吴光镭：宜宾房价已接近“锅底”

10月8日，市长吴光镭在媒体见面会上指出，宜宾的房价偏低，已经接近“锅底”，社会要促进房地产经济的健康、稳定、持续发展。

宜宾房价偏低

2006年年初时我刚到宜宾来任市长，很多市民都反映：宜宾的房价当时在全省是排第三位左右，低于成都、绵阳。这样的房价是偏高了一点，宜宾的经济发展、物价水平、市民的就业率、城市居民的收入、农民的人均收入、税收这些综合起来看，宜宾（房价）应该是全省排第四、第五位左右，第三位就略高了。但是叫得凶的人，一个可能是经济实力弱一点，二个可能是想买房的人。从心理上来说，这是可以理解的，想买房的人希望房价低，想卖房的人希望房价高，这是不奇怪的事情。

到今年六月，房管局给我提供的数据，我没有记错的话，宜宾的房价，包括南岸、江北、天柏等五个组团，平均售价2360元/平方米，从高档到低端全部算完。这样一个概念在全省的排位是14位，宜宾房价在全省排位是14位，我觉得就偏低了。我的基本感觉，如果宜宾的房价在全省排位是第四位到第十位之间应该是正常。如果低于这个范围就偏低了。房价低了，就会有一连串的问题。

因为这是一个系统工程，是一个产业链。房价太低房地产老板没得赚头，他就会走。房地产老板一走，房地产的开发投入就不足，在下一个周期里面，房价可能就会暴涨。说白了这是一个供求关系的问题，城市化是党的十七大定了的，这是中国的大势所趋。宜宾的城市化率2006年以前是28.3，2006年下来是29.8，上升了1.5个百分点，2007年上升了2.2个百分点，到了32。我们今年市政府提的工作报告是34，在这一个五年计划内，宜宾的城市化率应该接近四川省全省的平均水平，平均水平大概是36左右。

全省市州去年的城市化率平均提到1.3个百分点，宜宾提高了2.2个百分点，是全省最高的，在这样一种过程中，房价太低不正常。

房价往下波动多了也是泡沫

我认为价格应该随着价值在波动，这个价值应该是客观的，往上波动多了是泡沫，往下波动多了也是泡沫。它的风险在这里，它的机遇也在这里，它可怕的一面在这里，它吸引人的魅力也在这里。

去年，宜宾拍卖了一个所谓的地王出来，340万元/亩，卖了后人家就撤了，4000万元的保证金也不要了。第二轮拿出来是260万元/亩，没得人接招，现在据说在征求意见时，这个新的预期是120万元/亩左右，这太夸张。

第二个现象，宜宾的一些房产老板现在到了自贡、昭通，可能到成都的还有。如果宜宾的房地产老板走得多了，那么近两年可能存在房地产投入不足，那么再过两年，这一个周期建成以后，宜宾的房产供不应求必须涨价，而且这种供不应求的幅度越大泡沫就越多，那么下一轮的房价就越高。

这种泡沫出来以后，市民要付出沉重代价，企业要付出沉重代价，社会要付出沉重代价，我觉得我们要维护健康的市场应该要注意这个。

房价接近锅底

现在，美国的房地产垮了，政府也出来救市了。国庆期间，有同志给我谈到深圳房价跌了60%，如果这个数据准确的话，我认为应该接近锅底。

我总结了一个理论叫做锅底理论。炒股票、房子都是一个风险投资，它是一个预期经济，到了锅底以后，胜者为王，哪怕你是一只蚂蚁，只要你还没有死，随便你向哪边爬都要上升，这是一个经济学原理，这也是艾略特波浪理论的一个原理。

用这个理论来看我们现在面临的房地产情况呢，我们可以对房地产市场充满了憧憬、充满了激情，但是我们在分析时要客观、要冷静。

我个人的观点是：我们不鼓动任何人买房，也不鼓动任何人卖房，但是我们可以启发你买、启发你卖，怎么来启发，就是根据客观、冷静、理性的一些元素，提供这样一些元素来供大家参考，让掏钱的人让卖房的人自己去买卖，我认为（政府、媒体）应该是这样一个定位。

否则，比如说我是电视台我鼓动你们去买房，他刚好就买在了那个坎坎上，那他是不是要找你（电视台）说一二三呢？那你说卖房人，刚好卖在那个凼凼头，那是不是也要去说一二三呢？我觉得我们政府不能做这样的傻事，新闻媒体也不宜做这样的傻事。我们要注意把握这一点。

注意大环境对房地产的影响

经济全球化，是大势所趋。美国最近的金融危机波及了全世界，那么就需要全世界来想办法，像我们中国这么穷的国家，都表示要支持美国。

中国的这种国家动员能力是很强的，所以中国政府对经济的影响是比较厉害的。那么在这种情况下，一方面国际经济形势对中国的影响和其它国家比较起来，它是比较小；但是在另外一方面，现在中国经济受世界经济的影响比以前任何时期都大。横比小，纵比大。但是这一次跟过去不一样，这一次反应比较快，是一个积极的态度。

中国政府是一个很强势的政府，动员力很强。中央政府的手头钱多。拉动经济的三驾马车：出口、消费、投资中现在中国的出口遇到了前所未有的困难，而中国的消费是滞后消费，与美国的预期消费、超前消费不同，也就是中美老太太买房子的例子。

这是两种消费理念就带来了对经济的影响，必然经过投资拉动经济。国家会搞基本设施建设，而我们这种国家动员能力又比较强。房产经济快速下滑，致使广东、福建、山东、浙江有些企业，有的地方是几十、几百、上千家倒闭，这个问题带来的是国家经济发展的问题，老百姓的就业问题，社会不稳定，就会波及政府，涉及证券。

