宜宾土地价格高低之争

8月18日，经过117轮激烈角逐后，四川宜宾临港经济开发区第一块国有建设用地最终以每平方米3160元的价格成交，而就在不久前的8月3日挂牌的江北红坝一宗市场用地却遭遇流标的命运。在红坝土地拍卖会静默的开发商，在临港土地拍卖现场却竞相举牌，为什么会有如此反差？

临港经济区的这宗土地起拍价为每平方米900元，成交价是每平方米3160元。据业内人士估计，其住宅售价不会低于每平米3600元。一些竞拍者表示，看好临港经济开发区的房地产市场前景和投资环境，所以竞拍才如此激烈。

对于两宗土地冰火两重天的遭遇，研究宜宾地产市场的柏晶认为，土地能不能赚钱，开发商肯定会精明地盘算，江北红坝作为商业市场用地，位置又在一个不被认可的地方，本来就很少有人愿意要。

而主城区域的土地供应量已经越来越少了，今年截止目前宜宾主城区的商住土地供应量只有15万平米。中心城区的土地供应正在持续下降。也就是说，随着宜宾大城市骨架的日益展开，周边区县的土地供应量将会放量，而中心城区的土地供应量会越来越少。临港区地块是今年宜宾市中心城区推出的第三块可开发住宅的土地，房企竞争变成拿地竞争，谁有土地，谁就有了资源。

一名原本有意拍下红坝那宗土地的开发商抱怨说，根据土地的价格，算下来开发商可能不挣钱，还有可能吃力不讨好。他说，这宗土地的起拍价是850元一个平方，下江北有些房地产的用地价格三四百元一个平方，他觉得这个市场价格高了。此外，该市场周边没有交通环线，商家是否愿意入驻等问题，都导致这块地并不被看好，要价那么高，导致没有一个开发商愿意接招。

据了解，下江北的新盘楼面价在300多元一平米，中坝滨江国际算比较高的了，一平米900元左右，相比之下江北红坝市场用地起拍价只少了几十元。不过，在柏晶看来，开发商拿用商住用地的价格与市场用地价格相比不是很合理。

流标的主要原因不是价格？

在城乡环境综合治理中，一方面是整治风貌，另一方面就是加强市场建设。据了解，我市原有17个农贸市场，但以街为市的就达37个。原本规划的一些农贸市场并没有落实，或者改变用途，不久前，在调研专业市场建设时，一些政协委员指出，周边城市的市场建设进度很快，宜宾已经滞后，尤其农贸市场欠账较多，商业氛围不浓厚，要推进民生市场和专业市场建设，在土地供给上要予以支持，甚至有人提出可以参照工业用地的价格，或者由政府主导建市场。

商业市场用地价格究竟如何定？

近日，记者采访了市国土资源局的相关负责人。

该负责人说，民生市场用地价格上有优惠，做公益性市场应该由政府做业主，但政府部门不愿意做经营主体，也不是很合适做业主。土地推向市场，价格应该由市场决定。

比如，南岸东区的叙府农贸市场的起拍价格也不高，1000元一个平方，最终成交价为每平方3650元，价格比较高，因为区位好，竞拍者对经营预期看好。同样，南岸西区那宗地，也是区位较好，起拍价每平方1500元，最终以3840元成交。“现在房地产在调控，一些房产商感觉利润空间逐步缩小，而做商业市场的长期回报比较可观，叙府的农贸市场竞拍时，还有外地的开发商进入，竞争很激烈。”

同一地块，用途不同，价格也不同，建市场的价格明显比商品房价格低，低到哪个程度，由市场说了算。例如红坝作为房地产用地价格肯定会更高，建市场850元一平方，50多万一亩，做房地产可能就要100万一亩。

那么，起拍价又是如何定的呢？

专业的、有资质的评估机构对土地进行价格评估，然后经过相关部门会审，最终决定起拍价格。该负责人强调，土地的用途、规划指标和基础设施配套决定其价格，“红坝那宗地开发商想要三四百元一个平方不可能，就是政府用地都是30多万一亩，850元的起拍价不高。”

市场建设，政府很支持，但不会划拨土地，供地只能通过招投标，通过市场竞拍，该负责人指出江北红坝流标的主要不是因为价格，“一个因为该宗土地三块地连在一起不成形，二是土石方量大，建筑体量大，8月3日才公告，却要求在10月30日建成不少于3万平米的钢架棚，这个条件比较苛刻，很难完成。地块自身的条件导致流标。”

“下一步，会根据客观实际进行调整，可能面积会缩减，但是价格下调的可能性不大。房地产商不愿做市场经营管理，积极性不高，他们倾向于建成后迅速卖房。”该负责人说。

还有上万亩土地待嫁

我市究竟还有哪些商业用地？

记者从市国土资源局了解到，我市的土地供应比较充分，只要具备条件，就会及时推向市场。从今年的供地计划来看，截至目前，市本级商业市场用地已经成功供了3宗地。

一宗是南岸西区33亩地，商业兼容办公用，位置也很好，可以建6万平米商务办公区；一宗是南岸东区叙府农贸市场，有9.8亩，建筑面积9000多个平方，其中农贸市场不少于5000个平方；另外一宗是在七星路边上，接近45亩地，开设汽车4S店，已经开始建设，是汽车维修、销售的专业市场。

此外，即将推向市场的土地有4宗。

象鼻有两宗是仓储用地，共近60亩；金坪有一宗地商住用一起，大概有10亩，将进入公告程序；红坝路大型的农贸产品水果的批发市场，规划的是95亩，公开拍卖没有成功，相关部门进行了认真地分析，了解了开发商的真实想法后，正在调整方案，指标以规建局方案的为准，一旦正式方案批准后，会尽快投放市场，以拍卖的方式，公开竞价。

还有正在落实征地拆迁补偿的，补偿完毕今年也会推向市场，但是要看拆迁进度。

其中，有一宗地是两路桥农产品批发市场，70亩左右，如果没有调整规划，还是做农产品批发市场的话，这块地比较大气，可以缓解城区农贸市场的情况。正在拆迁补偿，但进度不太令人满意。

一块地是三江口，主要打造商业市场，地标性建筑市场那块地86亩，城投集团正在做拆迁补偿，进度让人满意，本来这块地今年会推出，补偿完毕会推向市场。这些纯粹的商业用地。

白沙组团有一些汽车市场，规划还在审批中，一旦定了后会进行拍卖，可能有一个汽车市场有一个农贸市场。

记者还得知，我市一级土地整理有三江口、赵场组团、西二区、大地坡，再加上翠屏新区，约一万5千亩一级整理土地。不过，这些土地受限于征地拆迁补偿，这些土地加上前几年还有存量，主要在西区，西区也在加大楼盘供应，下半年我市供地的力度会加大。

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