销售回暖改变宜宾楼市调整预期？

这不仅仅是市民对于近几天和煦天气的一种直观反映，更是在城区各热闹的售楼处获得的强烈感受。至本月21日，宜宾白天的气温上升到27℃，阳光晒得人几乎睁不开眼睛，而鲁能鑫空间第二批次房源当天开盘仅两小时，竟然狂销了227套。

热，热力十足！虽然市场会否就此回暖，还不能下定论，不过楼市的这现象，却让业界高度关注，到底是什么原因，让这么多人如此果敢下单？通宵排队背后，又能给今年的楼市带出怎样的启示？

又见通宵排队购房

据了解，为了能够拿到比较靠前的选房序号，买到自己心仪的房子，从20日下午3点开始，就有客户来到鲁能鑫空间的售楼中心，晚上9点左右，已聚集了几十名购房的市民，至凌晨1点，现场准备通宵排队的人数达到了40人以上。这样的现象，上次还是在2007年出现过，而当时房地产行业的形势，与现在完全是两个不同的概念。

根据鲁能公司的统计，本次鑫空间开盘的1、3号楼，总共推出了334套房源。开盘当日，吸引了近400名购房出前来签约，虽然均价在每平方米2880元左右，也没有挡住购房者的热情，开盘2天共销售住房262套，接近推盘的80%，创造了近期宜宾楼市的热销奇迹。

物有所值才会热销

近2、3个月以来成交量的上升，加上本次鑫空间第二批次房源的热销，让宜宾似乎已出现了楼盘好卖的现象。不过，如果仔细分析，热销楼盘为何会受欢迎？还是有迹可寻的。

有业内人士对此总结认为，最近成交比较好的楼盘可以分成四类，一类是低单价、低总价的一些项目，比如金凤凰B区、黄桷坪花园等；第二类是价格经过一定调整、有一定松动，虽然没有扛起公开“降价”的旗帜，但客户已经可以接受的楼盘，如富邻金沙、爱尔楠岸等；第三类是处于现房和准现房阶段，地段相对较好，小区景观已呈现的项目，如宜都天成、宜都花园等；第四类是地段较好，总价相对较低的中小户型，如本次热销的鑫空间等。

透过以上现象，这位人士认为经过一段时间的调整，开发商和购房者都变得更为冷静，差异化的现象开始慢慢明显，地段不同，客户不同，配套不同，品质不同。决定了什么样的品质，匹配什么样的价格。过去那种同一地段的楼盘，无论品质好坏，一律卖同样的价格，显然是不合理的，这无疑是一种进步的表现。

发展趋势存在分歧

与此同时，在经历去年下半年的成交量下滑之后，我市房地产出现的这种积极变化，引发了业界的广泛关注。从成交回暖、价格回升这两个现象出发，部分人士认为我市房地产业已经见底，市场回暖将会延续。因为从宜宾城区的具体情况来讲，正处于城市化进程的加速过程中，同时当前的住房环境相对于周边的许多城市而言，处于较为低下的水平，因此首次住房的刚性需求和改善性需求非常大。加上政府的优惠政策与银行利率的走低，使得有效需求再度释放。而我国宏观经济上的刺激计划逐步实施，对宏观经济的稳定作用会越来越明显，这将改变人们的消费预期，这些因素加在一起，预计房地产市场回暖将会延续。

但是也有业内人士表示，近2、3个月楼市的回暖，仍然不能作为市场根本反转的标志。归纳起来，理由主要集中在以下几点：第一，尽管政策利好助推刚性需求释放，但成交量的主体是中小户型，改善性需求和投资性需求还没有被激发出来；第二，3至4月份为房地产成交的旺季，具有一定的特殊性；第三，近几个月以来，我市较为知名的几个开发商都没有推出新的房源，市场上以消化存量房为主，在选择位置、楼层、户型时，有一定局限，本次鑫空间第二批次房源的上市，正好给了购房者更大的余地。总的来讲，目前成交量放大的持续性还需要更多的时间来验证，现在就得出楼市已经走出低谷、未来将持续回暖甚至高涨的结论，还为时过早。

楼市调整空间有限

尽管存在以上分歧，但绝大多数业内人士都认为，宜宾房地产“最坏的时刻正在过去”，虽然不排除个别项目的房价仍有可能下降，但是下降的幅度已不大，过去那种认为有20%至30%降幅预期的判断，可以修正了。

业界认为，政策的支持，将支撑房地产业的持续发展。银行方面，信贷放松不但让居民的购房支付能力有所提高，也让开发商的现金流压力有所缓解，没有太多的动力进一步大幅下调房价。第三，目前的成交持续回暖，也预示着未来房价下跌空间有限。综合这些因素，未来我市房价走势可能更多的会体现在结构性调整和区域性波动之上，至于购房者究竟把钱掏给谁，就要看开发商的各自能耐了。

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