南方日报:强行退烧2011调控高压猛击楼市

2011年，是名符其实的调控年。2010年房地产持续“高烧”不降温，调控效果并不明显，房价环比依然继续上涨。因此，2011年，中央针对楼市的调控政策是不断地在升级加码，愈加严厉坚挺不放松。从年初“国八条”公布开始，大规模的调控就正式拉开序幕，一系列房地产调控政策陆续出台：限购限价令的出台，货币政策持续紧缩，信贷政策益加严厉，房产税的开征，保障房计划等措施，这些都对国内房地产行业产生深远的影响，调控已取得初步成果。

根据国家统计局最新数据显示，11月全国70个大中城市房价继续回落，又有15个城市加入了环比价格下降的行列，同比价格下降的城市也有所增加。广州市国土房管局表示，9—11月，广州市辖十区新建商品住宅网上签约均价环比分别下降2.4%、0.7%和3.0%。结合其他一些迹象，可以表明2011年广州市房地产市场调控政策实施以来，市场已经出现积极变化。一方面，投资性需求得到抑制，市场成交量减少；另一方面，房价过快上涨势头已得到有效遏制。

扩容不放松限购令逐步加码

限购令针对投资型买家而出，意在控制炒楼市场。去年9月底房地产第二轮调控来袭，海口、厦门、深圳等十几个城市出台了“限购令”，但直至年底，调控并未取得实质性效果，被很多业内人士称为“短命政策”。而事实上，今年限购令不但逐步加码，范围也越扩越大，甚至很多二三线城市也被纳入进来。

与2010年的“新国十条”和“新五条”不同，今年1月26日，国务院办公厅发布“国八条”，扩大限购范围、加大限购力度，要求直辖市、省会城市、计划单列市和房价过高、上涨过快的城市要在一定时期实行限购措施。此外，国八条首次要求地方出台房价控制目标，并对各地政策落实进行督查。楼市调控新“国八条”是我国近几年房地产调控最严厉的政策组合，对投资投机性购房、高房价的指向十分明确，既是一系列调控政策的延续，又是进一步的“加码”，使得全国楼市进行了一次大调整，并导致成交量的大幅下挫。它首提“限房价，竞地价”，大大下降开发商中长期利润空间。

并且，除了一线城市外，很多二三线城市也被纳入进来。7月12日，国务院发布消息，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

2011年即将过去，但中央更是频繁表态显示出调控不放松的决心。11月27日，国务院副总理李克强表示，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。临近年底，部分城市的“限购令”也即将到期，市场上对限购令放松与否有诸多猜测。此前，更有佛山、成都等地曾试探性松绑地方限购政策，已被紧急叫停。但据报道，住建部已知会地方政府，若没有极其特殊情况，须出台政策对限购令有效期进行延续。截至日前，今年实施限购令的46个城市中，除北上广深一线城市，青岛、济南、福州、长春、厦门、太原、海口7个城市也已明确表示明年将延续限购政策。

为楼市降温货币政策持续收紧

自今年1月20日以来，货币政策一直处于不断收紧状态，而银行信贷投放则随即同比持续下降。据统计显示，央行年内已六次上调存款准备金率及三次加息，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位。今年上半年，央行每月上调一次存准率，共计6次，每次0.5个百分点，央行还特别在2月、4月和7月加息25个基点。而且在7月加息后，随后立即上调个人住房公积金贷款利率。央行出台的紧缩货币政策，上调存贷款利率，银行贷款额度吃紧，各地纷纷上调首套房贷首付比例。此前，国内各大城市多家银行已上调首套房贷利率，平均已高出基准利率10%-20%。即便是针对首次置业者，大多数银行首套房贷款利率也上浮5%至10%。

相比去年，今年的紧缩货币政策愈加严厉，持续打击着“高烧”楼市，迫使房价更快地降温。一方面，上调贷款利率将防止过多的信贷资金刺激房地产市场，使开发商的资金链更加紧张，加大开发商降价促销、快速销售回款的压力；另一方面，限贷令的持续紧缩可控制投资型买家进入市场抬升房价。

然而导致限贷令的持续紧缩，也带来了一个问题，它很容易误伤刚性需求买家，使得很多首次置业者的信贷成本快速提高，使购房者还贷压力更大，对购房人的资金实力特别是首付提出更高的要求，导致购房需求持续萎缩。尽管11月30日，央行35个月以来首次宣布下调存款准备金率，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，首套房贷利率看似已经出现松绑迹象，但首次置业的刚需买家还贷压力依然很大，往年房贷7折的历史性优惠早已一去不复返。

“双轨”调控并行1000万套保障房入市

保障房计划被认为是楼市调控的很重要的手段，这是房地产市场“双轨运行”很重要的一部分，有学者认为“房地产的分配不能完全依靠市场，需要由市场和政府双轨并行，推出商品化和保障性并存住房制度，也就是“双轨制”。而今年1000万套保障房计划的推出，也正是政策从另一个层面调控以往过热的房地产市场的举措。

