调控不断升级 中小型投资者商铺投资黄金定律

定律1：选个好时机，入手变黄金

无论任何投资，都讲求规避风险和扩大收益，那么，买入卖出的时机就非常重要，这与商铺投资的收益、售价和租金走势有着密切关系。

一般来说，选择商铺都会遵循“熟铺为王”的原则，因为成熟的商铺经历过数年的市场培育之后，已经积累了大量的商户、客流资源，这样的商铺租金收益呈现稳中有升的局面，无论是租赁还是自营，收益都非常可观。因为，对于商铺来说，等商铺售价和租金都涨到最高点，平稳发展的时候，商铺投资收益就只有租金一部分了。

明白这个走势后，如果已经购买了商铺的投资者，最好找机会把商铺售出去，再投资其他商铺；而对于想投资商铺的人来说，售价已到顶峰的商铺投资价值不大，不如投资租金和价值都处于起始阶段的商铺。

定律2：选个好地段，才有好回报

商铺投资一般分为长线投资和短线投资，这也面临一个问题：多长时间内可以收回所有投资并盈利？

对此，多数投资商业地产的人士表示，地段也就是位置是商业地产投资时最需要考虑的问题，很大程度上将决定最后的投资收益。因为，没有通达的交通条件，没有好的地段优势，支撑商铺、商圈发展的人流量将无法聚集，增值收益更无从谈起。

找到好地段的投资项目后，投资者同时要考虑周边的业态定位和消费主体，是批发还是零售，是周边客群为主还是辐射全国，定位不同，方向迥异；在这个基础上还应该考虑到是短期内的投机行为还是长远的运营，在长远的运营中投资者还要充分考虑到是自营还是靠租金来维持长远的利润空间等多方面的问题。

定律3：选个好项目，还需选好开发商

有了好的项目和好的基础条件，决定项目发展潜力和增值幅度的因素就只剩下开发商和运营商的运作能力了。对于投资商业地产，因为牵扯到后期商业的运营，对投资者的眼光有着更高要求，对于开发商的品牌、定位以及物业都要做认真的考量。

实际上，对于寄希望于商铺稳定收益的中小投资者，选择规范的商业地产项目和开发运营团队至关重要，因为这事关铺面租金收益、经营稳定性和未来转手的难易程度。毫不夸张地说，对于一个商业项目来说，一个负责任的开发商将会使项目投资的风险大大减小，同时使增值潜力大大增加。

定律4：定个好目标，算准收益率

对于商铺投资者来讲，投资者需要对目标收益空间做出选择，是选择租金收益为主，还是价值升值收益为主，这将决定商铺是持有还是转手的问题，也攸关整体投资收益。

另外，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑在商铺的前期购买环节中的支出：购买商铺应缴的契税，为总房价的3%；购买后再出售，还要缴纳总房价的5%的综合税。其次，商铺后期的水、电、气、热、物业管理等费用，也要考虑在内，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。

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