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首页/资讯频道/ 三江观点 /告别烂尾?宜宾人,你有多想和商品房预售说再见!

近段时间,宜宾南岸西区某楼盘的业主们有点烦。

因为房子不仅面临延期交付,甚至还有“疑似烂尾”的迹象。楼盘销售期间所谓“高端改善”、“豪宅”的宣传,现在看来不禁令人唏嘘!

这样的事情在商品房预售普遍流行的今天时有发生。预售制度从诞生到现在毁誉参半,因其引发的纠纷让买房人企盼着准现房甚至现房销售。

这股风方兴未艾!

11月8日,石家庄市住房和城乡建设局发布公告:“传统建筑预售许可形象进度由设计总层数的三分之一提高至主体封顶”。换言之,这标志着石家庄开启了“准现房销售”时代。

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虽说准现房依然属于预售,但这和此前只需修到总层数的三分之一还是有差距的,整体要求提高了,准现房算是更有保障的选择。目前的房地产市场上,常规预售制依然掌握绝对的话语权。那石家庄此举会不会又是抛砖引玉般的存在,后续准现房甚至现房销售将成为主流?常规的预售制甚至会消失?

被嫌弃的预售

在项目烂尾的一片声讨中,有网友将矛头直指“预售制度”。

商品房预售制在90年代由香港传入大陆,当时很大程度上解决了开发商资金短缺的问题,买房人交纳的房款成为开发商融资的重要手段。再加上那时,商品房需求量井喷、预售的价格更低……在多种因素的综合影响下,房地产行业在政策红利之下蓬勃发展。

转眼几十年过去,预售制成为饱受诟病的对象,最终从“问题”解决者变成了“麻烦”制造者。

从实施准现房销售的石家庄市身上我们就能看出一二。其公告明确提及:“避免房地产开发企业因实力不足导致项目延期交房甚至‘烂尾’风险问题”。

买房人早早给了房款,在等待的过程中还要承受楼盘烂尾的风险。除此之外,即使如期交付,货不对版、虚假宣传、质量造假……等诸多问题都可能成为交房后的梦魇。宜宾的某些楼盘也陷入了“交房即维权”的怪圈,业主们的诉求常常得不到合理解决,或许留给买房人的只有漫漫维权路。

实践正在铺开!

“没买房担心涨价,买了房担心烂尾!”购房者就是被期房拿捏怕了,才会为准现房甚至现房销售振臂欢呼。

如果实行准现房销售,买房人承担的风险将会大幅降低。因为那时,房屋主体、小区整体轮廓已经大致显现,大家对楼间距和户型也能有更清楚、直观的认识。看得见摸得着,买起来自然更放心。

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所幸市场上已经有了有别于常规预售的诸多实践。

早在2016年,深圳一项目成为全国首个现房销售试点,后来也有城市陆续跟进;

去年3月,海南省宣布全面实施商品房现房销售制度,成为中国首个现房销售的省份;

成都在去年7月就成功出让了一宗位于青羊区要求现房销售的地块,据克而瑞四川公布的消息,该项目首开去化超9成,目前仅剩余部分大户型产品;

在今年的二次集中供地中,多个城市的部分地块也首现现房销售的要求,其中不乏北京、武汉、杭州这些热点城市。

加上此次做出要求的石家庄市,准现房乃至现房销售的尝试正在一步步扩大。

再看宜宾市场,准现房也变得更加普遍,成为楼盘营销的重要手段。国企准现房、“不蒙着眼买房”……注重的就是真实感,房子就摆在那里,不需要靠想象、脑补,买房人悬着的心也可以放下一半了。

不过目前市场上多数在售的准现房也是在预售之后留下来的,而不是一开始就要求准现房销售,后者的步伐明显更大一些。

卖准现房有多难?

此前也提到了,准现房销售能大幅度降低买房人的风险,但实行起来也要面对很多棘手的问题。

首先,商品房预售制由来已久,牵一发而动全身。可以说目前房地产行业的欣欣向荣就是在预售制的土壤之上发展起来的,几十年过去,各方关系“盘根错节”,改变需要巨大的勇气。

其次,商品房短期供应或将减少。一来准现房的建设周期本来就比普通期房长,加之房企资金吃紧,拿地数量也会随之减少,最终受影响的就是商品房供应量。房企躺平,商品房短期供应量可能出现回落。

最后,房价或面临上涨。准现房销售意味着开发商要投入更多的人力物力财力,最关键的是“战线”被拉长了。原来通过资金周转能赚两次钱,现在只能赚一次,曾经将各方资金运用得相当娴熟的房企也会面临这样的烦恼,等到房源真正开售时,房价或出现上涨。

预售和准现房销售是截然不同的操作模式,房企作为背后的操盘手,没有外在条件的要求恐怕是很难迈出那一步的。

结语

现如今的房地产市场,无论大小房企都面临不小的压力,这也是行业面临变革后的必经之路。纵然预售制引发了很多矛盾纠纷,但想一个急转弯跳转到现房销售还是很困难的,它依旧会长期存在,但房企的“高危行为”势必受到更严格的监管。在这个阶段,准现房销售就是过渡缓冲地带,让各方都有一个适应期。

我们也要看到,房地产行业经过过去数十年的发展,规模、实力都不可同日而语,多数房企是完全有能力推进准现房乃至现房销售的。况且市场上也有了诸多实践,这将为日后的大范围推广积累经验。未来准现房乃至现房销售或能变得更加普遍,毕竟在买房人心中,这也是合乎情理的诉求。

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