房地产开发项目资本金比例下调 刺激楼市回暖

回顾几年来项目资本金率的变化，我们可以清晰看到，房地产投资随着宏观调控到保增长的演变，服从大局顺应大局需要的规律十分明显：2004年9月，银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定,商业银行要求其房地产开发项目资本金比例不低于35%;2006年8月，银监会发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知，严禁向项目资本金比例达不到35%的房地产开发企业发放贷款;此后，开发贷款被限制和压缩，贷款这一传统融资渠道严重不畅，房企开积极拓展其他融资渠道，通过境外上市、信托等方式解决所需资金。到了2008年下半年，持续低迷的楼市加上金融风暴的影响，资金紧缺成了许多房企最大的问题。与此同时，宏观经济保增长的大局需要，政府投资4万亿元出台，住房项目资本金率首先在廉租房建设领域率先松动，2008年12月，央行行和银监会联合发布的《廉租住房建设贷款管理办法》将廉租房资本金率下调至20%。此后，在数万亿元信贷规模稳定释放的2009年一季度，各家银行给很多大规模开发商百亿元高额授信额度，信贷输血已经惠及房企。

时值2009年中，度过暖春的房地产行业，销售大幅回升使得企业资金状况得到了改善的情况下，国务院降低商品住房项目资本金率的政策不啻为一场珍贵的春雨。资本金率降低，宣示了国家投资导向，鼓励商品住房投资开发导引意义十分明显，降低了房地产开发投资的进入门槛，有利于吸引社会资金进入房地产领域;资本金率降低，相当于提高房企自有资金的使用效率，或者说放大了自有资金投资功效，有助于房企扩大生产规模和拓展新的项目;资本金率降低，更是降低企业取得开发贷款的门槛，为房企取得贷款创造有利条件，给予商品住房开发更大的资金支持;资本金率降低，也是加温房地产投资的一个开始。

在世界金融危机下，一季度的中国经济独领风骚，初现转机;春夏之交，猪流感疫情又在外部蔓延，没有隔岸观火，我们已在未雨绸缪。此时此刻，中国经济需要加把火，资本金率的降低也可以说是新的经济刺激计划的先导，而鼓励房地产开发投资增长则是重点之一，相信之后进一步的鼓励政策将给房地产市场投资和消费注入更大的活力。再过几天的五月五日是中国农历节气的立夏，走过暖春的中国房地产市场，在资本金率降低为标志的鼓励房地产开发投资政策的助推之下，将迈步走向火热的夏天。

马越

高级工商管理硕士，房地产开发企业总经理

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