看跌派阵容扩大 房价有下行压力

随着限购令范围的扩大、保障房建设的新进展以及房地产行业融资的持续收紧，楼市“看跌派”阵容不断扩大。不仅SOHO中国董事长潘石屹、星河湾[最新消息 价格 户型 点评]地产主席兼董事长黄文仔等老牌“资深看跌派”表示本轮调控威力不可小觑，今年楼价预计会回落；连全国政协委员、大连万达集团董事长王健林也在两会上表示：“在政策的强势调控下，今明两年的房地产市场应该都是下行态势，房地产商的日子应该比较难过。”甚至在房价上一直坚持唱多的华远集团总裁任志强近日也表示：“房地产市场不乐观。”但同时他又补充道，不乐观并不等于房价会出现暴跌。

世联地产此次修正观点的主要原因是未来楼市的供求关系可能发生改变。世联地产认为，2011年市场的潜在供应将会对房价带来下行压力。世联地产对全国40个重点城市2011年的潜在供应量进行了测算，除厦门、成都、南昌和昆明四个城市的潜在供应略显不足外，其他城市供应均比较充足，其中重庆、沈阳、上海、长沙、北京等城市的潜在供应数量较大，超过2000万平方米。北京、上海、深圳、广州、长沙、武汉、成都、西安八个城市2011年待售商品房也较为乐观。据世联地产测算，乐观估计2011年全国商品房销售面积将增加7%，如果考虑到保障房的分流作用将导致商品房销售面积减少3.2%，则销售面积增幅将是3.8%。

同时，有效需求将会受到压制和转移。保障房加快建设，对普通商品房市场需求形成分流。截至去年末全国各类保障房共开工590万套，基本建成370万套，超过预期目标。2011年全国保障房的建设目标上升到1000万套，这意味着未来将有1590万套保障房进入市场。世联地产统计认为，假设每套保障房的面积为60平方米，那么在未来1～2年内将会有9.54亿平方米的保障房进入市场。而2010年全国商品住宅销售面积仅为9.3亿平方米，这对于普通商品住宅市场是一个较大冲击。此外，不断扩大的限购以及可能继续加码的房贷政策势必导致需求进一步萎缩。统筹未来供求关系，世联地产研究认为，未来市场潜在供应充足，房价存在下行压力。

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