今年3月6日，国家发改委负责人宣布，未来5年，中国将建3600万套保障房，使保障房覆盖率达到20%。今年3月9日，住建部召开新闻发布会称，如若今年1000万套供应得以实现，则保障房供应规模将首次超过商品房。住建部公布的数据显示，截至目前为止，有1/3保障房主体结构基本完成，1/3进入楼层施工，1/3完成基础施工，符合住房建设部今年保障房的建设要求。保障房大规模推进的背后，是中国住房供应制度和结构的变革，从政策的另一层面调控过热的房地产市场，使其更合理地发展。在1998-2008年的十年间，保障房严重缺位，市场中供应的房屋90%为商品房。

广州市计划今年筹集保障性住房8.4959万套，保障房的目标任务是去年任务的3倍多，除了新增筹集的保障房任务，还要推进在建的6.87万套保障房建设。但截至10月25日，广州市已筹集保障房89174套，完成年度目标任务105%；已如期完成解决77177户家庭住房困难目标任务。

而接下来，2012年亦将是保障房建设的关键一年。据住建部透露，明年，国家在保障房的施工数量以及资金投入方面都将大于今年。据测算，明年整体保障房住建规模将达到约1800万套，约1000万套将投入市场使用。双轨制下，保障房对于商品房市场的影响，也将会逐渐显现。万科、保利等大型地产商人士均表示，巨量保障房将会对商品房市场带来冲击。

调控并非游击战而是持久战

从国家调控开始，效果便一度不被看好。尽管从2011年2月份开始，“国八条”、国家严厉要求各地定制房价控制目标、一房一价、二三线城市等政策的相继问世，对全国楼市也并未伤及元气，只被当作一场场水来土掩，兵来将挡的游击战，多地包括广州在内的楼市仍然一路高奏凯歌。直至下半年开始，楼市调控效果日益显现，“金九银十”失色变成“铁九铜十”，10月下旬，万科、中海等龙头企业带头进行较大幅度促销，降价声音此起彼伏，楼市逐步迈入冬天，房企才意识到这次调控并非游击战而是一场考验重重的持久保命战。而受调控影响，市场上观望气氛愈加浓厚，对降价的预期更高。

政策坚定调控不动摇

2011年即将过去，中央更是频繁表态显示出调控不放松的决心。12月9日在中共中央政治局会议上，对于房地产政策，提出的要求是“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”。这是国家层面上再一次对于房地产调控政策的持续性作出了回应。

限购令明年依然持续执行，政府楼市调控依然坚挺。随着年底的临近，部分城市的“限购令”也即将到期，但日前，住建部明确表示，已经设定限购期限的城市继续延续政策，限购政策明年将继续执行。截至日前，今年实施限购令的46个城市中，已有11个明确表示2012年将延续限购政策。全国住房和城乡建设工作会议23日在京召开，住建部部长姜伟新表示，2011年中国政府房地产调控的政策得到落实，多数地区涨幅回落，房地产市场总体运行平稳，调控成效已经显现，他还表示，明年继续坚持房地产调控不动摇。

房企已着手准备过冬

而事实上从今年下半年开始，房企们对于调控的放松时间都开始抱着“悲观”的态度。与去年底甚至今年初，不少开发商仍然认为楼市调控是“短命政策”形成鲜明对比，从下半年开始，地产行业陷入寒冬，相当多的房地产企业流动资金极其紧缺接近干涸。目前已经有不少房企开始做着长时间“过冬”的准备，多家房地产企业纷纷收缩战线。甚至连万科、中海这些大型品牌企业也在着手调整开发计划，加快推货速度。近日，绿城老板表示有意出售手中的中超球队，瑞安房地产更是将旗下佛山岭南天地45.08%的股权出让换取营运资金。

据国金证券刚刚出炉的一份房地产行业年度报告数据显示，根据该公司对开发商目前和历史的资金压力进行系统测算，只要政策坚持，今年底至明年初，开发商资金状况会接近历史最低水平，房价调整的广度和深度将更为明显，11年行业所呈现的对峙局面将被打破。

市场观望情绪愈浓

而调控的持续，使市场买卖双方对于后市的态度也深受影响。随着年关将至，2011年楼市又将是一场落幕大戏，不同于往年热烈气氛，今年在层层调控的重压下，取而代之的是整场的观望。降价、观望已经成为现时市场最热的关键词。根据搜房网日前的一项调查显示：超过六成的受访者表示感觉目前的房价在微降，超过7成的受访者表示对今年调控不满意。

而这种观望情绪，买涨不买跌的后市期望已经在成交上有明显的表现。继今年“铜九铁十”之后，楼市迎来“买涨不买跌”阶段，降价预期正在全国蔓延。除了个别促销力度特别大的楼盘，广州等各重点城市的楼市成交量急剧萎缩。在广州，根据网易房产数据中心截取阳光家缘数据显示，11月份，广州全市住宅网签成交量为4591套，环比10月份6157套成交量再

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