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首页/资讯频道/ 三江访谈 /金华:宜宾房价高不一定是坏事 商业处于低谷期

今年的宜宾楼市虽不如外面的太阳火辣,但温度亦是十分明显。而众多热销的楼盘中,在岷江新区几乎一枝独秀的华彩城可谓格外耀眼——住宅开盘不到一年,房源就基本售罄。作为一个占地近300亩的城市综合体项目,它的商业是否如其住宅销售一样彩旗飘飘?在宜宾星级酒店、写字楼纷纷遇困的今天,华彩城将会如何操盘?对于一直被痛批的宜宾高房价,下半年又会如何发展?

一切答案,就让华泓置业宜宾地区总经理金华先生,为我们逐一揭开。

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华泓置业宜宾地区总经理金华

三江房产网:数据显示,华彩城自去年10月开盘至今,累计已备案销售房源689套。请问金总,这个去化速度有没有达到公司的销售预期?下一阶段项目又有何动作?

金华:去化率比之前项目调研的预期更好,目前我们项目已取得预售许可证还未销售的房源仅剩15%左右,基本上已处于尾盘阶段。剩余住宅房源包括3楼以下的小高层和洋房,以及预计会在明年上半年推出的36套别墅。下一阶段,我们项目的重点将主要放在红星美凯龙和酒店上面。

三江房产网:坊间都说“岷江新区现在无房可选,华彩城肯定卖得好”。金总,对于华彩城的热销,您觉得主要原因是什么?

金华:可选项目和房源少肯定是我们项目热销的一个原因,实际上由于政府对土地供应节奏和去库存的把控,在售项目少不仅是岷江新区,也是整个宜宾(主城)楼市都面临的问题。

不过,华彩城的热销与项目和产品的定位同样密切相关。华彩城的住宅产品包括小高层、洋房、别墅,产品具有差异化,客户的选择更多。而且相较岷江新区已有项目来讲,华彩城的设计、用料、景观等都要高一些。

除此之外,客群的地缘性也有一定影响。从我们的客户来看, 80%都是来自上江北区域,其他区域的购房者只占20%左右。

三江房产网:的确,岷江新区的客户地缘性十分明显。除此之外,您觉得此区域还有哪些特征或优势?

金华:与老城、南岸等区域相比,岷江新区具有后发优势。在设计规划阶段,这里的市政等级就远远高于其他区域,只是市政建设慢,配套建设滞后于城市发展。

岷江新区和临港同属于主城拓展的新区域,但临港商业体量规划更大,且有不少产业区,这就把该区域隔断了,对以后生活区的配套会产生很大制约。相对来说,岷江新区紧邻高速路出口,距离新机场较近,整体发展环境较好,在交通动线和规划布局上更有优势。

三江房产网:既然金总看好岷江新区的优势,那有没有考虑继续在该区域拿地?对于9月2日即将拍卖的商住用地,请问您有什么看法?

金华:商业地块暂无打算,江北红坝路附近即将推出的3块居住用地我们正在调研。对于即将拍卖的商住用地,我们希望有其他开发商进入到这个区域来,特别是外地比较好的企业进入宜宾和新区,这样才能促进整个区域房地产市场的良性竞争。

三江房产网:刚才金总您也谈了,红星美凯龙将是你们下半年的工作重点之一。那金总您能跟我们简单介绍下红星美凯龙目前的动态吗?据说宜宾县也要引进一个红星美凯龙,对此您怎么看?

金华:我们的红星美凯龙店原定的开业时间是2018年3·15或5·1,上个月红星方面表示,希望能把开业时间提前到明年国庆。受最近暴雨天气和“创卫”要求的影响,我们的基础施工比之前的计划延误了3个多月时间,直到7月份才陆续启动,目前正在调整施工计划。所以明年国庆不一定能开业,但我们会尽力争取。另外招商方面主要是红星美凯龙在负责;实际上,他们的预招商率通常都能达到150%甚至200%,所以我们并不担心。

至于宜宾县出现“红星店”,我们并不诧异。比如在成都,红星就开有好几家店,这是红星美凯龙的布局问题;而且宜宾县的“红星”距我们也有一定距离。再说了,“红星”只是我们的主力业态之一,我们还有海洋馆、酒店等多种业态,所以直接的冲突和影响并不大。我相信,即便有两个“红星”,宜宾家居市场也有这么大的消费需求。

三江房产网:酒店也是华彩城下半年的工作重点之一,那请问在宜宾已有皇冠假日、万豪、恒旭等星级酒店的基础上,华彩城的澳维酒店将如何打造自己的特色?

