楼市、房价与预期，宜宾“神秘楼市”如此时髦？

对江安楼市的认识，笔者一直自认四字可形容：知之甚少。

但有一个最直观的印象：神秘。

比如，江安神秘的50年居住产权，神秘的县份楼市5字头房价，神秘的江安与泸州购房者之间的相互关系……

最近，笔者走进了江安楼市感受了一番，听取了业内人士的想法，发现不一样的江安楼市：

楼市：一线一板块！有楼盘时髦得让人惊讶

江安的楼市版图极其简单，新盘基本沿竹都大道分布。包括新近开盘的南雅世家等，都是属于这一条线。

而今年恒旭拿下小坝片区的地块，也让这一板块受到关注。当然，其中最让人关注的，是恒旭地块中100%自持的五星级酒店配置。

小坝片区的开发，显然才刚刚开始。不出意外的话，这里很可能会定向招商给到中电建，做800多亩的整体开发。

说说楼盘吧：

最近江安新开的楼盘是南雅世家，开盘即清盘。南雅世家的总体量并不大，首批次开盘价格不高。但有一定的优势：一来最近江安新开楼盘较少，二来楼盘性价比高，颇受喜爱，三来楼盘自身也有优势：江安少见的70年产权，一级资质物业。因此，开盘即清盘的节奏，江安业内人士评价说：正常操作。

滨江，是宜宾人喜爱的住宅资源，江安也不例外。而江安市面上滨江楼盘的代表，是尚未入市的淯江大院。

说实在，看到这个盘的时候，有点惊讶：比丽雅大院还高的绿地率、叠墅设置的层次更舒缓动人。建筑风格是时兴的“新亚洲风”，而这一风格在宜宾主城，也是最近才有项目使用。此外，淯江大院也是无商社区，也是主城少见的高端小区的配置。

这么说吧，时髦得让人惊讶。

房价：理所应当的5字头，江安到底贵不贵？

江安楼市行情不错，根据宜宾某开发单位的市调报告显示：截止到2017年10月底，江安累计成交3155套房源，其中住宅2663套，成交面积为24万方左右。当然，价格也很美丽，均价在4200-5300左右。

再次强调的是，目前江安多数居住楼盘的产权是40年。

在宜宾区县中，房价能够突破5字头大概只有宜宾县和南溪区，江安不遑多让，与两位平起平坐。而在产品上，江安则显出领先的态势，洋房、叠墅产品，都先行一步。

若说宜宾县与南溪区都有近主城的优势，江安房价又是为何？

曾经有一种说法是：江安能够吸附泸州部分区域的客源，因此客户能够接受的房价较高，客源充足，因此有了房价高点的底气。

然而，据当地业内人士的介绍：非也。江安的客群实际上与宜宾县等区县无异，进城置业依旧是主流，至于对泸州和宜宾主城客群的吸附，业内人士用了“这部分客群很少很少”来形容。而谈及江安房价较高的原因，除了地价等“历史原因”外，有一个重点在于“高得房率”，而这一点主城则是很难实现。

“其实，江安购房者的实得面积单价，真的挺值得的。”

预期：仍刚需，大开发！江安楼市的动与静

如淯江大院，江安楼市在某些方面表现出非同寻常的“先进”。而“城镇化”风潮中的首置客户，才是江安楼市绝对的购房主力。

在产品配置上，江安的表现与其他区县一脉相承，“套三是绝对主力，部分需求偏向套四。”而套二则不太吃香，这点和南溪等区县的楼市不谋而合，有业内人士形容南溪套二房源的难处时说：“南溪套二很不好卖，即便没啥房源可选也难去化。”

当然，“性价比”也是目前江安楼市的绝对关键词。一言以蔽之，套三的面积和较低的价格，是吸引江安购房者的法宝，至少目前是这样。

而未来，江安的业内人士也有自己的思考：“接下来江安的改善性需求应该会有一个拔高，洋房、大套三或者套四这样的产品，可能会有一个增长。”

但是否意味着大套型的改善需求是江安楼市的“大势”呢？非也！

“江安与主城最大的区别在于，客群基数更小。举例来说，当初刚刚有推出套一的公寓型房源时，疯抢了一阵，然而后续再去做这样的房源，很快就陷入销售困难。客户有限，因此反应快才能抢先消化比较有限的客群。所以，大套型的改善客群也有限，谁先做，谁先消化。大势的话，应该还是以刚需为主，但现在套三都是江安刚需了……”

除了产品的更迭外，关于江安楼市的未来，还有另一个非常重要的关键词：大开发。此“大”含义有二：大开发商与大片区开发。

此去江安的开发商，包括恒旭，还有洽谈中的中电建。而看好江安楼市的开发商不在少数，拿地可能只是时间问题。此外，小坝片区的开发伴随着恒旭的入驻已经启动，算是开了一个好头，至于后续如何？就现在宜宾招商爆发的节奏来看，至少我个人还是很看好的。

江安的下一波爆发，也许就是拿下小坝片区招商对象的那刻。

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