房地产企业扩张急需快钱 融资饥渴盯上信托

6月18日，上海江桥万达广场开业。“今年计划有17座万达广场开业，12家五星级酒店开始运营。”大连万达集团董事长王健林(专栏)日前对媒体表示。在今年银根收紧的情况下，万达为了保证充足的现金以维持这般扩张速度，开始大规模参与房地产信托融资，已有10只信托产品成立或正在募集，其中部分产品的规模在5亿—15亿元。而今年以前万达仅推出过一只信托产品。

央行报告显示，截至今年一季度，我国房地产开发贷款增幅已连续4个月呈下降趋势，而此前证监会暂缓受理房地产开发企业重组并购申请。在房企普遍资金紧张的背景下，信贷成为不少企业融资的“另类”途径。根据好买基金等机构发布的数据统计，今年前5个月，国内信托公司共成立房地产信托产品148款。其中，纳入统计的产品募集资金达到447.71亿元，单只产品平均规模约为3.64亿元，远超其他信托产品。

专家表示，目前开发商的信托融资利率已超过15%，而楼市成交已动力不足，双重压力之下，风险累积不容忽视，投资者不可盲目追求高收益率。

信托成开发商维持资金链的重要渠道，融资利率超15%

经过今年1月份的调整和适应，房地产信托市场在2月份和3月份触底反弹，而4月份仅27只产品就募集到了153.46亿元，5月份也达到近百亿元。虽然与去年9月211.73亿元的水平相比还有不小差距，但业内人士普遍认为，今年的房地产信托产品发行仍会保持较大规模水平。

去年以来，普通房地产开发商遭遇信贷寒冬，银行已将房地产视为高风险领域。2010年11月，中国银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，进一步规范信托公司房地产信托的风险控制能力，不少信托公司暂停了产品发行计划。

但是，来自银行和监管层的压力难阻开发商融资冲动。目前，房地产信托产品许诺给投资者的最高收益率普遍超过10%，这意味着房地产信托背后的房地产开发企业付出的融资成本已经相当高了。房地产开发商通过信托计划融资的利率现在一般在15%以上，高者甚至达到了25%—30%，风险不可小觑。但大多数房地产企业对目前的信托融资成本还能够承受。

房企为何盯上信托？好买基金研究中心认为：第一，相当部分信托公司房地产信托业务比重较大，房地产业务是信托公司利润率最高的业务板块。第二，从开发商的角度来看，房地产信托是开发商在信贷、楼市双极寒中，维持资金链的重要渠道。因此，信托还是房地产公司除了开发贷款之外最靠谱的一种融资方式。

房地产行业景气度下降，挑选信托应更谨慎

随着国家对房地产市场调控的不断深入，房地产行业景气度下降，投资人在挑选房地产信托产品时，应更加谨慎，要更多关注贷款企业资质和财报等。

专家提醒，目前国内房地产信托业务仍然处于较低水平。首先，产品仍以单一项目融资服务为主，运作模式受到较大局限。多数产品最终投资标的限定于1—2个房地产项目，有名无实的现象比较普遍。其次，产品的标准化、规模化水平较低，运作水平有待改进。第三，由于流动性不足，缺乏有效的转让交易平台。

对于未来房地产信托的发展，中诚信托董事长邓红国认为：应制定房地产信托业务指引，实现统一规范监管；推动信托财产登记制度建设，为财产信托发展提供保障；健全信托税制，降低交易成本；构建信托交易流通平台，促进产品规模化、长期化发展。

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