宜宾房企负责人谈房地产市场（之二）

宜宾寅吾房产董事长、宜宾鼎业集团董事长冉寅吾（以下称冉寅吾）

宜宾的房地产市场与全国的部分大城市相比，还不算低迷。目前出现的这种状况，是受国际、国内的影响所带来的一种观望中。而作为宜宾这个经济快速发展的城市，宜宾自身的刚性需求仍然较大。当然，像去年那种全国的购房风潮在近几年是不会在再现了，但只要外部的因素稍有好转，整个市场就会很快恢复正常，会一天比一天的好起来。因为市民需要住房。从成本上讲，建筑成本这一块的改变是比较小的，同类的建筑都没有太大的差异，而地价的差异才是决定房价差异的重要部分。同一个城市，为什么有些房子每平米只卖2000元，而有一些每平米要卖5000元。这看上去是地理位置的因素，其实很大程度上就是地价不同的因素。

宜宾银龙房地产开发有限公司董事长夏光利（以下称夏光利）

22日财政部出台了减少契税的方案，作为开发企业来讲，对这个信号感到很欣慰，也看到了中央政府拿出的具体措施，它证明了政府很重视房地产的发展，也更加深了市民对美国金融危机影响的认识。

从鼓励发展的角度讲，国家出台的这些政策只是给地方部门政府一个信号，而并不是只依靠这些已出台的政策，或者只是执行这一政策，宜宾的房地产市场就能够回暖。所以地方政府还应该从多方面考虑，再根据我市的实际情况，出台一些相应的措施，以尽快恢复购房者的信心。

夏光利

现在是两股势力在较量，一股为开发企业，能熬多久就熬多久；另一股就是购房者，房价不降就不买。这种房地产市场的不景气，造成的结果首先让开发企业不敢再买土地，没有工程建设，建筑工人就有失业的可能，社会上就会增加大量的失业人员。第二，现在的在售楼盘也不敢降价，本来利润就低，降价不但要亏，而且价格一降，原来买了房、订了房的购房者就可能要求开发商退房、退差价，这会带来很大的问题。所以，开发商也只有硬扛，卖一套是一套。这也是没有办法的办法。

现在不但买房的人少，就连看房的人都少了，这表现得很明显。比如三个月以前，一个楼盘一个月要卖几十套房子，而近三个月来，每月能买几套、十几套就不错了。购房者持币观望的情绪也越来越严重，占到了绝大多数。而趋势一但形成后，会照原来的轨迹持续一段时间。所以要改变现在市场这种低迷的情况，从时间上来讲起码要一年，两三个月是不可能改变的，消费者的信心一但失去后，短时间内恢复不过来。

冉寅吾

相对于我市部分房产公司来讲，现在出现这种状况反而是一件好事。第一，它有助于公司更好地认识到产品的重要性，更认识到品质的重要性，更认识到适当的成本控制的重要性，更认识到为业主做好服务的重要性。实际上开发企业内部大家都很清楚，这就有助于企业整体的提升。第二，一个真正好的企业除非是国家的行业政策发生巨大改变，才有可能改变其命运。但如果是市场的变化都不能应付，那么这个企业也就应该调整、整顿甚至应该淘汰了。所以总的来看，目前的房地产形势有助于企业认清自身的优点和缺点，以便将来更好地发展。

从另一方面讲，这对市场和市民也是好事，市场会逼企业做出更好的产品，让市民有更多的选择余地。今年以前，宜宾的房地产市场还没有真正遭遇市场的洗礼，通过这次考验，相信我市的房地产市场会更加成熟、更加健康。

夏光利

从房价泡沫这方面来讲，宜宾的房价基本没有泡沫。现在每平米就在2000-3000元之间，确实是物有所值，依据目前的实际情况，宜宾的房价每平米从1800元到3400元都是合理的。沿海等部分一线城市房价10000元、8000元就是折价一半都在4000元、5000元。宜宾的平均价格就在2000多元，从这也可以看出宜宾确实没有泡沫。

至于2000元至3000元之间的差价，这也很正常，比如地价不同、建筑楼层不同、结构不同、层高不同、公摊面积不同等，都会影响房屋的造价，这自然会影响房屋的售价。

夏光利

宜宾大多数开发企业的资金都不是很雄厚，目前行情又不好，所以在土地供应上，政府应多规划一些相对小点的地块来供应市场。以便让更多的开发企业参与到购买土地的市场中来。宜宾的开发商最希望购买的土地面积一般在30至50亩之间。至于分割后相邻建筑的风格、设施、公共配置等方面的要求，政府部门可以在规划条件中做出说明，这样几块地合在一起，就是一个完整的规划。

另外，城市要繁华热闹，商业是重要因素之一。政府在所供应的土地中，应尽量搭配一定比例的商业，这样才能方便住户的日常生活，不能让住宅与商业的距离太远。为什么现在大家都愿意到旧城区？旧城区的房价也最高？就是因为这个地方商业集中，生活方便。

冉寅吾

从政府的角度讲，可以推出更多分区域建设的限价房。比如，限价房可占到整个房源供应的20%-30%。实际上就是推出介于经济适用房与商品房之间的住房，这比较适合宜宾的市场状况。

从经济适用房来看，它的要求很严格，政策性很强，一般人没有资格购买。但限价房就不一样，它是在拍卖土地的时候就限定了房屋的最高卖价，只要是自住，一定时期内不出租、不转让，市民都可以购买。而限价房的基本标准不改变，基本配套不改变，这主要是用于满足一般收入的市民家庭。

目前宜宾的经济适用房和廉租房做得比较好，但这只能提供给困难群体。限价房能起到稳定市场的作用，尽管开始推行的时候，与商品房的价格可能比较接近，但因为它不能超过所限制的最高卖价，这就自然会挤掉开发商不合理的那部分利润。

实际上，我们的房地产要的就是健康稳定的发展，而不是回到计划分房的时代。有了分区域建设的限价房，加上目前宜宾做得比较好的经济适用房廉租房，这样宜宾的房价就会比较稳定，商品房也会在房屋、社区品质等方面有更好的提升、发展空间。商品房所针对的群体本来就是中等收入以上的群体，所以商品房就应该提升品质，引入超前的规划理念，树立起城市的形象，为提升整个房地产开发水平以及城市进程作出贡献。

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