宜宾临港组团 明年楼市主力？

临港供地超计划

9月8日，宜市拍[2011]07号文件公告，宜宾市土地矿权交易中心将定于2011年9月29日上午10时整，公开拍卖宜宾市临港开发区三宗国有建设用地使用权。

此次拍卖的三宗国有建设用地分别是宜宾市临港开发区LG－I05-01（a）、LG－H08-06（b）、LG－H08-05地块，总面积263.1亩，其中前两块宗地为居住用地（不能兼容其它性质用地），总面积233.45亩，LG－H08-05地块为商业金融业用地（不能兼容其它性质用地），面积为29.65亩。三宗地的建筑容积率分别为2.5、2.2、3.0以下，起始价分别是2360元/m2、2150元/m2、2830元/m2。

三宗地位于龙顺小区对面，宜南快速通道边上。目前三地块面临的最大问题是，金川电子厂（原八九九厂）还有两年时间才能进行搬迁，目前地块周围的道路形成了一个环状，交通较为不便。宜宾市国土资源局副局长、临港国土分局局长陈皑告诉记者，房地产项目的开发一般需要两年以上，即使最快也需要两年时间，而在这两年时间内三地块周围的道路打通以后，正好处在宜南快速通道的边上，到那时，交通将非常便捷。

他说，这三宗地一面迎着长江，一面是快速通道，又处在挂弓山的边上，环境很好，未来的升值空间很大。

陈皑表示，三宗地如此好的地域条件，它的品质跟青年城、地中海蓝湾、太阳岛“应该是一个互相补充的关系”。他同时认为这次拍卖的三宗地起点要高一些，它的环境更开阔，容积率也比较合理，更宜居。

陈皑说，就目前的情况来看，这三块地拍卖过后，今年临港可能没有商住用地的供地计划了。因为临港经济开发区现在的重心和重点主要是围绕港口和产业园区的建设。“有可能推出商业用地，但也是围绕整个城市配套建设服务的，纯粹的居住用地今年可能没有了。”

这是5月31日新鹏房产以2098元/m2楼面价拿下临港开发区106.76亩LG－A14地块后，临港开发区再次拍卖居住用地。如果这次拍卖成功，临港开发区已经公开拍卖居住用地达到340.21亩，超出年初市国土局公布的280亩供地计划。

有业界人士认为，如果此次土地拍卖成功，临港明年将有近6000套住房供应住房市场，除了地中海蓝湾几百套别墅、洋房等尾盘，新鹏项目将有2000套以上的住房开盘，而此次拍卖的地块将会提供3000套以上的住房，明年有接近6000套房源上市，极有可能成为宜宾城区楼市供应的主力。

临港将陆续推出2400亩居住用地

据了解，临港经济开发区下一步将推出一个总面积2400亩的中心组团，目前土地已经很成熟了，近几年将加紧推出。陈皑告诉记者，中心组团将是城市居住的核心区，也是以前白沙组团的一个核心区域，临港经济开发区成立以后，很多专家论证了这个地方的居住环境非常好。

据临港开发区一位业内人士说：“要发展中心组团，我们就要先把基础设施做好，再推地。我们是先做环境，再建居住，中心组团是以这样一种思路和方式来打造的。”

他说，中心组团如果先做环境，大概需要一年或一年半左右的时间，也有可能会边做环境边推地，“没有非常确切的时间。”

2400亩的中心组团今后建成的楼盘品质与该区域内已经建成的青年城、地中海蓝湾、太阳岛等楼盘的品质相比，陈皑很肯定地说：“肯定是升级版。”但他表示，品质升级并不意味着房价会大幅度升高。

置信临港地块策划顾问

据了解，万科、置信、蓝光、华润这些大型开发商都想参与到宜宾的房地产开发项目中来，并且都想复制自贡、德阳等城市的发展模式，一次性几千亩的拿地，然后进行整体开发。这样的好处在于开发得很快，建筑风格统一，并且有整体感。但一位业内人士分析说：“现在政策不允许一个单位整体拿地，这都有明文规定的。”

有业界人士同时分析，国家之所以不允许一个单位整体拿地，是出于讲求公平和效率的考虑，他说，公平与效率是对立的，也是统一的。“这么做也是为了防止腐败。”

曾与丝丽雅共同开发莱茵河畔一期项目的成都置信，目前已经与临港开发区合作，据业内人士透露，实际上置信已经进驻宜宾了，只是临港开发区聘请置信做地块策划。“在环境和基础设施方面我们都要请他们来做。实际上置信已经进来了，只是没有进入具体拿地。”

而宜宾资深房产人士介绍，置信当年进入宜宾与丝丽雅合作原本属于意外，当时置信来宜宾考察开发时，是看中了当时的白沙组团开发的前景，原本想以鲁能进入西区的模式开发白沙组团，未曾想最后是与丝丽雅共同开发莱茵河畔，但项目未过半就退出。现在以临港策划顾问的形式介入临港，能看出置信当年的白沙开发情结未了。

供求关系决定土地价格

今年5月31日拍卖居住用地楼面价格再创宜宾楼市新高后，连续两次土地拍卖都出现了地块楼面价大幅下降的情况，此次拍卖地块价格会是什么样的结果？不少业界人士认为此次拍卖价格将预示着宜宾今后的土地价格走向。土地价格下滑是否会带来房价下降？

外界很多人认为通过拍卖的形式把土地价格卖高了，所以房价就高了，“实际上这是一种错误的观点。当初西区开发地价仅为80000元∕亩，现在卖房子的时候他会不会卖1000元∕m2给你嘛？他当然会随行就市。”一位业内人士这样说。

一位业内人士，宜宾目前的土地价格上涨在放缓，主要原因在于国家的宏观调控，同时今年宜宾的土地供应量开始放量。去前年，社会各界认为宜宾的土地推得太少，陈皑说：“前两年确实是当时条件不成熟，没有地可以推出来。”

土地也是一种特殊的商品，一旦土地投放量比较合适，开发商拿地的冲动就会受到抑制。“在供求关系比较合理的时候，土地价格并不是天天涨才算合理，在土地供应量充裕的情况下，土地价格回落一点，放缓一点，我个人认为是正常的。”陈皑表示。

今年7月7日与9月8日的两次土地拍卖出现了地块楼面价下滑的现象，特别是大地坡地块，很多人认为和中坝地块的位置条件差不多，甚至不少人认为大地坡更具优势，但成交价格却是天壤之别。

陈皑个人认为有三方面的原因：一是国家的宏观调控，以前银行可以贷款的时候，开发商底气十足，但现在银行银根紧缩，有些开发商手里也没有充足的资金，有能力购买土地的开发商不多；二是今年市区土地投放量充足；第三，大地坡地块的基础设施建设需要大量资金，它和中坝不一样，如果卖同样的价格，它的成本要高得多。

“开发商不会不顾一切先去拿了地再等着升值，现在开发商比较理性，这是好事情。”陈皑说。

（据宜宾《新三江周刊》）

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