二三线城市仍被看好 泡沫化生存考验调控耐力

房价上行预期仍强

自从2月1日当地限购政策实施以来，春节期间江西南昌楼市成交清淡，与之前的抢购形成鲜明对比。但中国证券报记者采访发现，当地开发商、中介机构以及部分购房人仍看涨房价。

成交冰火两重天

江西南昌市政府1月21日发文称，自2011年2月1日起，在本市东湖区、西湖区等范围内，暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。

南昌房地产信息网数据显示，2月1日，南昌全市共成交住宅16套。其中，在限购区域内只售出2套。而在1月22日，商品住宅网签数据为159套，较21日增长106.5%；23日商品住宅成交175套；24日成交267套。

某楼盘销售员说，“根据我们以往的经验，每年一二月都是房地产销售淡季，推盘量不大，成交量也不大。而这段时间的销售情况相当好。”

另外，1月22日至2月1日10天里，各家银行接到的个人住房贷款申请数量暴增，且大部分申请为首套房贷。一位招商[简介 最新动态]银行（行情，资讯）工作人员表示：“光是我们支行，每天就要处理上百笔贷款。因为客户都希望能在春节前拿到贷款。”

房价仍看涨

春节期间，中国证券报记者走访楼盘发现，不少售楼人员和房地产中介表示，长期看好南昌的房价。“现在北京、上海等一线城市的调控政策太厉害，所以很多人转变炒作方向，像南昌这样的二三线城市房价只会越来越高。”某楼盘销售员认为。

刚刚搬进新家的谢女士向中国证券报记者表示，自己在2008年买的房。“那时每平米才5000多元，现在涨到13000了，好一点的户型都到16000了。”谢女士说，房价可能还要涨，“现在到南昌市买房的外地人越来越多了，不仅是江西其他地市的，还有很多外省人。”

南昌本地的房地产开发商魏然表示：“限购令只是限制新购第二套房。也就是说，不管你们家原来有多少套房，现在还可以在市区再买一套。因此，关于限购令的操作空间还是很大的。”

另有人士认为，目前南昌市内的商品房均价已直逼八九千元每平米，“这和南昌市人均月薪两千左右的现状不符，真正的刚性需求根本没有购买力。”他表示，由于南昌的限购政策没有时间上的规定，也没有叫停的时间表，这为楼市埋下不确定因素。而且，“限购令”应至少实施一两年时间，对楼市的平抑效果才能显现，如果实行力度和时间不够，很可能会导致更多需求和资金涌入，炒高房价。

小县城的高房价

江苏如东，沿海的一个县城，一套132平米的商品住宅能开出8500元/平米的价格。而在与其相距700公里的中部县城湖北麻城，2009年置业的李先生发现，当时以1780元/平米买下的住宅已经升值到了2580元/平米。

就像如东、麻城一样，一些小县城的房价也呈火箭式上涨态势，高房价早就从北上广蔓延到了二三线城市，而且目前还没有停涨迹象。

根据统计数据，2005年至2010年，如东县城房地产项目建设面积累计约270万平方米，完成开发量约224万平方米，完成投资约40.32亿元，全县商品房累计销售面积约180万平方米。

与之相伴的是这个海边小城房价的急速上涨。在本地居民的印象中，五年前商品房每平米均价还不到2000元，仅在1700、1800元左右，到了2008年、2009年间，涨到了3000元左右，如今已经进一步飙升到了5000元上下。

诸多外地开发商逐步进入这一市场，包括知名房地开发企业绿城集团。绿城所开发的西子·湖畔居是县城中最为高端的房地产项目之一，较好的户型能开出8500元/平米的价格，另一些户型售价在6000元上下。而在与绿城西子·湖畔居临近的浅水湾项目，销售经理表示，售价在5000-7000元不等。

事实上，三线县城房价的飞涨早已不是个案，也并非只发生在东部沿海地区。在湖北麻城，绝对房价虽然不及沿海地区，但近年来的涨幅令人吃惊，2008年尚在1500元上下的房价，2009年上涨到了1700元左右，2010年则飞快地跃升至2600元左右。除了本地的开发商之外，一些来自浙江的资金也逐步进入了开发领域。

在高企的房价面前，昔日小城全款购房的朴素消费方式已经日渐稀少，售楼处工作人员已经习惯性地询问客户首付多少、如何贷款。

在这类三线小城，助推房价的除了自住需求之外，也不乏投资需求。在如东县城，2010年的二手房价与2008年的商品房价格相当，在3000元左右，这意味着在2006年、2007年间买入的新房，转手之后就能有收益。在学校工作的顾先生此前就投资了一套住房，并已转手获益。

除了本地投资者之外，虽然县城房产的流动性不及大城市，但在投资一二线城市获利空间越来越小的情况下，已有一些外地投资客将目光转向了三线城市。如东一些楼盘的工作人员透露，间或也有上海等地的投资客出手。麻城也是如此，由于临近武汉，偶尔也有武汉的投资者会选择购买麻城的房子作为投资。

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