二手房改征增值税 宜宾楼市有何影响？

前几日，政府工作报告中提到5月1日起将金融业、建筑业、不动产业和生活服务业纳入"营改增"范畴，但并未明确个人二手房买卖是否改征增值税。但就在昨天国税总局局长王军在人民大会堂部长通道回到媒体提问时表示：此次"营改增"相比以往有所不同，将首次涉及到自然人缴纳增值税，比如"个人二手房交易"！！！

此消息一出，对宜宾楼市会产生什么影响呢？

营业税征收情况

个人二手房买卖需缴纳5.5%的营业税，符合一定条件的住房买卖可免征营业税。而且，去年3月，为促进房地产市场健康发展，营业税免征条件有所放松，从原来的"满5年以上（含5年）"调整为"满2年以上（含2年）"。今年2月份，营业税政策进一步放宽，所有住房（包括普通和非普通住房）只要满2年（含2年）对外销售的，均免征营业税。

应该说，这一系列政策出台后，大量符合条件的二手房涌入宜宾市场。刚需购房者有了更多的选择，卖方出售成功后，也有了资金去购买改善型新房。不仅促进了二手房交易活跃度，也使得新房销售业绩提升，对推进宜宾楼市发展作用明显。

改增值税后的变化

税率：现在，营业税改征增值税，个人买卖二手房交易的税负会不会上升呢？由于具体政策尚未出台，税负是否变化还是一个未知数。有专家预测："原来营业税税率是5.5%，改为增值税后，税率可能是6%，也可能是11%，还有可能适用征收率3%。"

举个例子，宜宾主城区出售一套价值100万元的住房，一年以前购入时花费60万元，营改增前后缴税对比如下图：

可以看出，不管最后政策税率定为多少，对于宜宾二手房交易产生的税负都不会有明显增加，毕竟目前宜宾上百万的二手房还是比较少滴（买卖超大户型的土豪直接忽视）！

而且通过目前保持房地产宽松大环境趋势来看，个人二手房交易中，需要缴纳营业税的住房，改为缴纳增值税后，也不可能加重负担，应该还会延续免征或者减征的优惠政策。

征收部门：此前营业税缴纳是在地税部门，而营改增后，增值税要在国税部门交税，对征管有一定的影响。

宜宾楼市活跃成必然

通过上面的分析，其实个人交易二手房纳入营改增对于宜宾这样的三四线城市来说，利大于弊。按照目前宜宾新房均价6000元/㎡来算，二手房基本不会超过新房价格，按照刚需一族普遍需求100㎡左右房源来看，考虑装修因素，100万元以内也能选到适合自己的房源。而无论最后税率定为多少，缴纳的增值税都不会超过目前的营业税。如果是购买2年以上的二手房，目前免征营业税，营改增后不可能加重税务负担，免税也是大势所趋。面对即将到来的税收利好新政，二手房市场活跃度提升已成必然。

而二手房市场活跃度提升，必然还会带动改善型购房者和投资客介入新房市场，对于宜宾楼市去库存又是一大利好消息。

不过，此次涉及到自然人首次缴纳增值税，对于宜宾国税部门来说，尽快做好相应准备和安排，确保纳税人能一目了然适应新政，确保二手房市场平稳过渡才是关键。

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