个别开发商会“暗降房价”？房贷新政对宜宾的影响解读来了！

8月初，我们针对宜宾的房贷利率情况撰写了一篇文章（利息要涨？8号开始房贷利率上浮20%，宜宾这样变！）。当时，我们就表示：后续房贷政策将越收越紧，不仅贷款利率会上浮，而且办理的难度也会逐步提升！

昨天（8月25日），央行发布了《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，里面提出了商业房贷的新计算方式等系列变化。

那么，各位所关心的商业贷款利率的新变化体现在哪些方面呢？——

1、10月8日起，房贷利率算法变了，即：近一个月“贷款市场报价利率+加点”。

解读：本次公布的贷款市场报价利率假定为8月20日发布的5年期LPR，即4.85%，贷款利率则为首套房4.85，二套房加基点60，变为5.45。（注：实际上比现行的宜宾商业房贷利率还要低）请注意，此处的报价利率和加点实际上都是浮动的，文件明确规定了利率重定价日最短为1年。也就是说，可以依据合同约定进行报价利率的调整，算是比较人性化的了。

简单来说，以前以基准利率+上浮的算法变了，但实际数值上并没有太大的变化。

那么宜宾怎么说？截至发稿，个人了解到宜宾目前的房贷利率和8月初基本一致，即基准利率4.9，首套房和二套房上浮15-25%左右，实际上的房贷利率在5.635-6.125左右。

统计时间：8月8日，仅供参考，具体请以银行审批结果为准

2、因城施策原则，可以根据当地的市场形式确定加点下限。同时各银行业金融机构应当根据省级市场利率定价自律机制确定的加点下限确定具体加点数值。

解读：简单来说就是城市因地制宜，银行受省级指导。注意，这里提到的是“确定加点下限”，也就是说只规定了不得低于某个数值（这个数值是会变动的），那么各个城市和银行会考虑到自身的发展，在利率上进行博弈空间依旧很大。个人认为像宜宾这样的本身房贷利率已经上浮很久的城市，后续延续现有利率体系的概率很大。

3、时间节点：2019年10月8日前，已经发放贷款+已签合同未发放贷款的，按原合同约定执行。公积金暂不变。

解读：这点不用多说，如果后续利率上浮比例拔升了，那么需要抢在10月8日这个节点前去办理贷款，能够节约不少利息哦！但，现在宜宾的房贷利率还没有要再上浮的消息传出，我们也会密切关注后续的利率变化的。

看了这么多，是不是已经“打脑壳”了？个人简单总结一句：目前宜宾商业贷款政策暂无变化，但需要密切关注，因为后续会在利率等金融政策上开刀，直接影响购房者的利息和能否购房！

实际上，除了新政策的出现外，近来我们也能感受到在金融端口的政策变化。今天早上（8月26日），三江房产网针对利率调整等房地产金融新政这一事宜专门开了一个早会，讨论了几点，个人觉得值得注意！

• 金融政策的调整，仅仅是个开始，后续将会有组合拳出击，区别于以往的利率调整。

• 目前我们看到的更多的是针对购房者端口的，针对开发商端口的同样“强力”。

• 商业房贷的办理额度会越来越少，以后可能会出现银行商业贷款额度“需申请”的情况；

上述情况需要较长的时间周期才能显现效果，或许就在今年宜宾房源高峰时就会凸显效果。

说具体一点，个人认为：

首先，本次央行调整短期内不会对宜宾的房贷利率带来太多变化，10月8号后利率方面的调整也不会太明显，因为宜宾的利率上浮已经比较高了。更多的变化，会体现在贷款额度、申请难度、贷款流程等层面，这些新的政策都已经或者即将出台了。

其次，购房者的影响并不会特别明显（除非10月8号之前利率大上浮，不然延续现状的概率很大），更多的应当注意开发商端口。在今年下半年宜宾房源密集入市的背景下，楼盘竞争加剧。因为融资门槛的拔高，部分开发单位会因为回笼资金的需要而出现“暗降房价促销”的情况。个人认为这个降价并不会特别夸张，可能会比同类型房源少几百元左右，但对于购房者来说是一个入手的窗口期。

最后，购房者层面，对于有刚性需求的购房者来说，未来可能办理贷款的流程会稍复杂一些，但也会有捡漏房源的空间。而对于投资性购房者来说，强调“房住不炒”的基调不变，未来可能办房贷炒房的空间，不大了。

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