农村集体土地可以修建租赁住房！宜宾：关我啥事？

多事之秋，用这4个字来形容8月的宜宾楼市似乎再贴切不过了：

8月16日，多个上千亩项目亮相宜宾城市区域投资项目推介会，宜宾的供地模式或由此进入新时代；8月30日，临港G-07-01地块的拍卖让人唏嘘，5家竞买人中仅1家是真正的本土企业、千亿级房企竟也铩羽而归……

当然，除了本地的“大事件”，国土部印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》在砸入13个试点城市时，同样让不少宜宾的房地产人士感受到了“浪花一朵朵”。

划重点：《方案》中都说了啥？

本次印发的《方案》主要提到了4项试点内容，大家搜索即可找到原文，这里小编就只罗列出要点来加深大家的记忆哈：

①要梳理试点项目的预审、立项、规划、占地、施工、验收、运营管理程序，建立快速审批通道，哪一环掉链子可就不好啦。

②要完善建设和运营机制，村镇集体除了自己开发外，还可以通过联营、入股等方式建设运营，但是也要有相关规定啊，总不能“随性而为”是吧？

③要建立监管机制。这个也很容易理解，假设没有监管，种种市场乱象怎么办？有人违规以租代售、转租又如何解决呢？

④要保障承租人获得基本公共服务的权利，比如申请居住证等等。

为何受关注？这是土地供应制度的大改革

去年以来，住房租赁一词就时常见诸报端，从国家到地方，各种《通知》、《意见》啥的也没少出。不过除了上海、广州等城市偶尔放些“深水炸弹”外，其它城市的大动作好像并不多。为啥会这样？供应端的推进难度就不小：

政府主导修建？铺的摊子多，进度、质量、资金都是问题。而且不可避免的，按照传统思路办的话，新建租赁住房的地块也免不了征地拆迁的环节。总之，各个环节都不简单。

房企加入？通常情况下，他们手中的地，都是政府完成征地拆迁后高价拍卖的，想通过租房回本甚至收益，简直路漫漫其修远兮，有多少企业真的愿意？

所以，此次《方案》提出的农村集体土地可以直接入市，几乎颠覆了以往我们司空见惯的供地方式。如果集体组织和企业联合开发，就直接省去了政府征地拆迁的环节；如果集体组织自行建设，甚至连开发商打造的环节也省去了，节约的土地成本岂止一点半点？话说，这好像也是对2014年提出的“大力发展土地流转和适度规模经营”的一种补充，莫非当时也是在为现在埋伏笔？

楼市：大城市冲击大？好像暂时没宜宾啥事……

不得不说，在城市土地寸土寸金的背景下，往城市外围发展租赁住房的思路还是值得肯定的。尤其对于大城市而言，这样的《方案》应该会一石激起千层浪。本来嘛，这些试点城市的楼市热度基本都是杠杠滴，还记得成都、杭州等地“全款的往里走，按揭的不要堵门口”的段子吗？哦不，是事实。房价涨得猛，再加上人口流入多、租房需求大，所以它们发展租赁住房的要求更加迫切。

那对于宜宾呢？

近期来看，这些试点城市的推进需要一个过程，全国大范围的推广应该还有待时日。但倘若真的来宜呢？诚然，宜宾的住房租赁需求相对有限，就连主城周边的城郊用地大多也面临交通受限、配套欠缺的尴尬，市场前路似乎并不平坦。但要就此断言这样的政策在宜宾掀不起风浪的话，难免有些偏激了：如果大学城周边的农村集体土地发展租赁住房（甚至长租公寓），有没有市场？如果直接接壤城区的集体土地纷纷进入市场，周边在售楼盘、租赁房源的价格会不会受到冲击？再看稍远点，如果一个景区附近的集体土地发展租赁住房，会否提高农民收入甚至进一步完善景区（或其他项目）的配套？答案应该都是肯定的吧？！

综合而言，此次出台的《方案》基本上是土地供应制度的重大改革，政府拆迁甚至开发商建设环节的省去，将直接降低租赁住房的土地成本，对平抑房租甚至房价都有着深远的意义，加快发展住房租赁市场的节奏似乎已经越来越快了，所以这一次虽对宜宾的实际影响有限，但信号意义还是非常强的。不过需要注意的是，政策里的任何环节都可能导致市场乱象，且随着城市的拓展，这些修建了租赁住房的农村集体土地如何跟上脚步也是问题，所以推进仍是道阻且艰啊。

PS：此《方案》一出，很多朋友都在问：这是否意味着小产权房终于“正名”了？国土部有关负责人已经明确表示，集体租赁住房与“小产权房”有本质区别,“小产权房”违法性质没有改变~

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