所以在这种情况下，有人预期我们的金融政策、财政政策会做一些调整，包括既要刺激内需，又要松动银根，还要加大投资，这种预期可以做具体的客观分析。

房地产经济是预期经济

政府、媒体要注意房地产经济规律、特点、趋势。房地产经济在中国是一门新兴的经济，很多中国人自称懂经济的人，不一定懂房地产经济，房地产经济是现代经济。

建筑是遗憾的艺术，房地产经济是预期经济，两者刚好相反。也就是说，他买不买房子总是想这个房子还会不会跌价，你越跌价他越不买，越涨价他越买，就跟炒股票一样，羊群效应。昨天房价很高，想买没有买到，今天跌了，不着急，明天说不定还要跌，钱捏紧点，到了明天再跌了，说不定再捏紧点，很可能还要跌。

市场经济是艾略特的波浪理论，如果说超过最高点或者最低点，都不好，这种情况显示房地产、股票、期货、外汇......是一种风险投资，风险与机遇并存，这种经济作为一种预期经济，它追涨的最终的结果是先知先觉者总是赚后知后觉者的钱，先知先觉者是聪明人，后知后觉者亏了，这就是规律。

我们现在要促进房地产市场的健康发展，我觉得作为政府作为媒体可以客观给大家提建议，让当事人，让业主，让企业自己来谈，自己做选择。钱是他的，做主是他，我们把这样一种规律，这样一种特点、趋势、预期，科学的提供出来，实际上是为他当参谋，建议大家好好研究艾略特波浪理论。

宜宾房地产有优势

宜宾房地产是有优势的，宜宾房地产是有特色的。三江交汇，世界上这样的城市不多，宜宾的三江是三条大江，有水就有灵气，有水就有交通，汽车运输的成本有人说是水运的十倍，航空运输的成本是汽车运输的十倍。水运成本是最低的，这就是宜宾的优势。

三江六岸，生态宜宾。“5.12”地震以来，全省21个地市州都死了人，宜宾到现在没有一个人因为地震死亡，这就是平安宜宾。今年国庆节那么多人到宜宾来，深层次分析一是宜宾生态好，更重要的是可能地震以后，有一部分人把人生社会看的更加明白，出来玩耍的人更多，来宜宾又觉得安全。

人类文明的发展史都是傍水而居，这也是宜宾的优势。另外，宜宾的城是山峦起伏，层层叠叠，错落有致，这也是宜宾的特点，建筑成本高是另一方面，一旦建起是有特色的。在这种情况下，宜宾是在不断的总结经验教训来调整住房结构，比如说，有钱人住好一点房子，钱少一点的住一般的房子，钱再差一点的住廉租房，形成多层次的住房结构。

怎么满足多种人的多层次需求，这是宜宾的特点，地震以后，在抓乱搭乱建问题，实际上是消除一个安全隐患。都江堰八级地震以后也有好的房子，甚至据说离地震震中一公里处的房子还有一家人的房子至今是完好无损。我们要吸取日本人的经验，与其花精力去预测地震不如把房子修好预防地震。

宜宾的房地产有很多优势，应该提醒有些生在福中不知福的人。这点宣传好了，更有利于更多的人来宜宾观光旅游，让更多的企业来宜宾投资。

媒体要多参谋少吆喝

无论是我们的政府还是我们的新闻媒体，现在给自己的定位是当参谋、出主意，提供参考，把客观的东西拿出来。

比方说，我们可以比较往年的房价，房价的比较应该有一个纵比，就是在历史上，一年一年一月一月来比较，提供一个参考。还可以横比，宜宾的城市状况可以跟周围城市如自贡、泸州、攀枝花、乐山等比较。

另外我们的收入和支出来比较，现在的房价是2千多，如政府旁边的鼎业这种房子在成都要卖上8千，只不过是不在成都，它与成都房子有何差别，就是口岸不同。钢材价格、水泥价格、玻璃价格、木材价格等几种主要的原材料的价格，一千三四的土建成本，加上几百元的土地成本，再加上10%的资金成本，加上企业运作风险的成本，这样算下来，没有2千多元就做不出来。把这些一算下来，实际上提供了一个参考，这比简单的吆喝要好得多。

在这种情况下出来说话，最好是多一些专家、商家，多一些市民，而不是多官员，这不是一个行政办法，不是行政命令的问题。在这个过程中，房地产业兴旺，市民买到好房子，企业拿到合法利润，社会各界都得到好评，把这个城市建美，把这个城市建靓，这是一个一举多得的事情。

政府定位：营造环境

政府部门的角色定位就是营造环境。

在这个建设环境中，政府的定位，第一是亲民，为老百姓着想，为市民着想，为住房者着想，比如乱搭乱建管紧点，管住了乱搭乱建，到时候如果有小地震我们就省很多力，实际上是为了老百姓的利益。

第二要亲商，亲近商家。亲商、和商、安商，本身就是有效的招商。房地产是历史，房地产是文化，房地产直接关系到安居乐业问题。亲民让老百姓得好处，亲商让企业得到好处，市民和企业得到好处，作为市委市政府富民强市的目标就实现了。老百姓致富，老百姓房子修起要招工，招工就可以就业，在这个过程中老百姓致富，我们的城市竞争力就增强了。

2006年年初我们的建筑公司没有一个一级资质，目前已经有3个一级资质.企业竞争力增强，这就是我们得到的好处。商家发展了，政府收税，政府收了税，就可以拿出钱来搞民生工程、办学校、办教育，老百姓得到了安居。希望宜宾的房地产市场健康、稳定、持续发展，希望这个城市结构更优，功能更全，环境更美，居住更温馨。

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