宜宾刚需楼市系列之：小户型里的购房梦

“小户型是高房价的润滑剂。”曾有人这样说。原因很简单，每一轮房价高涨时，对于那些仍偏向在城市中心置业但手头资金有限的人，必将置业方向转向面积小，总价低的小户型产品。

楼市“高房价”时代远远没有过去，“高房租”时代已经迅速的到来了。传统观念叫我们想要拥有自己的房子，而租房确实也存在着种种尴尬问题，“高房租”时代的到来，逼迫我们要去找寻一套属于自己的蜗居，低价小户型，带领蚁居一族走出租房噩梦。

回望几年前的宜宾楼市，房地产开发商曾为项目产品户型数量比例而纠结，甚至不惜重金请外地营销机构来宜“市调把脉”，在楼市热度的烘托下，小户型产品最终成为房地产项目开发的主流趋势之一。从南岸东区到人居集中的西区、从临北新区到临港新城，这些扼守城市中心，面积不大总价低的产品一经面世，让购房者趋之若鹜。

买“耐用”的小户型

在业内看来，光凭户型空间的拓展与升级作为营销亮点，在竞争激烈的市场博弈下，早已无法真正保证小户型此番“变形”能取得优异战果。

“毕竟现在市场上对赠送面积等一系列空间拓展的讨巧方法控制得越来越严，未来这种依靠提高户型空间利用率的方法或将不可行。”新出台的措施叫停了开发商赠送面积等手段，“未来这种户型革新手段将逐渐变得更难实现”。

“而且，从外部条件看，小户型对地段价值的依赖性更强，若项目周边拥有小学、城市综合体等系列配套，或者位于市区核心地段，会受热捧;反之，若小户型房源地段较为偏僻，周边硬件配套稀少，升值空间就难料了。”临港新城某新建项目销售经理认为，小户型产品提高产品“耐用度”才能拥有屹立市场的前提条件。从前几年宜宾楼市的产品销售行情分析，90平米以下的小户型引领市场的好景并不长，当初“限购令”则将一时风光无限的小户型逼到了胡同里，被很多人当成了投资的对象，所以宜宾楼市开建纯小户型的楼盘并不多。“除了项目建筑开发成本偏高，最直接原因就是小户型的‘耐用度’不够，因为谁都知道小户型房源只是初次置业者的过渡住宅，并非长期居住。既然都要浪费唯一一个宝贵的购房名额，还不如‘一步到位’购买90平米以上的住宅。”该销售经理分析说。

于是，在市场背景驱动下，一些开发商便试图通过进一步提高小户型房源的空间利用率，将其性价比的优势发挥到淋漓尽致，借此提高“耐用度”，扭转局势。

小户型刚需主力房

高房价下中小户型更抢手，纵观宜宾楼市，目前多个项目小户型房源比例都占一定比例，且小户型的供应节奏开始逐渐加快，从35—90平米的中小户型项目供应比重正呈增加趋势。

而在地点分布上，除了西区以及隔江相望金沙江畔中坝片区，此外还有临港新城等地区也均出现了小户型产品的身影。“很多户型集中在60—80平米，基本上以首次购房为主，这些户型可以一房变两房。”宜宾某楼盘销售人员告诉记者，小户型因低总价以及信贷审批等因素，很多过渡性购房者都会选择这样的户型，在前期批次开盘阶段，小户型产品曾一度上演了楼盘热销品的角色。但在“限购令”出台后，随着“一步到位”置业风潮的兴起，60平米左右的小户型去化速度也开始明显放缓。

不过，记者走访发现，楼盘风格以及区域规划经过新一轮调整之后，一些在宜宾楼市掘金的新老开发商再次强推小户型，并侧重包装其产品的空间利用率，也正是投市场所好。“由于60平米—90平米的户型产品在当前调控下去化较快，开发商资金链风险小，整个楼市的户型分布正逐渐呈现两极分化的态势。”宜宾一开发商称，一方面是长期以来成交均相对缓慢的大户型，另一方面则是陆续面市的小户型，“特别是近期入市的新盘，基本都是以中小户型来试水市场”。

高房价下的小户型情结

“哪里有小户型房源？我想买个小房子先住着再说。”眼看房价节节攀升，准备购房者年轻人小杨急了，他感叹“自己攒得首付款一直在与房价高涨的速度竟跑。”不过，让人疑惑的是，买小户型是小面积住宅是一回事吗？购买小户型是不是就是购买小面积住宅呢？90平方米的住房分割成几房最适合居住？

看来，如何挑选小户型还真是一门不小的学问。那么，怎样才能挑到一套性价比高的小户型呢？业界认为，要从地段、配套、房型以及未来的升值潜力来综合进行考察。

购买90平方米以下的住宅，户型考察尤为重要，各房间面积可小，但功能要齐。据介绍，打算购买90平方米以下住宅的购房者，首先需要区分小面积住宅与小户型住宅的概念。一般而言，小面积住宅主要以住宅面积大小的特点作为卖点，对于住宅的使用功能等没有严格的限制，但区域功能对购房者却极为重要。小户型住宅为了保持住宅完整的使用功能，对于不同房型的住宅给予了面积范围的限制。所以为了保证未来日常生活的质量，购房者在选择小户型住宅时，有的小户型在功能使用以及室内可用率很难平衡。

业界认为，一般而言，总面积在60—90平方米的两居室比较科学，既保证了住宅日常的生活功能，又满足了总面积90平方米以下的硬性指标，便于贷款申请，对于三口之家而言，90平米以下的两居室相对是一个不错的选择。在住宅室内空间有限的条件下，如果被分割成多个小空间，对于多口之家的客户而言，不是特别合理。

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