展望2009新政之下宜宾楼市谁是主角？

展望2009年宜宾楼市，新政之下，谁将成为楼市主角？

新政“大阅兵”利率优惠雾里看花

2008年，“救市”呼声迭起，国家宏观调控楼市的政策频频发力，有的新政已经初显效应，有的则是在2009年之初才正式执行。连续降息、二套房贷松绑、二手房免税、存量房贷优惠、首付比例调整……国家政策力度之大，地方政府“救市”措施之多，实惠诱人，各界关注。但这一切，还得银行说了算。

新年伊始，众多市民涌向各大银行询问房贷利率调整方案。近日，记者走访城区各银行网点发现，银行在调整方案上仍是半遮半掩，而众多客户也因为信息不透明跑了不少冤枉路。一名市民感慨：用一个“乱”字来形容目前的房贷市场，再恰当不过了。原来，由于大多数银行仍未公布透明的统一的房贷利率调整标准，目前对于存量房贷利率的调整情况，不但不同银行操作差别很大，即使是同一家银行，各个片区支行的口径也不统一，让人一头雾水。在南岸东区买房自住的市民杨萍，现在每月正辛苦地缴纳房贷。元旦过后就是银行的调息日，但她的客户经理却告诉她，银行对统一的利率调整已经由系统自动完成，但关于7折优惠利率的新政策现在仍未出具体细则，需要继续等待一段时间。“如果真能享受优惠，我支出近2000元的月供，今年就可减少400元左右。但这还只是‘纸上富贵’而已，谁知道银行会怎么做？”

银行半遮半掩，市民则为此多跑了许多冤枉路。除了办理房贷业务的购房者外，更多的则是准备买房，咨询贷款利率优惠的市民。目前，除农行对市民关注的存量房贷款利率做出调整外，其他银行仍在“按兵不动”。城区多数银行信贷中心工作人员表示，利率调整对信用记录要求有非常严格的程序。自1月4日上班，咨询的市民与来电与日俱增，因得不到明确答复，市民抱怨颇多。该工作人员说，由于市民从媒体知晓信息比省内二级城市各个支行实际落实的速度快，短时间内银行信贷信息公开不够，因此许多不在调整范围内的客户也跑来申请，无形中增加了银行的工作量，导致办事效率不高。目前市民普遍关注的存量房贷政策是配合央行2008年10月份关于调整首次购买普通自住用房利率优惠政策而来，调整目标是2008年10月27日前，购买首套普通自住用房，利率为8.5折优惠的存量客户，非8.5折利率客户不在范围之内，利率调整必须由市民在2月20日前自己提出申请。不过，由于各个银行的实际情况不同，具体操作细则也会有所不一样。

交易双方博弈 都盼最高“期望值”

2008年的房地产因国家出台的一系列货币从紧政策，投资性购房需求回落，深圳、广州等一线城市房价、地价齐下跌，市场观望气氛浓厚。受大环境影响，宜宾各大房地产商也使出浑身解数，纷纷推新盘、甩旧盘，各种优惠促销活动齐上阵，赠送液晶电视、名牌空调、购物消费卡、购房折扣、装修大礼包等都成为开发商吸引购房者的促销手段。

2008年下半年后，中央及四川省政府出台相关政策已近百项，但从市房管局发布的每月商品房销售信息统计分析，刺激效果还不明显，去年楼市在售楼盘存下4000多套房源，依然是一个“大包袱”。到目前为止，宜宾楼市还没有出现“明降”迹象，购房者观望气氛浓郁。年底，为了套现，卖楼的人多了；但为了过年关，买楼的人也少了。从长远来看，房贷利率的优惠加大对于2009年的楼市来说，一次性享受到今年累计五次降息所带来的优惠，商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，都是一件极为利好的事，也将会吸引更多的改善型购房者入市。

新年伊始，不仅扑朔迷离的房价走势成了宜宾市民最为关注的焦点，雾里看花似的房贷优惠也让众多的购房者望眼欲穿。年初是楼市交易淡季，旧盘消化速度的减慢，让各开发商不敢贸然推出更多的新盘，除正在建设中的“滨江国际”、“时代名筑”等仅有的几个新盘项目上半年可能开盘外，大多数还是以去年各楼盘存留下来的房源在等候买主。城区某地产机构营销总监向杰林认为，随着国家“救市”新政的陆续出台，宜宾二手房交易量开始微增，当前二手房价弹性大，许多购房者认为此时正是淘房的好时机。由于目前城区所有旧盘余下的房源70%是100平方米以上大户型，新政发挥的优势十分有限，有的开发商开始把尾盘的大户型进行中整改，变成小户型出售，吸引客户。但对于众多的房源，还需要开发商适当对单价进行调整，主动顺应市场，以合理的价格和过硬的产品促进商品房的销售。

“不是我不想降，现在的开盘价格已经相当低了。”宜宾南岸西区某楼盘项目一位开发商大倒苦水，去年楼市低迷，观望心理浓重，市场上开盘的项目，多数是企业在2006—2007年地价最高的时候拿的地，因此项目成本很高，现在楼盘基本都是销售过半，剩余小半部分，加上原有的建材成本，如今降价空间十分有限。

江北某楼盘营销经理赵琳表示，新政促进作用还是很大的，从目前来看，给已经供楼的人减轻了不少负担，也给未来想买楼的人减轻了压力。最重要的是，给了楼市信心。政府在救市，买房的人担也在减少，市民心理上舒服一些，会增强入市信心。

买与不买 楼市走向要看“观察点”

2009年，购房者该不该买房？市场中的供应与需求的博弈无时无刻不在进行，特别是对于持续僵持中的宜宾楼市，供求格局的变化极可能左右着房价趋势而备受业内重视。在业内人士看来，一系列调控政策对楼市供需双方造成了影响，但在目前“胜负未分”的情况下，房价转折与否也依然是“雾里看花”。向杰林认为，大城市楼市变化是风向标，国家调控是指挥棒。一般来说，元宵节前后，3月份全国两会前后，年中7月份前后，以及“金九银十”传统销售旺季，将是四个观测房地产市场变化及未来走势的主要时间节点。在每个节点上，房地产市场和房地产舆论，可能因相关因素而发生新的变化。

经过2008年楼市洗礼，广大购房者对房子的要求会愈发细致和深刻。房子不再是一个栖息的居所，更是承载价值、体现身份、追求和谐的标志，是物质与精神上的双重载体。向杰林说，如今市场低迷，消费者观望，一些开发商可能在春节后利用元宵节降价促销，刺激成交，回笼资金；两会前后，市场会因对两会内容、政府政策产生预期而释放舆论，影响到市场表现。两会后，由于相关内容已经明晰，市场可能会做出调整；7月份，不但可看出全球经济是否开始复苏的端倪或相关舆论，而且可以从业界高度关注的半年度宜宾市商品房销售数据、各级经济数据将悉数出炉，甚至可引起相关政策改变或新的政策出台。这些都会影响到市场预期，影响到房地产舆论，引起市场变化。由于中央及有关地方政府已经出台的相关政策的有效期是到2009年12月31日止，购房者不妨抓住机会以从相关政策中获益。

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