城镇化偏低 宜宾楼市面临怎样的压力？

当今中国可能没有比股市和楼市能够如此牵动更多老百姓的心。任何国家的资本市场发展初期都有一个从疯狂波动到理性回归的过程，也就是理论上所说的成熟周期。例如中国的股市目前可以说已经基本上从疯狂波动走到了理性回归，没有多少人敢于在股市上再下重回6500点的赌注。但楼市却从来没有明显下跌过，而几乎从来是只有上涨而没有股市那样的上下波动。很多年以前，许多专家学者就已经非常肯定地把中国房地产经济定性为泡沫经济，但是按照相关理论，泡沫经济的持续周期短则1年，最长也不过3年。而中国的房地产经济已经刚性上涨了20多年。更有许多理论，总是喜欢把美国、日本曾经发生过的楼市崩溃引入到中国，但应当注意的是，中国的人口总量、人口结构、社会制度、经济体制、民族文化等，是世界上任何国家所无法相比的，过度拿其他国家和中国的国情相比，只能导致社会恐慌。

城镇化相对偏低：

宜宾楼市面临怎样的压力？

城镇化建设，已经成为中央新一届领导确定的扩大内需，提高城镇化水平，实现经济增长方式转变的经济工作主线。从近年来中央下达各个地区快速增长的保障性住房规模，可以看出中央加快新型城镇化建设的决心和信心。宜宾人口众多，尤其是农村人口比重偏高。由于历史欠账较多，虽然近年来城镇化水平提高较快，但和全省、全国相比仍然存在很大差距。2011年末，宜宾的城镇化率为39.35%（这里面包括了相当一部分在城镇常住的农村人口），同比增长1.35%，分别列居全省第10位和第18位。同期，全国和全省的城镇化率分别为51.27%、41.83%，宜宾的城镇化水平比全国、全省分别低11.92和2.48个百分点，这个差距和2010年相比不仅没有减少，反而分别扩大了0.8和0.86个百分点。因此，实现中央新型城镇化建设目标，宜宾面临更大的压力，需要更多的努力。

3年新增50万人：

住房刚性需求会怎么变？

按照宜宾总体规划，未来宜宾中心城区将从目前的70.4平方公里扩张到1328平方公里；县城+城镇模式的新型城镇化体系扩容规划面积将达1.3万平方公里。以现在宜宾39.35%（这个比例包括相当一部分常住城镇的农村流动人口）的城镇化率测算，宜宾的城镇化水平每提高1个百分点，就必须有6万农村人口转移到城镇。再根据2015年宜宾城镇化率预期达到48.5%的水平测算，城镇化率将提高9.15个百分点，考虑到转移人口测算的递减因素，即从2013年到2015年的三年时间里，宜宾城镇人口将新增50万人，即使不考虑在城镇居住半年以上的农村流动人口因素，再按照人均30平方米居住条件测算，宜宾的住房刚性需求将新增1500万平方米。而目前宜宾全部商品住宅的在建项目总量还不到1200万平方米。就是再加上有人测算的宜宾开发商目前的全部商品住宅库存6000套50万平方米的因素，还不足消化现有常住人口的住房需求总量。

收入水平提高：

农民买房不再被忽悠

一个最简单的逻辑，城镇化就要转移农村人口，转移的农村人口就要有房子住。不要说今后实现身份转变的农民能否买得起住房，就是目前大量常住城镇的农村人口中的绝大多数也没有自己的住房。大家都还记得，多年前为了刺激城市的房地产市场消费，官方媒体搬出来一个负债买房消费的“美国老太太”，并和拼命攒钱准备买房的中国老太太相比；现在，为了抑制房地产市场投机投资性消费，许多媒体又肆意散布“现今美国有68%的家庭是靠租房生活”的愚民式的新闻。在近几年对农村金融机构的调查发现，目前许多乡镇金融机构的农户贷款中，建房购房贷款已经从10年前的12%增长到44%，许多乡镇金融机构的农户建房购房贷款甚至超过了50%。对部分城乡结合部的农村调查，城镇购房的农户普遍达到15%，有的乡镇、村甚至超过20%。连续多年的农村住户问卷调查显示，几乎所有老一代农民工外出打工就是为了“修房子”。传统的中国人，把拥有属于自己的住房这个生活目标看得太重太重了，所以不管是真是假，一个提前消费购房享受的“美国老太太”，不仅忽悠了几代中国城镇居民负债购房，甚至贷款建房购房也早已经成为许许多多农村住户的选择。加上近年来农村人口收入的区域性差异开始突出，农村的贫富差距明显拉大。可以肯定的是，已经有相当一部分农村人口基本具备了城镇购房能力，而且在多年前就已经开始实施。

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