银根紧缩加剧 宜宾楼市风向有变

笔者觉得，此次拍卖会降温主要是近期央行宣布提高存准率和上调存贷款基准利率造成的。

利率上调 银根紧缩

中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这已经是央行连续第12次调高存款准备金率，从08年底的15.5%达到了史无前例的21.5%。此次上调的0.5个百分点将冻结逾3800亿的资金。央行宣布，自7月7日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是今年以来第3次加息,也是去年加息周期启动后的第5次加息。

存准率上调将产生一系列的连锁反应，对宜宾楼市的影响已经开始凸显，随着银行资金的冻结，房贷继续收紧，这将对开发商和购房者带来双重影响。银行回款较慢，购房者按揭房贷首付比例提高和贷款利率上调等因素，导致“手头紧”的开发商只得谨慎拿地，或选择放慢推盘速度，靠“寅吃卯粮”的方式过冬，正如某开发公司老总所言“现在开盘卖与不卖并没有区别，卖了银行也不能马上回款，与其这样还不如等他放到起”。另据了解，城区部分楼盘为了能迅速回笼资金，现在只接受一次性付款购房。因此，7月7日的土地拍卖会并未出现以往的火爆场面，总共只有6家开发商报名参加，整个拍卖会也在半小时的时间里迅速结束。

楼市将迎来拐点？

宜宾土地拍卖开始降温是假象还是楼市拐点呢？宜宾某开发商老总在拍卖会后坦言，“宜宾楼市现在虽然价格依然坚挺，但实际是处在“有价无市”的局面，以前那种开盘当天售出百分之八九十甚至出现‘日光盘’的场面已不复存在，现在开盘当天只能卖出百分之二三十。”随着愈发严厉的调控政策到来，开发商成了弱势者，拿地也趋于理性。”“有价无市”的话不假，但开发商如果是弱势者，那在和购房者的博弈中一直上演着“以弱胜强”的好戏。

宜宾房价已经达到一个零界点，短期内继续上涨的空间不大，虽然刚需依然庞大，但已然被过高的价格压制住了，多数购房者迫于资金压力不得不暂时打消念头。如果开发商继续炒高土地价格，继续虚高的房价将会消解更多的有效需求，最终只能自食其果。

也有人认为，近期的金融措施并未对宜宾的楼市造成多大影响，土地拍卖降温的主要原因是宗地上繁杂的搬迁和拆迁工作尚未完成，宜宾楼市发展依然平稳。

购房者 不能空谈转变观念

中国人在骨子里对住所就有一种依赖，“安居”才能“乐业”的思想根深蒂固，这就产生了中国楼市特有的“刚需”，按经济学的解释，刚需是指商品供求关系中受价格影响较小的需求，通俗来讲就是你价格涨的再高，我购买的决心不会动摇。庞大的刚需便撑起了这个巨大的泡沫。

于是有人提倡租房，认为中国自有房比例过高，首套购房者平均年龄小，应该学习西方国家的租房理念云云。在中国广泛提倡租房目前是不现实的，笔者目前便是租房居住，对此颇有微词，整个租房市场，就一个字“乱”，主要有这么几点：一来制度不健全，对租住房没有完善的管理系统，甚至没有管理，租房市场就是一地鸡毛；二来出租房总体条件差，甚至一眼就能看出是否是出租房；另外，受户口、教育、医疗等繁杂的问题的束缚，长期的租房生活难以实现。这些问题不解决，提倡租房的观念只是对天说话—空谈。

楼市已现泡沫，提准加息误伤刚需

通常房屋租金水平能反映一个城市的真实居住需求，目前宜宾城区一套90平米的住房售价45万左右，租金1200左右，租售比为1︰385，按国际通行标准来计算的话，这说明楼市已有泡沫产生，虽然不能单纯拿租售比作为考量楼市的唯一标准，但是这一指标也从侧面反映了楼市房价与租金背离的现状。

据宜宾市统计局公布的数据显示，2010年我市城镇居民人均可支配收入为15066元，平均房价收入比约为30，而一般认为房价收入比在4-6之间为合理，宜宾房价显然与居民收入水平不称。

存准率的频频上调和基准利率的提升增加了购房者的贷款难度和还款压力，房奴群体巨大无比，有的人是东拼西凑借够首付才“荣升”为房奴一族的。在人生很长的时间里，房奴一族省吃俭用，背着房贷苟延残喘。央行的提准加息就像一把双刃剑，时不时就误伤了战战兢兢的房奴。而对于刚性需求强烈、还未购房的人来说，还贷压力加大使得其中一些人不敢买房。一轮又一轮的加息，让意欲买房的人心生余悸：还会不会再加息啊? 部分近期有购房打算的人也开始审时度势，有的暂时打消计划，选择观望。

总的说来，宜宾房价已接近刚需族接受的底线，楼市似乎已经到了一个分水岭，在金融政策的刺激下有降温的迹象，不过希望能为刚性需求者增加配套措施，不要让政策误伤了真正的购房群体。

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