要说宜宾哪儿地段好？三江口必须榜上有名！宜宾素有“万里长江第一城”的称号，金沙江、岷江、长江汇合于此，三江口也由此得名。
华侨城·天鹅堡就位于三江口，紧邻2022年宜宾新晋的门面担当--288米的宜宾中心。住在这个位置，安逸~
那它的住宅产品如何呢？今天就来盘一盘天鹅堡~
基础信息：
项目名称：华侨城·天鹅堡
地址：宜宾市叙州区三江口
开发商：宜宾华侨城三江置业有限公司
产品类型：高层
户型建面区间：在售户型建面约119-185㎡
销售状态：在售
销售价格：正临江1#、9#楼参考价格约14000-16000元/㎡，朝中庭参考价约12000-13000元/㎡
销售动态：一期3#、4#、9#楼在售，二期1#、2#、4#楼在售
交房时间：一期1-4#楼已交付，二期预计2022年底交付
适合人群：改善
产品情况
评分22.9分，总分30分
产品指标:
华侨城·天鹅堡占地160亩，分为两期建设。其中，一期占地90亩，共9栋，容积率为3.9，有两梯两户、三梯三户，最高46层；二期占地70亩，共6栋，容积率为3，梯户比两梯四户，最高32层。
项目一、二期都采用半围合式布局，整体建筑密度22%，绿化率达到35％。规划户数2000余户、车位3000余个，为清水房交付。
（沙盘图）
优劣势分析：
项目一、二期为两个独立的小区，住宅规模比较小，物业便于管理。
天鹅堡打造的都是超高层，最高为42层，可以算是宜宾住宅最高的项目了。住得高的优势在于视野开阔，采光、通风好，噪音、灰尘相对较小。但住高层同样会面临很多问题，等电梯和乘坐电梯的时间较长，对电梯的依赖程度大，因此对电梯的要求也会更高。
此外，在相同楼栋的情况下，楼层越高，容积率也会随之变高，舒适度就会打些折扣。
户型方面：
因为天鹅堡的户型较多，我们就着重了解一下二期的户型。
E1户型：建面约119㎡，三室两厅两卫
这个户型入户带玄关设计，餐客厅成竖厅结构。进深约2.1米的景观阳台将客厅与书房相连，增加互动空间。开间约2.6米的厨房，外接阳台，人多做饭也不拥挤。主卧约23㎡，配有独立卫生间，带有飘窗设计，延伸室内视线。
E3户型：建面约137㎡，三室两厅两卫
这个户型入户没有玄关设计，进门一侧便是餐厅，可能会缺乏私密性。餐客厅成竖厅结构，动线合理，分区明确。2.1米*7.3米的景观阳台，延伸客厅视野，采光通风更好。主卧面积约36㎡，面积舒适，带有书房、衣帽间及独立卫生间，配置豪华。
E4户型：建面约138㎡，三室两厅两卫
这个户型的亮点就在于主卧面积大，约34㎡，双面采光，包含书房、衣帽间、卫生间等多个功能区，配置丰富，寝居舒适度高，私密感强。餐客厅成横厅结构，餐厅有约3.1米采光面，用餐体验佳。7.5米*2.1米的观景阳台，连接主卧与客厅，主卧的可使用面积还可以增大。但客卧紧邻入户，私密性不够好，容易被打扰。
F1户型：建面约129㎡，三室两厅双卫
这个户型比较方正，但动静分离不明显。餐客厅成横厅结构，外接7.2米*2.1米的观景阳台，双厅开间长，采光面大，观景视野佳。卧室分布在客厅周围，在客厅的活动可能会打扰休息。主卧拥有双面采光，带有衣帽间、书房、卫生间，功能齐全。客卧离卫生间有一定的距离，上厕所不太方便。
F2户型：建面约106㎡，三室两厅双卫
这个是天鹅堡建面最小的一个户型。餐客厅成竖厅结构，餐厨正对，方便上菜备菜。L型厨房外接生活阳台，增加采光。主卧面积约20㎡，有独立卫生间，起居方便。阳台连接次卧与客厅，私密性有所欠缺，不过可适当改造。
优劣势分析：
二期的每个户型建面都超过了100㎡，但都只做了三室。可能有人会觉得，这么大的面积才做三室，有些浪费了。其实不然，从上面的户型图来看，主要是将面积增加在主卧上，书房、衣帽间、卫生间一应俱全，增强居住舒适度，还是可取的。只是说产品会更适合改善群体。
功能配套:
