再来6千多户！宜宾棚改之后旧改登场，房价又添变数？

15个小区，6025户……

难道要拆迁？不不不，是老旧小区改造（以下简称旧改），而且只是宜宾旧改的“一小撮”。反正，继前几年风风火火的棚改之后，旧改也越发表现出了在宜宾改造中的主角地位。

时间倒推几年，棚改可是全国“去库存”号角中的重要一步，特别是宜宾这种三四线城市，楼市确实受益匪浅。那么，开始强劲发力的旧改，威力又如何？

动辄数千户，宜宾旧改动作大

宜宾的旧改动作有多大？如果不是一摞摞堆起来的数字，可能大家还觉得是小打小闹。

去年底的报道显示，2019年翠屏区完成老旧小区改造1.2万户。

今年4月，翠屏区大观楼街道老旧小区改造一期招标。涉及辖区内邮政宿舍小区、集义街老旧小区、城墙巷老旧小区、抗建路69号等15个小区，共6025户。注意，这仅仅是一期！有资料显示，大观楼街道共有10个社区，老旧“三无小区”多达368个。不难想象，旧改的规模将非常大。（PS：“三无小区”一般指无物管、无主管部门、无人防物防的院落、楼栋）

新近出炉的《宜宾市2020年重点项目名单》显示，叙州区中心城区旧改预计总投资20亿，今年要争取开工；翠屏区2020年旧改小区43个，今年要加快进度。

宜宾旧改，起风了，还颇有“大风起兮云飞扬”的气势。

旧改，不止刷外立面

印象中，宜宾的旧改一直在进行。

比如，给老房穿新衣。虽说主要是装饰临街楼栋的外墙，但别说，整过后看上去是不一样。

又如，老旧小区加装电梯。记得之前还备受争议，毕竟推进难度确实不小。

那么，今年这大规模的旧改，也是搞搞外墙、加装电梯吗？不止噢！

有的要改造道路、水、气、管道、通讯线揽、路灯、绿化，有的还要修停车场、文体设施。类似叙州区，旧改规划配建的停车场达到20个。要知道，老旧小区中，车辆进出都是大问题，更别说停车了，所以光是这一点都够大家开心好一阵儿了吧？

涉及更多，花钱更多，为啥还要大面积旧改？

个人有些小猜测：

有些房子，确实太老了！居住环境差不说，安全性也不高。而且有些老房子一旦起火，由于周边通道较窄，消防车也不好进。

老旧小区，稍不注意就可能“火”

棚改，在变了！前几年，在政策、资金的多重助力下，棚改货币化是主流。如今，政策、资金双向收紧，本来拆迁难度就大的老旧小区，棚改拆迁就更“南”了。

当然，还有城市形象提升的需求。宜宾正在争创全省经济副中心，旧改既能改善城市风貌，还能拉动GDP，何乐而不为？

减少拆迁户，楼市受影响？

前面已经多次提到，棚改很大程度上助力了宜宾楼市。它能直接带来大量的拆迁户，货币化安置更让这些拆迁户手上有了资金。

而旧改也是老城改造的一部分，甚至可以看作是棚改的一种延续性操作。只是，棚改拆旧换新，旧改则主要是原地翻新并提升配套。它通常不涉及拆迁，也就无法带来大量的购房需求。甚至，一些原本打算换房的朋友，可能因为小区环境提升而延缓甚至放弃了购房需求。

当然，棚改延续性动作对于楼市的影响，还不止旧改。这两年，宜宾尤其是临港，在尝试拍卖土地中设置限价房的要求。

比如金科城，就有“双限房”和“无偿配建并移交的房屋”，而且这两类房屋的建设方案，须经临港土地房屋征收领导小组办公室的审查同意。

又如，还有楼盘直接配合棚改，向拆迁户推出大力度的商品房购买优惠，每平米可以优惠上千元。

看上去，限价/优惠购房，会直接拉低楼盘均价，房价受到了牵制。但在市场疲软期，这何尝不是加速去化的有效方式之一？

写在最后

最后补充说一下旧改。

对于新房市场，旧改似乎没那么友好。不过这些改造翻新后的老旧小区，业主的居住体验感将会明显提升。届时，自身的房租和房价，会不会有一个提升呢？

此外，今年3月，翠屏区首家城市社区企业正式进驻老旧小区。当时就提到，签约的仁和社区还排查了各类可供开发利用的闲置房屋1400余平米，广告位40多个。

图源：三江翠屏

看到这儿，我们或许可以猜测：这类闲置房屋，说不定可以成为推广租赁住房的土壤之一，房企甚至也能参与其中。如果大范围推广起来，对楼市的影响也将非常大。当然，这还是“如果”，毕竟咱也不能回避它的难点哇！

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