人民币的大幅贬值会否刺破房价泡沫？

近日，人民币汇率大幅震荡向下：2日人民币汇率创两年新低，3日人民币汇率接近跌停，在连续7个交易日中已第6次逼近跌停，在4日升值104基点之后，5日再度贬值45个基点。一时汇率成市场关注焦点，一些言论如货币战争前奏、房地产泡沫破裂再度泛起。

从审慎严谨的角度，我们认为人民币汇率仍处于中国政府的掌控中，骤跌可能性极小，不会成为引发房地产硬着陆的祸手。但人民币汇率今后很可能进入宽幅波动“新常态”。

人民币连续贬值是暂时现象，宽幅波动将是“新常态”

一直以来，中国央行采取紧盯美元汇率的方式来维系人民币汇率的稳定。其实这也是世界上大部分国家的通行做法。这一模式，只有当国家经济实力和外汇储备力有不逮时，才有可能被国际资本大鳄操纵，致使该国货币剧烈下跌，近如俄罗斯前段时间的卢比汇率跳水事件，远如东南亚、南美洲诸国多次因为汇市被操纵而致使本国货币剧烈贬值，都是基于上述原因。基于全球第二大经济体和第一大外汇储备国家的雄厚实力，中国政府对人民币汇率的掌控能力和决心在非美元国家中无出其右。所以近期人民币对美元汇率连续7个交易日中第6次逼近跌停，如果不是央行有意为之，也肯定是其默许的。

问题是央行为什么要回调？为什么不像以往那样采取温水煮青蛙的方式调整？

我们认为，回调人民币汇率，首先是因为国内经济发展的需要，一直以来持续处于升势的人民币给中国经济带来三个负面影响：一是推高了制造成本，让中国制造利润空间越来越少；二是推高了中国产品的价格，致使中国外贸竞争力持续下降；三是推高了中国房价，让中国经济虚拟臃肿化。物价上升，实体制造萎缩，房价高企，成为中国经济长远健康发展的隐患。所以不管什么原因，人民币适度贬值都是央行所期望。其次是顺势而为应对国际资本的异动。2014年底美联储退出QE3，接下来就要吸纳国际资本流向美国参与制造大循环，另外欧洲工业4.0进展如火如荼，对国际资本的吸引力也在快速上升。在这样的背景下，国际资本从中国撤离流向发达国家，中短期内是不可逆的趋势，中国即使维持人民币坚挺也留不足这些资本，还不如主动贬值，以让这些资本退出中国市场时付出更高的代价。同时继续抑制国际热钱流入，以争取更多时间清理国内经济虚火。

至于为什么要采用如此剧烈的方式回调，我们认为，如果是国际资本炒作、央行顺势而为，那么央行的意图就是想一次性将人民币会汇率调整到位。如果是央行主动为之，那么央行还有拓宽汇率波动区间的考量。通过此举央行向世界明确宣告，炒作人民币升值的题材已成历史。

但要指出，人民币不会就此进入长期的贬值通道，因为这不符合中国经济的长远利益。一方面是国外市场增量在放缓，依赖出口拉动经济增长已非长久之计。另一方面，中国企业在做强做大后有强烈走出去的需求，人民币大幅贬值无疑会增加中国企业海外开拓成本。因此，人民币趋势性贬值的理由并不充分，近期连续贬值最可能是暂时现象，长远看，人民币汇率可能进入宽幅波动的“新常态”。

近期人民币贬值对房地产行业的影响并不大

人民币汇率正常回调不会导致行业硬着陆

有人担心：近期人民币汇率下降或未来宽幅波动“新常态”是否会导致资本大量外流，引发外资抛售中国物业，进而刺破房价泡沫。我们认为，这种可能性不大。一方面，人民币贬值对房市影响有限。即使人民币汇率在现在的基础上贬值15%左右，与美元的汇率到达1：7的水平，恐怕已经到顶了。我们认为，外资没有必要因为可能的一次性15%折损，而放弃中国房地产行业长期的年回报率。另一方面，外资全力撤出中国楼市，对中国楼市的影响也是可控的。因为外资持有大多是商办物业，大面积抛售面临谁能来接手的难题；要是低价抛售，则是便宜了国内房企，中国政府乐观其成。

人民币贬值会导致房企海外融资和开拓成本上升

人民币汇率贬值和宽幅波动都会推高房企境外融资成本。人民币贬值意味着等额等息美元债务，房企用人民币购买美元支付的利息成本会更高。在美联储停止QE3后，肯定会加息，这意味着房企海外发债的成本也会进一步上升。人民币汇率宽幅波动也会提升房企海外融资成本，因为基于风险与收益对等原则，国外投资者提供给中国房企的资金定价肯定会更高。

人民币汇率贬值加大了房企海外拓展成本，却会提高海外收益。人民币贬值意味着房企要兑换等额美元，需要付出更多的人民币，会推高房企去海外拓展的成本。但另一方面，对那些已经持有大量海外资产的房企，将产生评估增值；对那些已经产生收益的海外项目来说，企业的收益也将提升。我们认为，房企应该权衡人民币贬值带来的一次性购入资产成本上升与享受持续经营性收入增加之间的关系，如果得大于失，房企应该按既定计划拓展海外业务。

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