中央派发"大红包"？宜宾地产迎来新机遇！

春节期间，国务院印发了《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》:“新型城镇化是现代化的必由之路，是最大的内需潜力所在，是经济发展的重要动力，也是一项重要的民生工程……”给了城镇化一个重要的定性，尤其对"最大的内需所在"的定性，城镇化贯穿整个经济传导环节。而住房制度改革单列一篇，凸显房地产市场在城镇化进程中的重要地位。目前，中国房地产新政扑面而来，一个个政策红包正在等待购房者领取，或许宜宾楼市的新机遇就此来临……

购租并举首当其冲

首先是"建立购租并举的城镇住房制度。以满足新市民的住房需求为主要出发点，建立购房与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度，健全以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的住房供应体系。"

这段话其实就是去年底中央经济工作会议的具体实施意见，与中央经济工作会议强调的"要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。"遥相呼应。

中央经济工作会议还提出："要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。"这为购租并举中"谁来购房"给出了明确的指示，更是投资性住房需求彻底释放的标志。

以前出台的一系列房地产调控政策，包括限购、限贷等造成当前楼市库存量大的根本原因，本应由市场调配的资源却被无情的干涉，最终造成供给与需求的严重错位。而投资性购房则能很好的调控供求关系中的差异，鼓励投资性购房消化库存，在房价上涨抛售，最终稳定房地产市场。而在持有过程中，还能进入租房市场成为房源提供者，更能成为"建立房地产健康发展长效机制"的主力军。

购房意愿将成为决定因素

意见中明确："对具备购房能力的常住人口，支持其购买商品住房。对不具备购房能力或没有购房意愿的常住人口，支持其通过住房租赁市场租房居住。"

这与以往的提法出现了根本的逆转，因为以前鼓励首套房，对多套房是"坚决抑制投资投机性住房需求"。而现在提出只要有购房能力的购房需求都是支持的，不再区分首套房和多套房。所以以后将只分为"有购房意愿"和"没有购房意愿"，其实就是"鼓励投资投机性住房需求。"不得不说这具有跨越性的意义！

保障房体系逐步公平合理

目前的保障房发展已经跟不上社会发展的脚步，一方面是低收入人群住房困难，对应的却是库存房闲置。而意见提出："对符合条件的低收入住房困难家庭，通过提供公共租赁住房或发放租赁补贴保障其基本住房需求。住房保障采取实物与租赁补贴相结合并逐步转向租赁补贴为主。加快推广租赁补贴制度，采取市场提供房源、政府发放补贴的方式，支持符合条件的农业转移人口通过住房租赁市场租房居住。归并实物住房保障种类。完善住房保障申请、审核、公示、轮候、复核制度，严格保障性住房分配和使用管理，健全退出机制，确保住房保障体系公平、公正和健康运行。"

可以看出，未来保障房改革的核心就是"市场配置与政府保障相结合的住房制度"，预示着商品房领域将彻底摆脱政策调控，真正变为由市场自由调节。政府的重心转移到抓保障房以满足低收入阶层的基本住房需求，保障房未来只能是租住的基本住房，没有产权更不能交易。没有了利益驱使，保障房上滋生的腐败将不治而愈。

多项举措刺激地产市场

无论如何，目前的高库存始终还是需要尽快消化掉，所以意见中也给出了几剂良药："通过实施土地、规划、金融、税收等相关支持政策，培育专业化市场主体，引导企业投资购房用于租赁经营，支持房地产企业调整资产配置持有住房用于租赁经营，引导住房租赁企业和房地产开发企业经营新建租赁住房；支持专业企业、物业服务企业等通过租赁或购买社会闲置住房开展租赁经营，落实鼓励居民出租住房的税收优惠政策，激活存量住房租赁市场；鼓励商业银行开发适合住房租赁业务发展需要的信贷产品，在风险可控、商业可持续的原则下，对购买商品住房开展租赁业务的企业提供购房信贷支持；调整完善差别化住房信贷政策，发展个人住房贷款保险业务，提高对农民工等中低收入群体的住房金融服务水平。进一步提高城镇棚户区改造以及其他房屋征收项目货币化安置比例。鼓励引导农民在中小城市就近购房。"

针对去库存给出的篇幅无疑是最多，但也均为切实可行的办法。有了明确的政策支持，住房租赁市场无疑会更加活跃。有需求就会有商机，专业大型的租赁企业成长对于规范租赁市场的作用巨大。而鼓励商业银行给出信贷支持，提高中低收入人群购买力，对促进棚户区改造及农民工就近买房作用明显。

三江观点：

实际上，近几年拿地就赚钱的开发模式已经一去不复返，房地产转型创新和城镇化发展，都离不开改革。而此次意见的出台，意味着未来宜宾楼市政策环境将更加宽松，更是宜宾地产的新机遇。

对于购房者而言：首付降低、户籍制度改革、购房补贴、鼓励投资性购房、金融信贷支持……房地产回归市场本质已经指日可待。去年政策不明朗，持币观望的刚需购房者居多，而今年以来宽松政策逐渐明朗，较低的信贷成本也让购房压力减小，或许传说中的抄底机遇已经来临。取消首套房，对于促进改善型和投资性购房无疑起到推动作用。合适的购房政策，优惠的楼盘促销，应该值得把握。

而对于房企来说：去库存虽然重要，但成本核算毕竟摆在面前，商品房也不可能当白菜贱卖。此次鼓励房企或者社会企业自持住房租赁，租赁税收优惠提上议程，保障房逐步向公平合理方向调整……中央调控窗口已经打开，地方政府配套支持措施还会远吗？而围绕城镇化建设和农民工市民化推进，城市建设、流动人口的变化必然会产生新的刚性需求，未来一个时期内，这部分刚需将会随着城镇化的加快而增长，这对于房企来说无疑是重大利好。

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