局部限制房价、地价！泸州已经开整，宜宾呢？

最近，兄弟城市泸州发生了2件大事！第1件是绿地怒砸300亿拿下泸州两江新城项目，该项目总规划面积约110.96平方公里，相当于再造一座城。

图源：住在泸州网

第2件重磅大事发生在3月29日，泸州九部门联合推出楼市新政，内容中含有“实行地价房价局部调控”这样的重磅调控。也就是说，同为三线城市的泸州，也要学习大哥成都开始限价了，而且一限就地价房价两手抓。

图源：泸州市政府公示文件（下同）

房价地价双管齐下

泸州开始局部限价

文件是这样说的“采取限定住房销售价格、配套保障房、自持租赁住房配建等方式调控地价”，也就是说，通过调整房价来完成限制地价，不得不说泸州这一做法还比较清奇。

为啥这样说呢？就说说此前成都限价吧，首先是从商品房备案限价开始的，随后在土拍市场上设定“熔断地价”，随后以抽签、提高自持比例以及租赁房源等比例等方式来综合决定土地归属，其实就是在限制地价的框架上提高开发商的隐形成本。

而泸州的做法，似乎是融会贯通了成都近2年的限价路，而其中的“局部”并非我们常规理解的“局部区域”，而指的是局部房源的价格。值得一提的是，泸州本次楼市新政中还提到了要为货币化安置户提供“限价房源”，应该也算是“局部”的一个部分吧。

而目前，关于限价的具体政策尚未出台，限价的规则和天花板在何处？泸州还没有细则出来。但新政表示将在3月27日正式上马，且有效期为3年。

泸州的限价，是认真的。

市民呼吁宜宾限价

早已隐形调控？

如果问购房者，宜宾需不需要限价？估计十个有九个半都会说：需要！

随手在网上搜索宜宾房价，大多都是希望房价下降的呼声。只是市场行为身不由己，宜宾房价成为众矢之的也很无奈。

针对房价问题，其实从2018年开年以来宜宾已有政策出台，尤其是在土地出让这一方面，可以说开年来收获颇丰。具体来说，据三江房产网数据中心显示，2018年一开局，宜宾市供出了商业、居住类用地已突破1000亩，地价的溢价率也相对较低，有不少底价成交的项目。在引进的开发单位上，现有铁投后有恒大，地块和开发商都在往“大”走，而地价往低走。

2018年宜宾土地市场概况，数据来源：三江房产网

而在期房的开盘房价上，也暗暗有“收紧”的趋势。比如坊间盛传的开盘前沟通开发单位，要求开盘尽量低调，开盘价格不能太高等传闻，想来也是一种隐性的“限价”。

泸州的限价其实涉及的范围也比较小，一定程度上“信号大于实际效果”。

ok，看到这里估计大家就要说了，既然在土地供应、土地价格以及开盘房价上面都有限制，那为啥宜宾目前能接触到的房价依旧很高呢？

三个字——窗口期。

除非立刻进行全面而具体的房价限制，否则很难改变大局。此外，从土地端口进行的调整始终需要一段过渡时间，即便拿下地块也可以捂盘不发，就目前来看，宜宾的窗口会持续打开到2018年下半年甚至2019年上半年左右。即便是用“手”捂，也要大手才能稍加干涉。

南溪3月第一次拍地现场

泸州限价了

宜宾有啥好借鉴的？

泸州之前的房价，其实并不太高，至少比宜宾还是差一篾片。但根据国家统计局公布的数据显示，近3个月泸州的房价都处在上升阶段。

数据来源：国家统计局

那么，对于情况颇有类似的宜宾来说，又有什么可以借鉴的地方呢？

个人认为，目前宜宾的调控还是比较单一的，主要从土地供应量端口来进行，这就形成了土拍持续火热，在售房源却很少的尴尬局面。此外，整体打包项目虽然地价比较低，但同时有大量的商业配比且要求商业先行，如三江口和国际会议中心项目都要求需先修建商业部分，虽有好意，但无形中也延迟了住宅推出的时间。因此，个人认为土地端口调控目前对于宜宾来说，是一个“慢动作”，很难做到立竿见影的效果。

那么泸州的方式呢？泸州的限价方式实际上是通过约定地块的售价指标来限制房价，这也有一定的滞后性。除了限价外，其他的常规调控其实我们都在宜宾市场见过，诸如限制预售条件等等。

简单来说，个人认为，无论泸州还是宜宾，如果下定决心调整房价，那么首要做的不是去限制土地的价格，而是像成都一样，直接限制商品房的备案价格。限制备案价格的好处在于可以直接从商品房销售端进行价格把控。

那么，新的问题又来了，宜宾的房价已经到了“非限不可”的地步了吗？

【写在最后】

最近和开发单位以及一些想在宜宾置业的朋友聊了一下，发现大家有一个复杂的心态：看涨，但心理上无法接受宜宾房价已经“破8000”、“破9000”的情况，于是就会反复质疑：“宜宾房价，真的值这么多吗？”

实际上，从泸州的经验我们可以看出，不只宜宾，许多二级城市的房价都在迅猛上涨，部分涨幅已经超过宜宾。很多人还来不及问“值不值”的问题，就匆匆买房。只是这场三四线城市的房价上涨，是无来由的房价狂欢，还是不可逆的房价进击呢？谁也说不准。

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