金华:我们在重庆“三北”地区也有自己的酒店,去年它们的平均房费在区域里应该说都是最高的。所以,我们会严格按照同样的成绩、规格在宜宾打造酒店。

宜宾确实已有几家五星级酒店,各家酒店的建筑风格、服务细节也各有特点,不过我们自己的酒店与当地酒店的明显不同,主要体现在经营理念上,具体而言就是宴会占比的不同。一般,国际化的酒店是一种模式化的输出,餐饮以西餐、自助餐为主,而我们的酒店更注重东方国家传统的宴会活动。去年,我们重庆的澳维酒店营收1.5亿,宴会就占到了60%;而华彩城的澳维酒店我们也规划了2个千人宴会厅,方便大家举办会议或生日宴等。

三江房产网:受多种因素影响,宜宾甚至全国的商业都正处于阵痛期。对于宜宾商业地产的发展,请问您有什么建议或看法?

金华:不仅宜宾,全国的商业都处于低谷期,但这并不是趋势性问题。受电商冲击,各地的百货行业影响都较大。但商业实际上不仅仅只是百货,还包括餐饮、儿童、培训、健康等业态。所以,现在并不是说整体商业都不能持续经营了,而是传统业态在进行相应调整。

据我了解,近几年来宜宾商业地产开发商在业态上都在减少百货的占比,甚至不规划主力百货店,比如东方时代广场;我们的项目规划方案也在根据市场变化进行调整,比如之前就和政府商量投建海洋馆。当然,我们各类业态占比的变化不大,更多的是针对商业形态的调整,比如增加道路、退台、中心广场等,希望能打造出类似于成都太古里这种街区风格比较强的建筑形态。

商业的迭代比住宅更快,所以现在并不是颠覆性的,这只是经营思路、产品类型的迭代。

三江房产网:据了解,在华彩城的业态规划中有写字楼产品,但从目前的市场发展来看,这类产品在宜宾困难重重。华彩城的写字楼将如何打造?您如何看待其发展前景?

金华:写字楼的打造要与行业相结合,目前宜宾的写字楼档次层级都太低,且大部分写字楼都是修建好了再往里面填充业态,缺乏行业的支撑。对比宜宾现有写字楼产品,华彩城的写字楼在规划设计和档次层级上更能满足中高端商务办公的需求,这是一个优势。而目前来看,整个上江北区域都缺乏真正意义上的写字楼,从这个层面看,华彩城的写字楼又占据了区域市场空白期的机遇。

如果要谈宜宾写字楼的发展前景,现在看来体量确实有点偏大,但若站在城市发展的高度来看,宜宾的体量写字楼并不过剩,因为城市规划发展都有一定前瞻性。

三江房产网:今年下半年,丽雅、鲁能、邦泰相继推出洋房、别墅产品。请问这会对华彩城的别墅和洋房带来冲击吗?您如何看待宜宾的高端住宅产品?

金华:个人感觉,目前的洋房、别墅房源还远远不能满足宜宾的高端消费群体。虽说洋房、别墅比高层更考验开发企业在规划设计等方面的综合实力,但还是很难想象,前几年房地产高速发展的时期,宜宾只有少量别墅,没有洋房。所以,我们拿下地块时,就下定决心要做洋房,目前华彩城的这类房源已经很少了。相信,后面入市的产品已经在前面产品的基础上进行了优化,肯定会越来越好。

目前来看,宜宾的别墅楼盘各有特色。比如,华富项目的位置就决定了它不是一个城市别墅;丽雅现在推出的是它的叠墅产品,与见天见地的独栋或联排都不一样;邦泰的别墅和我们差不多,不过它在临港,定价可能相对低一点。我们华彩城的别墅充分利用了地形的特征,36套别墅房源基本上占到了地块五分之一的土地。

三江房产网:拿地之初,金总接受媒体采访时曾透露,华泓置业布局宜宾主要看中的是宜宾的市场空间和发展潜力。请问来宜开发近两年后,您现在如何评价宜宾的房地产市场?

金华:不少人说宜宾房价高,其实房价高并非一定就是坏事。很多时候,还没持有这个资产的人会认为买房难,但买到之后又认为房价高好。从目前的发展趋势来说,宜宾楼市比较健康,只是政府的推地节奏偏紧。

相对于很多城市来说,宜宾地缘特点明显,城市自身原发的消费能力、消费体系较高,有大量潜在的内需。前两年的楼市波动是短暂的、正常的,毕竟任何行业都会有波峰和波谷。我们看好宜宾楼市,这里的区域发展也符合公司的传统开发习惯。因此,我们会继续留在宜宾拿地开发,也许会在其他区域做商业,毕竟商业是公司的重点,但同时也会研究如何提升住宅产品的品质。

三江房产网:金总您对下半年宜宾楼市的发展有何看法?

金华:上半年,宜宾整体市场回暖明显,但下半年估计没有今年一、二季度那么好,可能已经有企业有所感受。不过,以宜宾目前的情况看,下半年房价跌不下去,趋势性上涨也不可能,只是四季度末可能有企业为冲考核指标,适当下调价格。

采访后记:作为房地产行业最具挑战性的领域,商业地产无论是为应对外在环境改变还是满足自身发展需求,“变”已是唯一选择。不过也正因如此,商业地产对于开发商综合实力的要求也就更高,从业者必须时刻保持市场敏锐度,适时调整策略,才可能在残酷的市场竞争中长久生存。

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