宜宾楼市：西区狼烟起 丽雅战鲁能

“5000元第一次！5000元，第二次！5000元第三次！恭喜77号获得该地块国有建设用地使用权。”随着拍卖会主持人铿锵有力的落锤声，宜宾市南岸西区大地坡A4-1地块国有建设用地使用权被宜宾丽雅置地以5000元/m2的价格竞得，总价为6.5179亿元，楼面价约1670元/m2。

该地块起拍价为4500元/m2，每次增价幅度为100元/m2。这次拍卖会总共只有丽雅、成中、远达3家开发商参加竞拍。

整个拍卖现场几乎没有任何竞争，成中、远达更像是象征性的举牌，整个拍卖会仅10分钟左右，从开发商开始报价到“落锤定音”不到4分钟。3家开发商仅举牌6次就落锤成交，与上半年动辙上百回合的争夺，开发商拿地意愿仿佛从沸点降到了冰点。

“这块地位置是相当好的，可以看到金沙江，生态也比较好。”这与去年中坝地王拍卖会上主持人的反应是截然相反的。此次拍卖会上，当竞价增长到5000元/㎡时，没有开发商再应价，于是主持人不断的强调这块地的优势所在；而之前土地拍卖面对开发商不断举牌加价，主持人是一再提醒开发商注意风险。

当主持人宣布“5000元第二次”的时候，中间做了较长的停顿，也许是在提醒开发商，等待开发商再次应价，但是直到主持人第三次宣布同一应价都没有开发商再举牌竞价。

大地坡的优势何在？

大地坡A4-1地块的规划条件为，用地面积130359m2（195.54亩），用地性质为居住用地（不能兼容其他性质用地），建筑容积率3.0，建筑密度20%，建筑总面积390177m2以下（不含地下，其中配套商业建筑面积4000m2以下）。

该地块位于宜宾市南岸西区中坝大桥南桥头西南侧，宗地四面临大路，规划待建的大地坡生态公园也在该区域内，该区域目前有4路公交车。

而大地坡区域位于宜宾南岸西区二期北侧，由金沙江、沿江路、西区二期与赵场组团界线及中坝大桥南连线围合而成，属于三江六岸、中坝南桥头重要的景观节点区域，是宜宾市近期开发建设的重点。

据媒体报道，大地坡将分为三大功能区：在东北部和西南部设立生活居住小区；在南部设立城市中心公园；沿江设立观景带。该区域将依托西区建成一个配套设施完善、功能齐全、交通便捷、环境优美的城市新型居住小区。

该项目的开发投资建设将启动南岸西区新一轮的整体开发，对促进城市功能的进一步改善具有重要意义。而大地坡A4-1地块的成交也将推动南岸西区整体开发的进程。

丽雅置地总经理熊泽逊告诉记者，按照宜宾城市发展规划“东进西拓”的发展思路，宜宾南岸西区未来的发展潜力是很大的，也与丽雅置地的发展定位是相符的。

熊泽逊表示，从大地坡这个项目来说，无论从功能配备、建筑品质、外立面等各个方面，丽雅置地都会按照高端的居住品质来打造，会在莱茵河畔的基础上再提高。“一个城市新区，它的基础功能、技术条件肯定比老城区要好，这是肯定的。”熊泽逊表示。

企业将趋于理性

与上半年宜宾的土地拍卖情况相比，此次拍卖会总共只有三家开发商参与竞拍，竞拍的激烈程度也远远不及之前的拍卖会。增价幅度为100元/m2，但只经过六轮的竞拍就顺利成交，并且大地坡地块的成交价格不及中坝地王地块的一半。

土地降温，宜宾房地产企业将如何面对当前的房地产市场？

熊泽逊坦言，今年宜宾市的土地供应量比往年多，在国家宏观调控的大环境下、从宜宾的整体发展规划来看，房地产企业将趋于理性。“从宜宾未来的城市发展来看，未来的发展前景仍然是非常好的。”

通过大地坡A4-1地块拍卖的情况不难看出，今年上半年和下半年宜宾市的土地市场，几乎呈现冰火两重天的境地。

熊泽逊告诉记者，其实开发商也成了刚性需求，无论是去年还是今年上半年，很多开发商手里都拥有一定的资金，认为可以寻求新的开发项目，所以土地市场十分火爆，但随着国家政策的调整，特别是目前金融政策对房地产企业资金的限制，房地产企业将会更加理性。企业未来资金的保障度、项目的运作能力等方面，开发商都将会更加理性的去思考。

品牌升级：奥迪A6变A8

“大地坡项目肯定是莱茵河畔的升级版，这是我们企业的定位。”熊泽逊认为，随着宜宾人生活水平的不断提高，业主也会根据自己的条件对居住环境进行升级，提高自身的生活品位。

“如果丽雅现在开发的莱茵河畔是奥迪A6，那么大地坡项目我们就要做奥迪A8了。不换品牌，但肯定是升级版。”熊泽逊回答媒体的提问时说到。

大地坡未来的房价是市民和媒体普遍关心的话题，对于大地坡未来的房价，熊泽逊说，房价会根据市场情况而定。

他表示，目前刚拿到地，可能要明年或后年才能推出产品，而前期做规划需要花较长时间，“因为一个产品要决定它的品质，第一步就是规划，所以要用更多的时间和智慧把规划做好，才能保证产品品质，达到预期的效果。”

