1-8月全国房地产市场运行数据点评

1-8月全国房屋新开工面积6.31亿平方米，尽管同比累计增速依然下降，但我们注意到，8月新开工面积环比上月增长了14%。而这是2000年以来，8月新开工面积唯一的一次环比增长。如此反季节的数据，我们认为反映了房地产企业普遍积极回补库存、加大新开工的行业状态。这也正如我们之前的预期。根据我们的预测模型，今年全年的新开工面积大约在10亿平米左右，全年增速大致为5.7%。

全国商品房销售面积49416万平方米，同比增长42.9%。其中，商品住宅依然增长最快，销售面积增长44.5%。我们推算8月份，全国商品房的销售单价高达5074元/平米，比去年同期上涨30.64%。我们判断当前的房价或已开始逼近07年房价出现拐点时的购买力拐点。我们较为担心房价如果持续上涨，其对房屋的销量将呈现出规律性的抑制作用。

我们还注意到8月份全国商品房销售面积为0.76亿平米，与7月份销售面积基本一样，即未有显著下滑。这与我们所跟踪到的全国30个重点城市的交易数据并不一致。根据中国指数研究院的监测数据，2009年8月，全国30个城市中，住宅成交面积环比下跌的城市约占2/3，30个城市住宅总成交面积环比下跌的幅度约11.18%。

如果排除数据统计口径不一致的因素，全国销售数据与30个重点城市数据的差异，或许可以用其他三线城市的销售面积在8月份环比仍然上升来解释。根据我们的观察，在我国的房地产市场中，一线城市由于投资者的敏感度较强，往往是二线城市的先行指标，而二线城市相对三线城市又往往较为领先。从这个逻辑出发，一线城市是否有金九银十，对于预测四季度全国楼市的交易量来说将较为关键。这是因为从2000年以来至2008年，除2005年没有金九银十外，其他年份都出现了7、8两月为淡季，9月以后的四个月进入全年旺季的统计特征。

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