房奴们谨记提前还贷"有讲究" 下月起房贷增多

2011年，央行在2月8日、4月5日和7月6日三次调整了基准利率，分别上调了0.2、0.2和0.25个百分点。而按照银行惯例，借款人在签订个人房贷合同时，均与银行约定贷款基准利率的调整方式为"次年1月1日"。也就是说，对于借款人来说，从2012年1月起执行的新利率，将是央行今年三次加息以后的累计利率，如五年期以上贷款的基准利率将从今年初的6.40%涨到了7.05%。

在今年不同时段办理的个人房贷，基准利率上涨的幅度会稍有不同：今年2月9日前办理的房贷：基准利率将从6.40%上涨到7.05%，上涨0.65个百分点；今年2月9日至4月5日办理的房贷：基准利率将从6.60%上涨到7.05%，上涨0.45个百分点；今年4月6日至7月6日办理的房贷：基准利率将从6.80%上涨到7.05%，上涨0.25个百分点。及时、足额还月供别影响个人信用

小赵说，他是去年刚买的房，总价41万多元的房，首付了21万多，贷了20万元。在接到短信后，小赵不敢怠慢，很快来到了银行，请银行工作人员仔细为他算了算账，看月供到底增加了多少。"我选的是10年期等额本息还款法，现在执行的是今年2月9日以前的基准利率6.40%，月供为2260.8元；下个月利率涨到7.05%以后，月供将增加到 2327.33元。"

银行工作人员再三提醒小赵，"每个月必须按时、足额还清月供"。他们也提醒其他市民，从下月起，一定要关注月供金额的变化，千万别因为疏忽大意而拖欠了房贷，进而影响个人信用。

由于利率上调，月供增加使得借款人自然而然的想要提前还贷以节省利息支出，事实上每年末也都是提前还款的高峰期。但银行人士提醒说，具体情况要具体分析，至少在两种情况下提前还贷是不划算的：一、等额本金还款期已过1/3。对于使用等额本金还款的借款人，等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，这样当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，如果此时选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出；二、等额本息还款已到中期。对于使用等额本息还款方式的借款人，等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，此时已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷意义不大。另外，如果有高回报的投资渠道或者是采用公积金贷款的借款人，也没有必要提前还贷。总而言之，借款人应根据自己的实际情况来定夺、操作。

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