2012宜宾楼市 乍暖还寒？

核心提示：在限购、差别化信贷和税收政策的多重限制下，2011年中国楼市风雨骤变，让人噤若寒蝉。这一年，全国超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”；这一年，央行6次加息、上调存款准备金率，这一年，房产税“靴子”落地，试点重庆、上海。调控如冲击波，对市场杀伤力巨大。而对于已经到来的2012年，中国楼市又将演绎怎样的格局？作为三线城市的宜宾楼市，能否盼来久违的春天？

春节刚过，社会上就已经开始传递关于楼市即将回暖的信息，但作为三线城市的宜宾，在房地产市场整体格局仍然是开发商和购房群体持续较量的过程中，影响和作用房价的因素明显增加，各种楼市即将回暖的信息有所增强，调控政策对三线城市传递的衰减效应仍然比较突出，房地产市场不稳定性因素有所增加。近日，人民银行宜宾中心支行调查统计处处长吴小北通过对房地产市场的深入调查，预测宜宾房地产市场趋稳，短期内不会出现明显的节点变化。

商品房交易量和房地产投资逆向创下10年之最

八成以上企业对宜宾楼市信心十足。统计显示，在宜宾全市商品房交易量增长幅度创下10年以来最低的背景下，全市的房地产投资增长幅度却逆向同步创下了10年以来最高。2011年宜宾市房地产市场商品房施工面积1369.2万平方米，同比增长38.8%；商品房竣工面积256.15万平方米，同比增长43.3%；商品房销售面积279.38万平方米，同比增长3.8%；全市房地产投资首次步入百亿元达到105.41亿元，同比增长75.04%。对全市14家主要房地产企业的跟踪调查显示，85.7%的企业对宜宾楼市信心十足，认为宜宾未来房价不会明显下跌，楼市走势对宜宾房地产市场看好，将会持续增加投入。

需求迅速趋旺推动购买力膨胀

作为工业化和城镇化建设互动前沿的三线城市的宜宾，房地产市场的交易量已经持续了一年多的低迷。一方面虽然有力的抑制了房价快速上涨；但另一方面，由于宜宾城镇化水平起点低和进展快，在商品房交易量持续低迷背景下，刚性需求的购房观望群体开始明显增多，迅速推动了购房需求群体购买力的膨胀，导致今年以来房地产市场的运行小幅度震荡。今年初对宜宾市开展的一项城镇居民问卷调查显示，有购房需求的居民同比增加了16.4个百分点，而且这个庞大的需求群体还在快速增长之中。

调控政策对购房群体心理影响增强

作为城镇化起步初期的三线城市宜宾，近年来关注楼市的城乡居民越来越多。现在连许多乡镇社区的老年人也知道什么是金融机构存款准备金，人民银行调整存款准备金对房价会有哪些作用。过去的一年，中央对楼市调控政策的密集出台，有效的抑制了房价过快上涨，购房群体和房地产开发商坚韧持续较量的格局已经形成。一方面，中央对楼市调控政策目标的态度，推高了保持观望购房群体的迅速增多；另一方面，随着住房购买力的明显膨胀和购房群体心态的波动，反过来又有力的增强了开发商坚持较量的信心和决心，成为三线城市宜宾房价持续坚挺的重要因素。调查显示，今年以来，全市几个主城区的房价除了阶段性极小幅度的波动震荡外，中心城区整体房价水平和去年同期基本持平。

多种因素叠加作用购房群体心理预期

经过连续近半年的楼市低迷期，今年以来随着信贷、促销力度的转变，大多购房刚需群体再次看到了希望。调查发现，虽然目前宜宾主城区现有的新盘比较稀缺，月成交量也不高，但售楼中心的人气却在回升，部分开发商除了推出了适度的购房优惠活动，还在积极准备推广商业地产项目，此外银行首套房利率也在发生变化。宜宾多家银行表示，差别化信贷政策比年前要宽松一些，银行将根据购房者的收入、信用等情况，将开出不同的贷款条件。对部分开发商调查发现，被抑制的刚性需求，包括首次置业和首次改善，长期是宜宾楼市刚需的中坚力量，市场的变化导致购房者的心理预期发生变化，包括市场预期和政策预期，加上存款准备金调整，宜宾各大银行商业信贷政策适度松开，降低了购房门槛和心理压力，在一定程度上缓解了开发商的资金压力，也激发了部分改善型客户。

现状：商品房开发土地过于集中

调查发现，和周边城市不一样，宜宾商品房开发土地呈现过度集中的开发模式。目前宜宾主城区出让的地块大多面积较大，通常一个项目要几年时间才能开发完，丽雅置地、鲁能等极少数开发商几乎垄断了75%以上的地块。而宜宾绝大多数开发商实力毕竟不如巨头房企那样强大，能迅速开发并迅速走量，这实质上也就造成了资源的垄断和闲置。如果像其他更多的三线城市那样，把土地都分成四五十亩的小地块，项目进度更快，楼盘数量也自然更多，楼盘之间的竞争也会加大。这也是宜宾房价居高坚挺的主要因素之一。

预测：宜宾楼市短期内不会出现明显的节点变化

今年以来，经过了房地产市场供求双方的持续较量，打折套现风潮在席卷全国一、二线城市之后，开始迅速从南到北席卷全国大多数三线城市的楼市。全国部分三线城市也相继推出“免税、补钱、送户口、赠面积、赠装修”等销售手段刺激楼市，有的地方此起彼伏的试探性“动静”不小，例如芜湖“救市”气泡刚一松手即被戳破，其他三线城市也没见扑腾出什么动静来。对宜宾几个主要在售楼盘的调查发现，均价变化仍然不明显，部分开发商推出的购房优惠以及房贷门槛变化对购房群体也没有多大吸引力。大多购房者和开发商认为，近期宜宾楼市的交易不会出现明显的节点变化，宜宾楼市短期内不会出现春意。

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