大地坡将成“富人区”？

丽雅置地一直是以铸就城市精品为发展理念，那么大地坡是否会延续莱茵河畔的建筑风格及居住品质？

“丽雅置地一定会按照公司的发展定位，以发展城市高端产品的要求去打造这个项目，为宜宾南岸西区增加城市亮点。”熊泽逊表示。

大地坡A4-1地块的成交价格每亩大约300万左右，熊泽逊表示：“和我们预期的基本相符合。”

熊泽逊说，在国家宏观调控的大环境下，房价不会像前几年那样呈一个不正常的上涨幅度，“应该说房价会回归到一个比较理性的状态，一个城市要发展好，一个合理的土地价格是它的基础。”

不少业界人士认为，从位置上来看中坝地王与大地坡是差不多的，从居住品质上来说，大地坡甚至更具优势，因为它是在全新的土地上进行区域建设，但是中坝地王的成交价格却是大地坡地价的两倍。熊泽逊认为，中坝地王与大地坡这两块地的业态不一样，中坝地王的商业比例较高，它未来的商业运作空间相对要大得多，但是它需要运作的时间也会更长。而大地坡主要是以住宅为主，“所以项目的业态分布结构不同，它未来的价值空间也会有差异。”

对于一个打造城市精品的房地产企业来说，丽雅置地进驻南岸西区，也引起了不少市民及网友对南岸西区未来房价的猜测和担忧，有网友称：“西区房价已经很高了，丽雅来了，涨价就会更高更快更强！”

还有网友更是说出了大多数人的心声：“在宜宾还是应该多整点像‘长安’之类的地块，不是人人都玩得起‘奥迪’的。”

丽雅置地所售楼盘价格是目前宜宾最高的，而此次拍地是大地坡的第一个项目，有业界人士认为，这相当于是预示甚至已经决定了这个区域，今后不管是楼盘的品质，还是房价的走势，都已经有了一个标准，那么这个风向标形成以后，大地坡是否将成为“富人区”的高端住宅？

熊泽逊对此发表了自己的看法，他认为一个城市区域的居住品质与房地产企业有直接关系，但是居住品质的提升还得依靠一个城市的总体规划系统。他说，之所以看好大地坡这块地，是看好西区未来的发展空间，想通过这个项目提升西区未来的城市的品质，给宜宾市民提供一个新的城市空间。

熊泽逊说，就莱茵河畔来讲，它承载的不仅仅是一个小区，而是承载着一个城市的功能，这一点也得到了老百姓的认可。他认为南岸东区目前的城市化已经趋于成熟，而西区还有一个很大的发展空间，丽雅置地正是基于这方面去考虑，根据政府向西拓展的思路，大地坡符合城市的发展方向，因此“它不仅仅是一个楼盘、一个项目的问题。”

西区将上演肉搏战

业界人士认为，在此之前，宜宾南岸的房产格局主要是东、西区的竞争，主要体现在丽雅置地和鲁能地产之间的竞争。如今丽雅置地入驻西区，那么双方是否会发生肉搏战？

熊泽逊说：“从我开始进入房地产行业，对于同行之间，我一直没有用过‘竞争’两个字，因为同行之间并不是一个简单的竞争关系，而是竞与合的关系。”他说，南岸东区和西区从地域来看，是东、西两个区，但对于一个城市来说，是互动的，它可以从功能的规划定位上进行错位。

他认为，即使是同行企业，也可以根据自己企业的特点打造自己的品牌，只要定位准确，照样会有市场，“所以每一个房地产企业都要加强对产品、客户、城市的认识，去打造符合某一阶层客户的产品，这是每个企业需要做的事情。”

有业内人士认为，丽雅置地与鲁能属于区域之间的竞争，西区业主将面临着“不选我就选他”的局面，同行之间的竞争似乎已经成为一种肉搏战。

对此，熊泽逊表示，每一个房地产企业对业主的定位都是有差异的，“我们现在到西区去，我相信与鲁能及其他开发商共同携手，可以把宜宾南岸西区建设的更美好。”

但丽雅的入驻，西区必然会挑起一场两强狭路相逢的遭遇战。丽雅此次大地坡项目是按莱茵河畔升级版打造，而鲁能将推出的项目蓝波湾也是高端项目，相同区域两个高端项目势必形成一场肉搏。有业界人士认为鲁能开发优势在于开发速度，鑫领寓2年完成了26万平方米的开发量，而鲁能总部对宜宾鲁能的要求更多的会是快速开发保证相应的现金流和资金回笼。而丽雅的优势在于品质，丽雅在拿地后推出的广告语“决心让西区人居再升级”，广告语中透露出大地坡项目势必超越西区现在所有楼盘的品质。而此次丽雅拿地楼面价格仅为1670元/m2，这给丽雅打造品质留下了极大的成本空间。

面对丽雅的门前挑战，鲁能会将西区老大位置拱手相让？丽雅与鲁能将在西区掀起一场宜宾楼市硝烟。

(据宜宾《新三江周刊》）

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