通宵排队买房宜宾楼市全面回暖信号?

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宜宾楼市重现通宵排队

3月21日上午9时，南岸西区宜宾鲁能集团鑫空间开盘现场人声鼎沸，在开盘现场鲁能设置的等待区内坐满了等待选房的客户，久违的楼盘热闹景象让不少采访的房产记者也有些意外。

鲁能集团工作人员告诉记者，20日下午他们做开盘现场布置的时候就有业主排队，并有部分业主通宵排队购房。零距离等网络有网友发帖质疑为开发商安的“媒子”，但鲁能集团工作人员表示，排队是业主自发的。

开盘当天下午，从宜宾鲁能集团发布的消息看，第二批次共推出了房源343套，开盘当日销售227套。这与宜宾前两月整个楼市的每月250套左右的成交量比较，鑫空间开盘当日的销售量达到了宜宾前两个月的月平均成交量。

而更具符号意义的通宵排队购房，这个只有在2008年前楼市疯狂年代才有的现象为何再次上演?在楼市都为楼盘热销而兴奋的时候，我们更应该思考这是宜宾楼市全面回暖的信号？还是楼市的局部反弹？

解析>>

对于楼盘热销原因，各方都有不同的答案和理由，其中关键词分别为：刚性需求、实力品牌、户型需求、房价预期、存量房源。仔细分析这些答案和说法，会让我们更真实的看清宜宾目前的房产现状，正确判断楼市走向和房价变化趋势，从而在购房中实现理性消费。

迎合刚性需求节点

一房产公司策划人员表示，鑫空间的开盘时间恰恰迎合了购房者的刚性需求。最近一次的主流楼盘开盘是在去年的11月份，莱茵河畔·玉龙湾推出了200套房源，户型面积多为120平方米以上。“在去年的楼市寒冬下，购房者的购房愿望受到压抑，很多购房者都处于观望之中，在观察了三个月后，发现宜宾的房价并没有太大的变化，所以在这一段时间积蓄的购买力就一下子就得到了释放。”

与年前的冷清相比，宜宾楼市在年后出现了一些回暖迹象，2月20日上午，虽非周末时间，记者在西区宜都天成售楼部看到，仅仅40分钟左右时间，就有5组客户前来咨询、选房。楼市前期积累的部分刚性需求客户开始成为近期购房的主力。

看重实力品牌缘于自我保护

在购房过程中，由于对楼市走向，特别是房价变化方向没有一个清晰、明确的判断，购房者对开发商实力和信誉的选择就更加苛刻。不少购房者表示对小开发商和只开发了一个楼盘的开发商信不过，担心楼盘有烂尾危险。相对而言对大开发商的担忧成分要小些，如果是楼盘的主体已基本完工，选择这样的房子会让人更安心些。而对于急于住新家的购房者来说，买房以后将很快交房入住，这也是一个很大的吸引。

由于购房者对市场预期不明，消费者更重视对开发企业实力和品牌的要求，在这个变化无常的市场中，购房者的自我保护意识转化为对品牌和实力的看重。

从鑫空间开盘情况来看，除第一批次4、6、7号楼外，剩下的1、2、3、5、8号楼已取得了预售许可证，预售套数为998套，这些楼栋的大楼主体已全部完工，这也是鑫空间取得业主认同的原因之一。罗先生表示，今年内将开盘的有城区首席滨江、中坝片区的滨江国际和外滩壹号、白沙国际青年城等楼盘，但这几个楼盘现在还在做基础或销售中心的修建，据消息称中坝一楼盘的交房时间可能在2011年，对于急于想住房的购房者来说，可能会首选准现房和现房。

户型不是根本原因

是什么原因让这些购房者在这个时期决定下手买房？在开盘现场等待叫号的购房者冠先生和妻子已经挑选好了几套备选的房子。冠先生说，买房是自住，最大的吸引是户型的面积比较合适。“一家三口的家庭，90平方米的二室一厅就足够了，而宜宾90平方米左右可供选择的房源不多。”而大多购房者也持这种观点。一业内人士认为，一大批80后买房结婚、老两口退休养老、三口之家置业都倾向于买面积在90平方米左右的房子。这类房子总价小，首付少，月供负担不重使很多购房者都能接受。

有业内人士认为，在现在的楼市行情下，严格执行“7090”政策的楼盘销售会更好一点。而这次鑫空间推出房源的户型面积集中在80至90平方米，大量的中小户型和性价比高的户型恰恰满足了购房者的购房需要。

