分析：宜宾楼市纷繁复杂 发展轨迹日益清晰

2015年，宜宾楼市经历了从冷清、转晴到逐步回暖的过程。在这一年里，330新政、央行降准降息、全面放开二孩、200元/㎡购房补贴等一系列利好政策的出台，让购房者买房信心提升，最终实现了12月销量的蹿升。而这一波回暖是昙花一现还是复苏开始？2016年前两个月宜宾楼市虽说也维持了去年的平均水平，但整体低迷局面仍未改观，高库存并未得到缓解。随着中央经济工作会和两会的召开，纷繁复杂的宜宾楼市发展轨迹日益呈现在眼前！

政策宽松是主调

2016年，受中央各种政策影响，宜宾楼市调控政策仍然会以宽松为主，这已成为宜宾业内人士的一致看法。房地产市场调控政策将会像去年一样，进一步放松是个大趋势。而两会上政府工作报告也相应提出了多项有利于去库存的政策，包括税费减免、城镇化进程加快、鼓励投资性购房等内容。随着户籍制度的调整以及居住证相关政策的落地，也会为宜宾楼市带来新的增量需求。

库存仍居高位

整个宜宾市存量房接近5.5万套，在不新增供应的前提下，以最近1年月均去化2840套计算，完全去化至少需要19个月。

从各区县库存去化周期来看，受限于翠屏区土地市场不景气，加之去年下半年热销，存量房不足9000套，尚处在正常水平。但其余区县存量房要么居高不下，要么月均去化量偏小，直接导致去库存周期远远高于正常值，最高的南溪区和珙县甚至去化周期大于30个月，如何有效化解高库存仍是摆在宜宾楼市面前的一个难题。

房价走势

今年，房价会涨还是会跌呢？这是购房者最为关心的问题。其实，房价变化是受到市场供需关系的影响，目前宜宾楼市购买力仍比较旺盛，只是大部分有意愿购房者均持币观望。从近半年各区县房价走势来看，主城区房价的确在上涨，目前均价基本维持在5900元/㎡。而其余区县在经历短暂的波折后，今年开始均略有下滑。

从长远来看，政策越来越好，会刺激部分需求，在存量房较少的主城区，楼市逐步回归平稳，价格还会出现反弹是可以预期的；而在供应严重过剩的其余区县，房价短期内还会稳中有降。

成交量会好于去年

2015年，随着330新政、央行降准降息、全面放开二孩等一系列利好政策的出台，宜宾楼市回暖明显。进入2016年，这股暖风能否依然强劲？先来看看去年至今成交量走势。

从图中看来，虽说今年没有延续年底火爆，但至少还处于平稳，而在2月有了降契税、降首付、购房补贴延续等政策刺激，小幅上扬态势明显。毕竟，去库存仍然是房企的首要任务，有了政策吸引，房企自然顺应形势抓紧去化。

但从各区县走势来看，去年底热卖的翠屏区和宜宾县不同程度下滑，翠屏区更是直接经历"冰火两重天"！宜宾县虽然稍好，但也不复"当年之勇"！成反比的是其余区县的热销，以及各区县之间的差距越来越小。

顺着这个发展趋势，利好政策只会越来越多，翠屏区和宜宾县的强势回归指日可待，今年的成交量好于去年值得期待。

土地市场低迷有望缓解

去年宜宾土地市场两极分化严重，配套成熟的优质地块被追捧，溢价率超高；一般地块只能平价卖出；"劣质地块"无人问津。那么2016年，土地市场走势如何呢？从近两个月来看，土地市场依然低迷，主城区和宜宾县尚未拿出商住用地拍卖，房企新推房源还是去年以前拿下的地块。

面对如此青黄不接的局面，政府肯定会加快配套设施建设，加快土地出让节奏，毕竟这也是响应中央提出的加快城镇化建设进程精神。或许在几个月内无法有明显的成效，但下半年土地市场活跃度提升或成定局。

三江观点：虽说目前宜宾楼市库存仍居高不下，各区县房价涨跌分明，宜宾楼市纷繁复杂的局面还未得到根本改变。但成交量上涨已然明显，土地市场也会逐渐走出低迷，加之利好政策强势介入，宜宾房地产市场将迎来深度转型调整期，走出低迷提速发展指日可待。

在新的格局下，宜宾楼市发展轨迹日益清晰明朗，但地方政府还应该考虑实施全方位去库存、保稳定、促增长的方案，最大程度释放刚需、改善和投资性需求，让宜宾楼市早日重现活力。

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