一二线城市叒控房价！四线的宜宾上天还是落地？

说起房地产，受大环境的影响还是很大的！一二线城市和三四线城市比起来，差别不仅仅在房价本身，政策指导也是有一定差距的~

一二线城市猛调控！房价欲回去年10月？！

前段时间，一二线城市就在说要降房价，然后国家统计局就出数据说了：

7月70大中城市住宅销售价格统计数据显示，15个热点城市新建商品住宅价格同比涨幅降至10个月以来最低，继续全部回落。

如果说这70城还不能代表啥，那么接下来这个说法可以看见决策层的决心：

目前已有4个一线城市，以及16个热点城市，都已确定房价调控目标，即以去年10月份作为房价调控红线。

啥意思？就是说要把房价强行穿越，回到去年10月份。

由此可见，一二线城市未来的“调控力度”还将加大，至少“纸面房价下降”是一种任务了。

三四线城市火热，卖地卖房搞基建！

而与之对应的则是三四线城市的火热：根据数据显示，最近几月20多个三四线城市土地收入超过百亿，一二线开发商转战三四线城市明显。

这事儿落到宜宾头上也说得通，有这么几个表现：

1、土拍很旺：2月土拍4块地，共收入16.93亿。这还只是大头，后续的“边边角角”算起来，20亿应该问题不大。再加上接下来即将出让的土地，虽不至于“百亿”那么夸张，但也是一个字：猛！

2、一二线开发商频频入宜打探：从上周（8月16日）的推介会来看，听完全程的小编发现，这20多个开发商诚意度固然有高有低，但最后参加签约和咨询的几个房企都算是意向颇高：比如又签约又咨询的恒大，再比如咨询了很久的金科等等。而这些开发商都属于布局全国，为了追求自身的规模增长，在一二线城市管控和地价都在走强的情况下，选择三四线城市，尤其是库存量不高的宜宾成为了顺其自然的事情；

3、基建发展迅猛：接上文，招商引资的条件在于基建配套齐全，毕竟现如今的开发商，尤其是大型开发商已经是十分精明了。

说起宜宾的基建迅猛：往小处看是地块状态比较良好（如临港285亩土地，三通一平的熟地，位置不错地还大）；往中处看：各个公园优化、南部新区和岷江新区的路网完善以及各处滨江路（环长江景观大道）的飞速修建；往大处看高铁、大学城、智能终端产业园的推进也是一个都没落下！

下半年咋整？大势看好风险也高

那么问题来了，宜宾的购房者现在到底是不是买房好时机？除了喊着房价高外，我们还能做点啥？

我们回顾一下宜宾的房价走势曲线图，现如今的房价有一点“回归2014年”的感觉。房产具备周期性，这点都是共识了。那么，这过去的“3年”可否视作宜宾房价的周期呢？若按照此说法，现在的宜宾房价已经突破峰值，接下来就是如2014下半年到2015年期间的下降了。

但是，我们回顾一下当年房价下降的本质原因就可以发现：本地开发商的资金链出现问题，导致市场观望加剧地产商回款问题，最终房子停工，两败俱伤。本质上，这与房地产开发商资金问题有很大的关系。当然，这个问题并非宜宾独有，几乎所有的城市都经历了这样的“阵痛”和“清洗”。在自我新陈代谢之后，宜宾买房人收获了几个小观点：开发商资金链很重要，买房还是得看品牌，还有一个就是现房最稳当！

正是因为这样看似独特实际大众的原因，带来了当时宜宾房价的下降。那么，这是否意味着现在“资金集资问题”不存在了的宜宾，房价会否再度上扬呢？

个人观点是，会的。（仅为个人观点，欢迎交流）

首先是开发商层面的“被动上涨”。我们来看一下宜宾现在市场上即将新推的几个产品：邦泰天玺、正和美好和居以及上江北的阳光公园首席，以及待推的地块：邦泰白沙鹭岛（预计10月）、岷江新区远达地块（第一城旁，短期内应该不会加推）。可以看见，首先邦泰和正和地块的“面粉”价格都比较高，因而推出的产品也以改善为主，甚至可以说是主打“塔尖人士”。那么，至少宜宾房价的“上限”要提一提了。而回顾以往宜宾楼市房价的上涨，都和标杆楼盘的房价上涨有关系。当然，同时伴随的风险也不低，在此先不表。

其次，重蹈覆辙可能性比较低。接上文，回首2014年房价下降的原因在于资金，而现在的几家房企都无明显的借贷问题。此外，有了防备，总会来得少一些吧~

最后，还是库存问题。目前最新的数据截止到2017年6月，此时的待备案套数为4834套，去化周期为3.52个月……

也就是说，如若要宜宾房价飞速下降，那么需要大范围的供出低价土地！而“大范围”和“地价”，这两个条件都不好满足啊！

那么问题来了，现在买房是不是就挺好的了呢？

还是得考虑风险，这个风险得一分为二的来看，首先是自身买房的风险，房价上涨会带来总房价较高，因而自身的财务状态还是需要注意的，不要盲目购入；

再者，开发商的资金状态和性价比，因未来宜宾在售项目中改善项目占据了相当大的比例，那么开发单位的资金状态以及产品度是需要多做考量的，而考量的标准因为是期房，无法从已有的产品状态入手，因此多多考量其他同开发商类似项目是比较重要的。而开发产品的性价比也是关键，溢价太高，也得考虑高在何处不是？

最后一个风险还是政策风险：成都已经开始推出“增加住宅自持比例”来竞争土地了，这是否意味着所谓的“人才公寓”、“以租代购”等方式开始增多。再加上不动产登记后，房产税的山雨欲来等等~

所以，即便是投资，也别捏得太久，这是笔者唯一可以定调的忠告~

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