但记者查阅了3月宜宾市房管局公布的宜宾市2009年3月商品房交易信息，累计未销售套数5121套住房中，90平米以下户型为3199套，仅以户型合理解释鑫空间热销显然理由不够充足。

存量房源选择余地小

宜宾市场上有较大体量的存量房源，市房管局发布的09年2月份商品房销售数据显示，到2月底主城区未销房屋是5121套。按照目前市场每月销售300套存量房的消化速度，要用一年半的时间才能消化完。

据社大地产机构的2月份商品房交易量信息分析，宜宾的5121套存量房源，主要集中在江北、白沙等非主流区域。其中，江北所有开盘楼盘的剩余房源是近900套、中坝剩余房源700套、白沙两楼盘的剩余房源875套，这些楼盘因为区域、地段、配套、楼盘品质等因素使得符合购房者选购意向的房源并不多。

所以有业内人士认为,鑫空间热销的原因与09年宜宾的楼市结构有关。宜宾现在有5000多套的存量房，但是存量房源多的区域往往地段要差一点，而地段好的区域户型面积又不合适。比如南岸东区莱茵河畔玉龙湾剩余房源的户型面积多为160平方米左右。

房价无降价预期

当然刺激消费最重要的一个因素就是房价了。有不少购房者说，宜宾的房价“非降反升”，让人实在看不清房价的下一步走向。购房者李女士的号排在了170多位，之前已经对自己选中的几套房子细细算过了房价和各项费用，但快到12点了还没有轮到自己进去选房。她说，虽然等待时间比较长了，但还是要买房子。

原因是一直以来都认为宜宾的房价会降，北京、上海都降了，宜宾的房价怎么不降呢？“宜宾的房价根本就没有降，只是没有涨罢了。而房价会涨还是跌，谁也不清楚。”“从今天的开盘价格看，房价不但没有降还涨了。”旁边的一位老先生也表示，同比前一批次的开盘价，这次涨了近50元/平方米左右。既然如此，也没有再等下去的必要。

观点>>

无法确认楼市全面回暖

前一段时间宜宾各楼盘成交量略有回升，有不少人这是宜宾楼市已经回暖的信号，并认为楼市回暖，楼盘开盘热销也成必然。而宜宾楼市近段时间也出现了成交数量上升、广告投放增加、售楼部来访人数增加等现象，这到底是楼市的局部升温、暂时反弹还是全面回暖？

刘永策划工作室策划总经理刘永说“真相不是一个盘的热和冷的问题，而是宜宾房地产业的温度。就像股市上的一只股票，飘红不一定就是股市上扬。”他认为，鑫空间只是股市中的一只股票，而不是整个股市。“道理很简单，一只股票能拉动整个股市吗？”

一房产公司负责前期投资策划的罗先生认为，一个楼盘热销并不能代表整个楼市回暖。“楼市回暖是很多因素综合促成的。比如说各个区域各个楼盘的成交量都在增多和成交价格在平稳上涨，就这说明市场很好；各在售楼盘的销售都很火爆；楼市回暖后政府趁热打铁给予更多的购房优惠和政策引导。”

如果宜宾楼市已全面回升，那在江北D—03地块拍卖的时候，就不会出现大多数开发商都保持观望的态度。

经济回暖决定楼市回暖？

刘永认为，宜宾楼市的回暖还要看中国的经济能不能回暖。“我更关心的是中国整个经济的走势。宏观经济对购房者影响小，一般购房者买房时考虑的是房价，也就是房价有没有降到心理预期是刺激买房的关键。但对开发商的影响却很大。开发商考虑的是市场和资金链条等，而这些都与宏观经济有关。“楼市全面回暖最重要的是取决于中国的经济能不能回暖，微观才是市场的消费信心和楼盘销售指数的上扬。”

楼市回暖大考是新盘

虽然近期楼市有回暖的迹象，但要真正检验是否市场已经走出“锅底”，开始反弹，甚至全面回暖，仅凭看房人数增加和少数楼盘出现热销就尚无法确立。毕竟近期销售的房源大多为准现房甚至现房，由于前期市场萧条，原本应该都是期房销售的，如今也被市场“憋”成了准现房和现房。不少楼盘不仅外立面呈现，还有楼盘的景观都已做好，准现房和现房优势成为带动市场销售的动力。

但真正考验市场的是2009年新开楼盘的表现，特别是中坝、白沙组团新盘销售情况，只有这些新盘经受住了市场的检验，才能确立宜宾楼市真正全面回暖。

(据宜宾《新三江周刊》）

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