宜宾准地王南岸F-11动工了！从地块指标看产品打造

一直以来，关于F-11地块的各种传闻是五花八门。有说修建休闲广场或市政公园的，有说修建大型家具城或汽车城的，而其中呼声最高的，大概就数引进万达广场了。此前F-11地块规划条件变更，不少人就将此理解为“为万达量身定制”。

（F-11地块位置示意）

但，今天小编既不和大家扒“绯闻”，也不和大家聊万达，仅从地块指标的角度抛砖引玉，谈一谈这块地的产品可能会怎么打造。

（地块指标）

从上表可以看到，调整后的F-11被分成了两块地，一块商业，一块居住，并分别根据用地性质，对地块指标进行了明确限定。我们不排除这两块地整体出让的可能性，但即便商、住地块为不同房企不同时间开发，从F-11-1和F-11-2地块的位置排布来看，F-11被打造成城市综合体的可能性也比较大。前商后住，类似于唐人财富中心。

（F-11地块指标调整后红线图）

具体来看，F-11-1商业用地占地约79亩，建面约11万方，体量相当于1个东方时代广场。而囿于30米的最大建筑高度，若按照底商5-6米、标准层3-3.5米的层高估算，商业产品楼层数最高将不超过9层。

结合最大容积率2.0、最大建筑密度55%的用地指标，F-11-1地块或被打造成低矮的盒子式集中商业，并辅以分散型的街区式商业。考虑到目前南岸东区已有莱茵春天、凯德广场、新世纪购物广场等商业中心，F-11-1也有可能打造成高端会所或专业市场。

F-11-2居住用地占地约55亩，建面约10万方，体量相当于一个龙润国际。按照“容积率=建筑密度*层数”的通用公式，地块的平均楼层为14层。而参照最高不超过80米的用地指标，按3米标准层高计算，地块的最高层数为27层。

结合地块最大容积率2.8、最大建筑密度20%的用地指标，为保证住宅产品的宜居性，提高土地附加值，该地块极有可能做成高层+小高层或高层+多层的高低搭配。当然，楼盘布局也会对容积率产生一定影响，所以地块也极有可能通过选择不同布局方式达到设计要求。

南岸东区F-11地块的开发已提上议程多年，有据可考的最早可追溯到2007年国土局首次公布的供地计划。然9年时间过去，地块内不见高楼大厦，但见荒草丛生。此次四川鲁工的场平施工，是否能够真正拉开F-11地块打造的序幕？

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