期B-05地块规划4848户，相当于4-5个鑫悦湾（一期），如此大的体量似乎影射出鲁能从“小盘操作”走上“推大盘”的节奏。这样的体量和可能相对亲民的价格加剧西区竞争的同时，势必也会冲击整个宜宾主城区楼市。从目前宜宾主城区楼市来看，南岸东区房屋均价在7300-7500元/㎡左右，价格高端但部分楼盘实际品质还有待商榷，紧邻东区的山水原著既可享受东区配套，也有较完备的自身规划，很可能动摇部分意欲置业东区的购房者；再看近来热度不减的临港楼盘均价大都在6000+元/㎡，若山水原著价格也在6字头上下，想必更多刚需刚改购房者目光回聚西区，临港商品房销售阻力增加；与西区一江之隔、商品房均价6500-7000元/㎡的中坝相比，居住环境不差的山水原著在价格上也更有优势。

除了传统意义上的主城区，山水原著的面市对紧邻的“金沙新区”或也影响明显。目前，天池片区部分楼盘均价5800元/㎡左右，柏溪片区部分楼盘也达5100元/㎡甚至以上，除铁定心仪天柏区域的购房者外，恐怕也有不少人愿意多花几万元买西区。这样一来，金沙新区楼盘将面临购房者随着主城区房源增加而流失的压力。

综上来看，山水原著若秉持鑫悦湾的价格营销策略或更猛烈，届时将可能开出前述6000甚至5600元/㎡的价格，那整个宜宾楼市都将深受冲击。在楼市竞争加剧、购房者越来越理性等多重压力下，宜宾楼盘新推房源势必被迫重新调整销售价格。倘若就此宜宾市区及周边房价调整，南溪区等其它区县房价必然也将受到一定影响。换句话说，鲁能•山水原著或将引导宜宾房价走向合理。

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