这两天朋友圈最活跃的话题，无疑就是新的房贷利率政策了。
8月26日，我们发表了一篇《个别开发商会“暗降房价”？房贷新政对宜宾的影响解读来了！》的文章，很多人看完以后，表示对公告里的意思很懵,甚至朋友圈众说纷纭，有人表示房贷利率要下降了，买房需要等一等；有部分人却表示，房价利率即将上涨，应该赶快买票上车！
为何央行会颁布这样的新政策，贷款利率又将迎来怎样的变化?我们就花了点时间，尽可能通俗易懂的让大家了解这次“商业性个人住房贷款政策”的变化。
截图来源：中国人民银行
NO.1 政策内容
公告有以下几点内容：
一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”、“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。
七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
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NO.2 政策解读
①公告发布的背景
坚决贯彻落实“房住不炒”定位和房地产市场的长笑管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LRP）形成机制过程中确保区域差别化住房信贷政策要求，保持个人住贷的利率水平的稳定。
重点注意——差别化住房信贷政策，是指地方政府可通过地方行政手段，例如控制“加点下限”来调整地方利率，实现房贷的因城施策。
②公告实施的时间
公告实施日期为2019年10月8日，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。当然，本次新政对公积金贷款没有影响。
③什么是LPR?
LPR是指加权平均计算出本月的贷款市场报价利率，这个利率每个月由商业银行报出自己认为的市场最优价格，去掉一个最高和一个最低，剩下的价格里按各家银行上一季度的贷款占比为权重，加权平均计算出本月的贷款市场报价利率LPR。在8月20日公布的最新的5年期LPR价格为4.85%。
④贷款利率有什么变化?
2019年10月8日以后的商业性个人住房贷款利率将从“贷款基准利率+上下浮比例”变为“最近一个月相应期限内的LPR+基点值”。
换句话说，2019年10月8日前的商贷利率就是基准利率+浮动比例。例如，目前基准利率是4.9%，购房时和银行签约的合同是上浮20%，那么你每年的商贷利率就是4.9%ｘ（1+20%）=5.88%。
基本利率不受商业银行控制，如果央行降息，那么你的房贷的基准利率在次年的1月1日也会跟着降，但后面那个上下浮比例是不会变的，直到合同终止。
在2019年10月8日后的新政策里，贷款市场报价利率（LPR）取代了基准利率的概念，而百分比上下浮，也被改为了固定数值的基点。
也就是说，在新政策下，首套房的贷款利率不得低于4.85%，二套房的贷款利率不得低于4.85%+0.6%，即5.45%。
LPR是可以改变的，定价周期可由贷款上方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近1个月对应的LPR值。也就是说，如果你签订的是一年的定价周期，如果次年发现LPR值降低，可以通过重新定价来降低贷款成本。但是值得注意的是，以前的利率还能打折，现在就只能在LPR的基础上上调了。
⑤贷款基点值怎么定？
根据新政策第五条规定，购房者的每笔贷款具体的加点基点值根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率基点下限，由贷款银行按照全国和当地住房信贷要求，综合贷款风险合理决定的每笔贷款的基点，并且不低于辖区内利率基点的下线。
例如：央行规定二套房贷利率在LPR基础上增加60基点，但A地根据地方情况再加30个基点，那么该地区首套房的最低利率不能低于LPR+30基点，二套房的最低利率就是LPR+30基点+60基点。
此外，银行还会综合评估你的贷款风险、个人征信等，来制定你的基点。如果银行认为你的资质还不够优秀，那么就会在此基础上再加10个基点的话，那么你的房贷利率就变成了LPR+30基点+60基点+10基点。贷款合同期内的基点数值一旦确定，整个合同期限内的都固定不变。
⑥新政策第六条指出，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。简单来说，就是相关部门对于首付分期、消费贷等将会实行更严格的监管和把控。
宜宾某地产项目开盘现场
【写在最后】
在房住不炒的大环境下，住宅的投资属性已经减弱，未来不同城市之间的房贷利率差异也会越来越明显。
小编认为，此次商业性个人住房贷款利率的调整，对刚需购房者来说，影响并不大。对于之前签订的贷款合同继续有效，对于新的刚需购房者来说，银行对贷款的流程更加严格，对个人的征信要求会更高。对于二套改善自住需求的购房者来说，可能需要等利率计算的结果明确后在进行判断，投资需求的购房者就要更加谨慎了，毕竟“房住不炒”的大环境下，无论是当前的政策，还是信贷环境都不太友好了。
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