调控持续 宜宾商业地产的春天来了？

“在房地产调控政策持续从严的背景下，商品房投资被挤出市场，不少投资者开始转向商业地产。”近两年来，商业地产正在进入强势扩张期，很多人不必刻意观察也会发现，自己所住小区附近都已经有了不止一个商业综合体已建成或正在建设、招商中。

城镇化高速发展商业地产投资价值凸显

商业地产作为商业用途的地产，区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。随着社会和经济的繁荣，商业地产发展势头很快。

近年来，宜宾的经济社会进入了高速发展期，城市发展方面，除老城区外，南岸东区、西区，临港区和江柏组团成为房地产开发主力，而必须与之相配套的商圈，包括百货商店、主题商场、超市、购物中心、专卖店等，还处于刚刚起步阶段。

根据相关规划，宜宾主城要建设成为100万人口、100平方公里的特大城市，我市正谋划采取“组团式”模式来支撑宜宾未来的发展。而处于城市组团的“五个大圈”———老城区、南岸东区、西区，临港区、铁北新区（柏溪）在政府的强劲推动下，显现出巨大的投资潜力。

“宜宾商业地产正处于起步期，同时也处于一个兴奋期，随着城市价值的爆发式增长，商业地产的发展潜力将会越来越大。”业内人士认为，宜宾作为一个高速发展期的二三线城市，快速的城市建设步伐势必带动宜宾地产开发及升级的空间，而商业地产将成为升级的重点。

拉动消费 增加GDP商业地产一直都在春天里

商业地产由商业和地产两个部分组成，之所以称之为商业地产而非地产商业，因为商业地产的灵魂在于商业。有房地产企业负责人认为，宜宾的商业地产一直都在春天里，他的观点有两个依据：第一是政府支持。国家的用地政策利于商业地产开发，为了拉动内需，鼓励做商业。对于做商业地产，政府会非常欢迎，也会给予较大的支持。第二，无论房价如何涨跌，近十年来，宜宾商铺的租金价格，普遍看涨。

对于商业地产发展的看法，一位金融界人士也认为近年来我市的商业地产迎来了春天。一方面，目前，虽然国家宏观调控对住宅进行了限制，但是各级政府对商业地产是鼓励与支持的。在宜宾，商业地产发展很快。如正如火如荼的莱茵春天和鲁能唐人财富中心这些项目，毫无疑问将提升整个片区的人气，使得该片区自我形成一个中心，把人群吸引过来，把配套完善起来，形成了另一个中心。

同时，随着住宅市场的限制，做商业地产的会越来越多。而商业地产的发展，有利于树立城市形象，也有利于引进更多的品牌，拉动消费，也拉动了GDP的增长。同时拉动就业，促进服务业品质的提升。

另一个方面，宜宾的消费能力非常强，这个可以从居民可支配收入和富裕家庭数量将稳步上升中看出来。居民收入增长、消费者消费行为的转变以及新建购物中心的涌现，正在促进宜宾城市零售市场格局快速演变。

长线回报与短期风险的博弈下

投资商业地产地段是首选

商业地产的开发备受青睐，步伐飞快。在我市，这两年大型商业项目纷纷开工上马，商业地产的模式、规模和运营都出现很多新的变化。但是，商业地产在推进过程中也逐渐遇到了不少问题，值得我们关注和思考。

分析人士认为，从商业地产的运营层面看，在国内出现的时间并不长，这方面的经验的积累、标准的制定、人才的积累都远远跟不上这个行业的发展，就导致很多开发商在项目建成以后，就会面临招商、运营、管理的困难，很难实现短期收回投资，反过来就给投资商铺的中小投资者带来很大的压力。

而从经营环境看，经济环境、物价高涨也让很多最终消费者减少了购物行为，加上近年来兴起的网购对实体商业的冲击，对商业业态提出了新的更高要求。

尽管如此，很多敏锐的投资客依然看好商业地产。

在一家银行工作的陈先生认为，投资商铺有许多优势。在他看来，周期性的通货膨胀已经开始，钱存到银行里只会贬值，但商铺除了有租金回报，因为通货膨胀的影响，价格同样会上涨，可以避免家庭资产的贬值。

一位商铺资深投资客认为，投资商铺最重要的口岸。他分析说，住宅与商业地产不同。住宅的投资除了保值之外，还要看刚性需求，而商业地产最重要的则是地段，根据他的投资经验，即使在经济萧条的市场中，地段特别好的商业项目依然会很火爆。

业内人士提醒，对于商业地产的回报形式，开发商要有理性的预期，因为商业地产本该通过后期的经营、租金回报、商业地产项目本身的增值来体现投资回报，而不是以商业地产的商铺销售实现销售回报为重点。对于投资客，他则提醒说，投资商业地产首要看地段。

无论是房地产还是商业地产，都离不开经济基本面。

在宜宾城区，常常可以在一些户外广告上看见一些来自外地的商铺投资广告。长期从事地产研究的金融界人士提醒投资者，要关注商业地产背后的融资困境。他分析说，广告上说的“售后包租、返本销售”的销售模式，都是开发商资金链紧张迫不得已采取的办法。从更深的层次看，这一现象背后则是整个商业地产市场融资困难的问题。

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