宜宾规范存量房交易“阴阳合同”逃税难了

评估系统遏制虚假申报

存量房是指已被购买或自建，并已取得房产证、土地证，能进入二级市场交易的房屋，即市民所称的二手房。在正常过户的情况下，存量房交易税收包括卖房人应缴：营业税及附加、个人所得税、印花税、土地增值税；买房人应缴：契税、印花税等。如果一套房屋买卖双方在办理产权过户环节，由于房产交易双方都是纳税人，为了共同的利益，经私下协商后炮制“阴阳合同”，进行虚假申报，将价格低报，即总价减少了，相应的税收也就减少了，造成大量的税收流失。

对此，四川省财政厅、省地方税务局、省住房和城乡建设厅、省国土资源厅联合下发了《推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收工作的通知》（川财税 [2010]41号）。按照《宜宾市人民政府办公室关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（宜府办函[2011]157号）的全市统一安排，宜宾市在2011年11月30日前建立评税系统，2011年12月1日试运行，2012年1月1日正式启用。

评估数据采集科学

即将上线的“宜宾市房地产交易申报计税价格评估系统”则是对房地产基准价格进行估算，用评估结果与纳税人申报价格相比对，按照孰高原则确定计税价格。

应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管，是在充分采集房地产数据信息的基础上，通过房地产评估方法，以计算机辅助估价信息系统计算出存量房的计税价值，在纳税人申报存量房交易价格时进行比较，对纳税申报的真实性进行科学、规范的审核评估。按照《中华人民共和国税收征管法》和《中华人民共和国契税暂行条例》的有关规定，对于纳税人申报价格高于系统评估价格的，按纳税人申报价格计税；对于纳税人申报价格明显低于系统评估价格的，并且无正当理由的，按照系统评估价格计税。

税收征管即将规范

“使用这个评估系统后，我们在存量房交易税征管工作中的3个大问题都将得到解决。”

据宜宾市地税局房税办负责人介绍：“房地产交易申报计税价格评估系统”上线后，既可以减少虚假信息带来的困扰，又能杜绝因税务机关自由裁量所带来的执法风险，还能真正做到存量房交易税征收公平、公开、公正。

过去，由于存量房交易税征收采取的是核定计税价格方式，客观上存在纳税人的“随意空间”和征管人员的“自由裁量空间”。而评税软件系统中的各种参数指标和计算公式都是通过国家房地产评估规定标准以及预先调查参照市场价格指数公正设置的，所以系统评估出来的价格基本上客观、公正地反映了房地产当期的市场价值，由计算机核定替代人工核定，防止了主观随意性，体现了税收的公平、效率原则，真正的体现税收公平、公开、公正，也让纳税人心悦诚服。

此外，该系统还将提高纳税遵从度，减少了征纳矛盾。过去存在纳税人故意低报房屋交易价格，通过“阴阳合同”虚假申报来逃避缴纳税款现象。评税系统应用后，如果合同价格明显偏低，申报时系统会自动提示“无法通过”。

前期工作进展顺利

日前，应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作报经市人民政府批准，市政府成立以联系财税工作的副秘书长为组长，市财政局、市地税局、市住房城乡建设局、市国土局、市房管局等部门负责人为成员的存量房评税领导小组，负责指导、协调、检查、验收全市工作。领导小组下设办公室在市地税局，负责领导小组日常事务工作。各区县要实行建立“政府统一领导、分级实施、财税牵头、部门配合、中介参与”的工作机制，成立相应的工作机构，按照全市工作方案要求，制订实施方案，加强组织协调工作，分解落实相关部门职责，配置人力资源，提供资金和技术保障，扎实有效开展工作。

为了确保工作的正常开展，保证评估的合法、公平性，政府将标准房源信息的采集工作，面向社会外包给具有合法资质的房地产专业评估机构。

目前，评估工作已进入存量房信息采集阶段，工作人员正在逐户对全市的存量房情况进行摸底汇总，评估人员进入城区各住宅小区，进行现场勘验，采集房屋到幢信息。其中，宜宾城区信息采集不低于八千个点。因此，请各单位、社会团体及广大市民给予理解、支持、配合，共同营造房地产税收公平、公正、诚信的征纳环境。

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