天鹅堡的两期项目虽然住宅规模都不大，但麻雀虽小五脏俱全。一期建有全年龄段活动区域，包括儿童活动区、成人健身区、老年活动区。约500米跑道环线，周围还设置了起跑热身区、健身指引、灯光护航以及引体向上、仰卧起坐、俯卧撑、拉伸与支撑等健身设施。
（儿童乐园实拍图）
二期规划有约550米荧光跑道、约530㎡社区运动场，篮球场、乒乓球场这些都是有的。还设置有互动绿篱、滑梯、儿童步道等儿童游乐设施。
优劣势分析：
修建全年龄段活动区域，既能让家长在锻炼的同时陪伴孩子，增加亲子互动，还能增近邻里之间的交流。
在跑道周围设置热身区及健身指引，能让业主的健身内容更丰富、更科学。
景观园林:
项目外立面采用石材、格栅铝板搭配LOW-E中空玻璃。
中庭为现代园林风，现一期园林已全部呈现，采用的是大中庭式布局，内部规划了环形健身跑道、儿童乐园、邻里空间等5大活动区域。
二期的园林将打造约630㎡水体面积的水景、近千平儿童活动区包括互动绿篱、滑梯、儿童步道等设施。
（园林细节实拍图）
优劣势分析：
外立面采用石材会更坚固耐用、低碳环保，石材可以吸收太阳散发的热量，并且阻止室内温度升得过高。
在园林布局中，水景往往是人们又爱又恨的景观。潺潺流水便是喜，干涸荒废便是恨。而天鹅堡项目园林水景较多，要想不沦为鸡肋配套，就要依靠后期物业的管理和维护了。
小编也去实探了项目一期的中庭园林，由于住宅规模不大，中庭看起来确实小巧了些，小区内部功能配套也只是一些基础的设施，比较常规。与天鹅堡的定位相比，这个中庭园林确实会显得比较“简单”。
物业管理：
天鹅堡项目用的是华侨城自己的物业公司，物业费3.5元/㎡/月。
华侨城物业创立于1995年，是首批获得国家物业管理一级企业资质的物业公司，获“2022中国高端物业服务能力Top10”。
据了解，华侨城超级管家服务平台围绕“物业服务+生活服务”模式，提供物业基础服务、上门服务、商城服务、增值服务、邻里生活等多维度服务产品，满足社区多样化多层次居住及生活品质需求。
优劣势分析：
现在宜宾的住宅物业费一般就2块左右，而华侨城直接破3，可以算是高层物业费的天花板了。再加上房屋面积又大，一年算下来还是不小一笔钱。
华侨城物业成都分公司曾荣获“2021成都市物业服务行业公园城市服务范例企业”称号，说明华侨城在成都整得还可以，但在宜宾落实的怎么样，我们抱以期待的目光。
（天鹅堡物业服务中心）
地段价值
评分54分，总分60分
区域分析：
叙州区是近年行政区划调整后才成立的行政区，常住人口约为43.35万，2021年GDP约563.6亿元，其中南岸片区发展最为成熟。
南岸片区无大型工业，以居住＋行政职能为中心，是宜宾综合商业体最多的区域。比如很多宜宾人都比较熟悉的市民政局、酒都剧场、体育中心、图书馆、南岸汽车站、万达广场、莱茵春天、印象汇、长江公园等，都集中在这个区域。
华侨城·天鹅堡就位于叙州区南岸片区，配套齐全、资源丰富，宜居指数高。
项目地段：
项目处于三江口片区，位于金沙江、岷江、长江三江交汇处，北临三江路、东临航天路，西临288米超高层建筑宜宾中心。正对水幕电影、紧邻宜宾新地标、享受一线江景，这确实也是项目最大的亮点。
（区位图）
价值回报：
天鹅堡作为东区为数不多在售卖的新项目，以及其地理位置的独特性，地段价值很高。
项目目前临江楼栋参考价格约14000-16000元/㎡、朝向中庭参考价约12000-13000元/㎡。1公里内在售的长江公馆，公寓销售单价约9000元/㎡，大平层销售均价约14000元/㎡。
关于二手房，在相关网站上查询到龙润国际的二手房挂牌价约为8124元/㎡，丽雅新居的二手房挂牌价约为8122元/㎡。不过这两个项目在地理位置以及产品定位上都与天鹅堡相差较大。
交通配套：
公共交通方面，可乘坐7、17、19、k01路等在周围站点华荣酒店、林化厂站下，再步行十分钟左右就能到达天鹅堡一期大门口。
