年底打调？成都区县开盘卖3套，宜宾会怎样？

年底了，天气冷了。

成都下雪了，市场热的起来么？

开盘卖出个位数，成都区县楼市断崖式降温？

作为2017年销售量冠军区域，新津市场曾经一度火热。尤其是在成都主城限购后，新津市场吸收了较多的主城客户，再加上后续的地铁等利好，新津楼市可谓风光一时。然而最近，新津市场却出现了“断崖式降温”。

据业内人士爆料，雅居乐在新津的项目第一次开盘仅售19套，此外加推的楼盘也不好过，有的卖了1套，有的只卖了3套，可以说是“苦不堪言”。

与此同时，青白江片区也遭遇了“因无人摇号终止开盘”的尴尬。成都市蜀都公证处在其官网发布公告称，嘉和世纪城的公证摇号活动因无人报名登记，公证摇号终止。实在是颇为尴尬啊！当然，也有业内人士解读说，这是为了应对限价的套路。

而市场遇冷的原因，该业内人士也分析道：新津市场本身定价比较高（部分是由于地价较高），去年和今年频繁拍地导致供应较大，再加上新津本身对周边区域的吸附能力不足，房子自然就卖不动了。

房价高、库存量大，咋感觉和宜宾楼市有一定的相似之处呢？只是，宜宾的客源似乎并没有太大问题。

宜宾楼市，略降5℃？

宜宾楼市最近也可谓开盘频频，绿地、阳光、华侨城先后首开，期间鲁能、邦泰等也是加推动作不断。先只说住宅部分，从个人了解的情况来看，项目开盘售罄几乎再未出现，大多数首批次推出卖出6成就算达到及格线。

华侨城开盘现场

而商铺部分却展现了宜宾人的购买力底气。最近，绿地、蜜立方、鲁能都推出了少量商铺，数量都比较少，比如蜜立方一共推出了88套商铺。但价格差别很大，但多数的最高价都突破了3万大关。而商铺的销售情况还算不错，基本都超过了8成。可以说，降温有，但没到“特别冷”。

销量下降不明显，那价格呢？

目前宜宾比较官方的数据仅有备案价格，从这个上面暂时看不出什么端倪来。但从个人的直接感受来看，价格确实略有下调，部分楼盘的降幅在400元/㎡左右。大概说一下房价的情况：

①岷江新区：房少。在售楼盘中房子比较多的远达第一城，最近在做6666元/㎡起的促销活动，价格有下调，但整体均价没有特别明显的下降。待推项目还有华泓·凤凰别院，应该会在近期开盘。

②临港新区：房源数量中等。目前在售的居住楼盘只有白沙翡翠城还有充足房源，此外还有比较抢戏的公寓项目。比如打出3字头的丽晶港等。

③三江主城：货量最充足的区域。目前货源充足的包括绿地、华侨城、碧水长滩3个纯新开项目，此外鲁能和天誉也有少量房源在售。从价格上看，鲁能的价格下调最有参考价值，原著荟初期房源价格在9200元/㎡左右，27日新推出的房源约为8800元/㎡的均价，虽然房源位置有所差异，单从绝对价格上来看，还是降了3、400元。而三江主城也是几个组团中最应该“有压力”的区域，毕竟后续还有蓝润、阳光城的房源即将入市。

④金沙新区：房源数量中等。后续等待入市的楼盘比较多，包括城中央·南城、凯宾郦景等。从价格上看，没有特别明显的下降，但后续推出的楼盘肯定有压力。

销量+房价双双下调，2019年宜宾楼市会咋样？

对比8、9月份的宜宾楼市，第四季度的宜宾楼市的销量、房价都有下降，这一点从网签数据和备案数据都能看出来。而2019年会不会延续这样的情况呢？

个人认为：

①销量或许会进入下降阶段。现阶段对于购房者而言，可以筛选的房源存在“跨度太大”的问题，要么很贵要么很偏，总之没有特别适合的楼盘，这或许也是今年宜宾楼市没有出现销量大幅度领先的“神盘”的原因。经济大环境以及信贷等政策的收紧，购房者对楼市信心不足，进入观望阶段将直接带来楼市销量的走低；

宜宾备案数据“三连跌”

②房价或许个别下调，但整体依旧维稳。从今年年底的表现来看，个别楼盘开始走“以价换量”的路线，比如打出比同区域单价低1-2千元的广告（个别直接打出“一半价格”的广告）。但整体来说，房价还是比较稳定的，甚至还在刷新宜宾房价的新高。而明年预计也将延续这样的脉络，个别地价较低、代建较少的楼盘可能会走低价走量路线，这些主要出现在临港、岷江新区中稍偏远一些的地段；其次，较为成熟的区域以房价稳定为主，甚至会伴随着产品和地段的升级而有所上涨。这一点主要出现在三江主城、临港白沙湖周边的成熟区等地段。

底图来源：2018年11月宜宾市备案数据

写在最后>>>>

近来，关于房价的讨论非常热烈，从外地的表现来看，确实楼市大范围遇冷，甚至部分遭遇冰点。但宜宾楼市现阶段来看，虽然有3万套的库存犹如达摩克里斯之剑时刻需要警惕，但另一个容易被忽视的内容时，现阶段宜宾的未备案套数为3703套，去化周期依旧停留在3.6个月。因此，只要开发单位持续“挤房源”式供应，控制得当的话，房价还是有很大可能会走稳的。

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