宜宾楼市观察：调控搅局“一次性付款”为哪般？

在紧锣密鼓的调控冲击之下，房地产市场受到一定程度的打压。尤其在近期“限购”笼罩的气氛下，宜宾是否会列入“限购城市”之列，难以预料，购房者和开发商都在观望。近日，记者在宜宾天柏组团、临港区等区域多个楼盘发现，在这一系列优惠措施中，“一次性付款”无疑是出现频率最高词汇。为应对楼市不断调控，鼓励购房者一次付款享受最高优惠已经成为宜宾开发商实现快速回款的一种方式，目前宜宾在售楼盘中，开发商极力鼓动购房者采取一次性付款方式。

一次性付款成“吸金”良方？

在目前的金融环境下，购房时究竟是贷款，还是分期付款乃至于一次性付款？

面对通胀风险、物价飞涨，调控，再调控，楼市俨然成了一场“多角博弈赛”的竞技场。尽管国家多次下达的宏观调控政策明文规定限制房价上涨过快，到了某些地市，却成为了一场涨幅不过多少的“擦边球”式的闹剧。在房贷难办的局势下，通过较大力度的优惠刺激购房者一次性付款，已经成为许多开发商的通用模式。

7—8月份，宜宾天柏组团内的多个新盘接连上市。记者发现，目前宜宾不少开发商不仅大搞优惠促销，同时也开始推出一次性付款或分期付款的购房方式，以期吸引更多的购房者，在巨大的户外广告上，“一次性付款”成为楼盘开盘前期宣传的最醒目的字眼。如对于一次性付款的购房者，该区域内的部分开发商推出比均价低出近千元的起价，或者直接享受200—300元/平米的优惠方案，这些优惠额度比按揭更是要高出好几个百分点，总房款最高优惠可达到2—3万元；而按揭贷款的客户群体，则最多仅能享受10—40元/平米的优惠，而且还规定在开盘前后某一个特定的时间限制内。

柏溪某即将开盘的楼盘销售人员接受记者采访时表示，与常规的按揭贷款相比，现在确实很多楼盘针对一次性付款购房开展了更大优惠，一次性付款可以让购房者省去申办按揭贷款的繁琐手续，但最大的障碍是，一次性付款很大程度限制投资者的现金流，也成为大多数首次购房者的最大“门槛”。

对此，宜宾某房产营销代理公司负责人孙松明坦言，目前宜宾大多数在售楼盘几乎无一例外地对一次性付款的购房者给予了比先前多得多的折扣，这是2011年下半年宜宾楼市一个显著的特点。由于宜宾各银行信贷额度从紧，银行放贷的流程无限延长，而且最终还不能确定有些购房者的房贷按揭能否办下来。因此，对开发商来说，不同付款方式的回款速度是不一样的。如公积金贷款购房的回款手续比较慢；商业贷款虽要快一些，但审批极为严格，即使办下来也要1—3月的时间；而一次性付款最为快捷，开发商可以在卖出房子的同时把全部房款收入囊中。

对于房地产开发企业来说，当然更希望一次性付款，毕竟不必再等公积金中心或银行转款了，可以直接回笼资金。尤其是目前开发商们在调控风声鹤唳的市场环境下，摸不清市场走势的方向时，便希望通过给予最高额度折扣的方式，鼓励更多的购房者一次性付款，以减少投资风险。

刚需族无力“享受”？

其实，一次性付款的优惠并不新鲜，在2007—2009年宜宾楼市鼎盛时期已然出现。以天柏组团为例，从目前在售楼盘主力房源的价格行情分析，一套两居室的小户型总价至少35万元，从开盘时开展的优惠方案粗略计算，一次性付款与银行按揭相比较，两者之间的优惠折差在4个百分点左右，选择一次性付款购房者可节省2—3万元。即使在临港区以及较为市政配套较为成熟的区域，先前一点优惠也没有的“强势”楼盘，对于一次性付款的客户也有折扣政策。

“购房者首付越高，总价就会越低。”置业顾问黄敏一语中的，其实这些优惠政策都是和信贷紧密相关的，购房者首付越高，享受开发商的优惠幅度就越大，办理银行贷款就更容易；一次性付款的购房者就更不用说了。黄敏透露，众多购房者中，资金较为充裕的改善型购房者更倾向于一次性付款，以此来享受更多的优惠，拉低购房单价，同时规避为“高利息”买单。

“要是有钱谁不想一次性付款哦？”采访中，不少望房兴叹的刚需购房者苦叹，要一次性支付30多万元的房款，对于不少普通购房者家庭而言，简直就是一个“天文数字”，大多数购房者表示“无力享受”。一名购房者表示，为了“跨越”一次性付款的高门槛，享受到诱人的“优惠”，他不得不四处借钱，只能通过各种方式凑齐总房款购房。

不过，记者仔细观察，所谓的“一次性付款”享受最高优惠的“命题”并不是那么真实和长久，开发商的优惠政策也是有诸如时间限制等附加条件的，而对于高首付的要求，不少购房者也一再与开发商协商“首付如何分期付款。”

为此，业界提醒，虽然“一次性付款”可能有好处，但是新政时期对于开发商实力是很大的考验，如果开发商实力不强，购房者全额付款无疑也将面临较大风险。

晚报记者 陈建华

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