就公交上班通勤的时间来看，如果上班地点是在老城区，到大观楼的大概是在25分钟左右；如果是在岷江新区，到五粮液大概在50分钟左右；如果是到大学城，大概需要35分钟。
目前项目周围没有停靠的公交车站，距离最近的车站也要步行十多分钟，公交出行不太方便。
从天鹅堡一期驾车约5分钟内可到达南岸汽车站。驾车约15分钟到达高铁西站，乘坐公共交通工具大概40分钟到达。
教育配套：
天鹅堡二期自带的叙州区第九幼儿园已经完工。周围小学有长江路小学、建国实验小学，开车十分钟左右可到达。据了解，三江口小学已通过审定，即将开始建设。
项目一公里内有翠屏行知中学、宜宾市三中。宜宾市六中距离稍远，不过两个校区开车十分钟都可分别到达。
从幼儿园到高中，覆盖孩子全年龄段教育。
（叙州区第九幼儿园实拍图）
（建国实验小学实拍图）
（宜宾市三中实拍图）
商业配套：
项目一、二期都带有底商，但一期底商不通天然气，没有大型产业，对住户的影响更小。规划中的长江文化旅游街区、购物中心以及1.5公里的商业步行街等修建好之后，业主的生活会更加方便，但这些商业配套的落地还需要时间。
（项目一期底商）
周围2公里内已经投用的商业体有莱茵春天、万达广场和印象汇，能满足业主吃喝玩购一站式娱乐。
医疗配套：
距离项目1.8公里的是宜宾市第一人民医院南岸分院，附近还有宜宾川戎医院，看病检查都很方便。
（一医院实拍图）
环境配套：
项目处于三江交汇处，一面正对白塔山，另一面对着合江门广场，并且项目一期正对水幕电影，在家能欣赏到美轮美奂的夜景，还能看到渡江的邮轮。
（水幕电影实拍图）
（一期5#楼15楼观景视野）
优劣势分析：
项目临近长江公园有利也有弊。夏天的时候，来河边乘凉的人也会更多，再加上水幕电影的播放，可能会有一定的噪音污染。
并且目前三江口正处于建设中，项目周围在公共交通、商业配套方面还不够成熟。一期部分住户已经交房了，这个时候入住在日常生活中可能会不太方便，但还好也能享受稍远一点成熟的配套。
品牌实力
评分7.8分，总分10分
华侨城集团创立于1985年，是国务院国有资产监督管理委员会直接管理的大型中央企业，“2022中国房地产品牌影响力百强企业”TOP20。
相关资料查询到，2021年，华侨城累计实现签约销售额 824.7 亿元、签约销售面积 398.8万平方米。从资金、债务方面来看，虽说也有相关消息传出，但“三道红线”都还是全部达标。
至于口碑，项目一期1-4#楼在交房的时候与业主发生了一些摩擦，部分业主希望对小区绿化、路面砖块、大门等方面进行提升。
这次小编也实地去看了，路板这些都还是很稳当，40°的高温下中庭的植物也长得绿茵茵的，大门整体呈现出来的效果也还是可以。今年年底，天鹅堡项目也将再次进行交付，大家可以持续关注。
（品牌展示墙）
其他
不利因素，-3分
温馨提示：
天鹅堡项目主要的不利因素来源于光污染、噪音及油烟影响。
一是，项目北面靠近三江路、东面为航天路，具有一定的噪音污染；
二是，项目一期临近约288米超高层建筑及水幕电影，会造成一定的光污染；
三是，项目二期自带的幼儿园，可能会给周围住户带来噪音；
四是，二期部分住宅外墙设有商业用房的排油烟井，运行期间可能有噪音和异味影响。
总评分，81.7分
地段完胜产品，也不是不可以。华侨城·天鹅堡地处成熟片区，坐享一线江景，紧邻288米宜宾新地标，都说“三江口之于宜宾相当陆家嘴之于上海”，这个地段，放眼宜宾，还是很难复刻的。再加上华侨城和宜宾CBD的牌子，吸引来了很多置业者的目光。
所以，即便它是超高层项目，即便它总价高、园林小巧、内部配套出彩亮点不多，天鹅堡依旧具有吸引力。
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