易宪容：房价调控还得靠信贷和税收

国八条是国十条的升级版，有三点具有新意

中国网：问题和最近的国八条有关，国八条有“最严厉的地产调控”之称，您对国八条如何解读?

易宪容：其实国八条是在2010年国十条基础上的，进一步强化了国十条。强化国十条的过程中有三方面是比较有新意的：

第一个方面就是强调限价，大家没有太多关注，因为这是一个长期目标，未来各个城市的住房价格要根据当地居民的收入分配水平来制定一个住房价格目标，高了不行，就说明你的房地产调控有问题。但我说了，限价，除了看当地居民收入水平的高低，另外还有价格目标谁来监督、谁来执行、谁来比对它的价格是否合理(的问题)，这是一个比较大的问题。

第二，强调了住房保障体系的建立，按照现在很多人的一个说法，希望通过住房保障体系，多建保障性住房来解决当前高房价的问题，也就是有人说的，“保障归保障，市场归市场”，采取住房市场双轨制的方式，但尽管2011年保障性住房建设肯定会增长很快，比如1000万套，但这1000万套……

第三个方面的新意就是“限购令”，看起来是很严厉……但具体效果还有待观察。限购本地和外地居民购房，限购多少?现在本地居民就是第三套房不能买，但有一套的可以买第二套;外地居民是什么?你可以买一套，但不可以买第二套。纳税五年的证明，只会增加非法寻租的空间。

中国网：您觉得限购令并不能起到应有的效果?

易宪容：很多机构会出来，卖户口什么的，你想想看，“限购令”是本地居民可以买两套住房，告诉大家，如果你有一套住房，现在我又有一套买房指标，你还可以买一套住房，买这套住房是投机还是自住?如果买二套房是为了投机、炒作，那不正好和国八条的宗旨相冲突吗?国八条的宗旨是限制住房的投机炒作，打击住房的投机炒作，而你这个政策就是鼓励大家去投机炒作嘛。

调控房价，只能靠信贷政策和税收

中国网：那在您看来，真正有效的调控手段是什么?

易宪容：国八条能够对宏观调控起作用的就是两个，一个是信贷政策，一个是税收政策。但税收过去是托市，买了就有税收优惠，鼓励大家消费，现在税收只是恢复到08年9月份以前的政策。

中国网：等于是重走老路?

易宪容：不是重走老路，那时候房地产的泡沫还是很小的，现在房价泡沫这么大了你不通过税收打击?还回到08年的水平?

所以交易所得税起到的作用没多少用，因为现在这些税还没通过交易过程中转移到下家去，如果税收起作用，一定要由卖房者承担，这样才会起到作用，如果不是卖房者承担，而是找到下家，那税收政策也是起不到作用的。

还有一个住房财产税，现在正在一些地方试点，重庆、上海，你知道在这两个地方试点是什么概念吗?即政府告诉大家要征收房地产税，但什么时候征收?不知道，可能是十年、二十年、三十年，为什么?房地产财产税这么大的事，一年改易量就是50000量，两个地方加起来的房地产交易税不到10亿，如果税收政策不出台，根本就没用。

现在房地产调控政策起到作用的只有一条路——房地产信贷政策。在国八条里包括的内容没比国十条更多，它只是多了一点点，购买第二套以上住房的居民，你的首付比例要提到6成以上，贷款利率要提到1.1倍以上，买第一套住房就没有说，由商业银行自主定价。

但从现在的情况来看，由于整个信贷政策收紧、信贷政策调整，尽管这部分在新的国八条里没有太多内容，但实际发生了根本性的变化：住房按揭贷款和优惠利率全部取消，无论是一套住房还是两套住房的，两套住房的更不用说，一套住房的优惠利率都全部取消。

中国网：那优惠利率由谁决定？

易宪容：按道理说优惠不能随便由政府决定，政府有权力优惠吗？任何政策的优惠不是用政府公权力把一般人的财富转移给另外一部分人，这种财富转移会损害到其他人的利益，政府能够随便出台一个优惠政策吗？08年时把优惠利率降得那么低，其实就是把城镇人口的钱和收益都给了贷款人，利用政府的公权力。

我早就说了，09年时就说，优惠利率要全部取消的，凭什么优惠利率由政府随便定，买房子的人就得到优惠？这不是你定的，而是需要双方经过公共决策才能决定的。

所以优惠利率的取消对于房地产市场影响很大，优惠利率不仅取消，未来买房按揭贷款还要国家银行根据个人的信用风险做不同定价，你可以使用基本利率，也可以设基点以上利率，1.1倍、1.2倍、1.3倍、1.5倍……由银行定价，这就是对的，你的信用好，利率就低，信用不好，利率就高。

拿美国来讲，个人申请按揭贷款，整个加权起来，最好信用和次级信用的人得到同样的贷款，收4个百分点（的利率）。

中国网：美国有完善的个人信用机构，而国内缺乏个人信用机构，实施起来是不是会有点理想跟不上现实？

易宪容：不是理想跟不上现实，现在不能说全部有，但也开始有了，如果你没有违规记录，那肯定是优良记录，信用比较好嘛，你的违规记录是可以到银行征信系统查出来的，我们不能说就那么完善，但至少开始有一定依据了，我记得这个事是03年开始做的。

中国房地产泡沫世界第一，需要进行全国性的房产普查

中国网：我记得您从05年就一直在说房产泡沫，到现在为止，您觉得泡沫增长的速度怎么样了？和您之前想的一样吗？

易宪容：没有和我想的不一样。你要知道，中国这么大，房地产是不动产，这么大的中国就被分割为无数个房地产市场，无数个房地产市场的泡沫不是被同时推大的，肯定是一个一个地方地推大，而且不是所有地方的泡沫都推大才产生泡沫，可能推到一定情况下，有可能推到了比较大、比较多的情况下。

中国网：中国房地产泡沫的历史好象不太好找吧?

易宪容：不是中国，世界的，但中国也有，二三十年代上海的房地产泡沫。

在历史上找不到一个比中国现在房地产泡沫更大的地方，也找不到一个房地产炒作如此疯狂的地方。迪拜的泡沫破灭了，有人说中国的房地产泡沫大一千倍，我说别人说得不对，我认为一千倍都不止，这是从总量来讲，迪拜的面积比中国小得多，这是一个很简单的道理。

你想想，中国有多少人在炒房?

中国网：一直说有人炒房，但到目前为止好象没有一个特别权威的数据调查出来。

易宪容：调查不出来，政府不可能告诉你，一告诉你就麻烦了。我多少年以前就提出来，房地产业要全面补偿，建立一个全国性的住房档案，供给给研究人员做研究，这么有益处的事情不做，所以中国的房地产泡沫巨大是无可非议的，世界上没有任何一个(国家是这样)。

中国网：您提到住房档案，能简单解释下么?

易宪容：这很简单，就拿中国人口普查来说，一个很简单的道理，人口普查容易还是住房调查容易?因为住房是死的东西，人口是流动的东西，人口都可以普查，住房为什么不普查?人口可以出来，住房为什么不可以出来?

房地产税不会转嫁到购房者头上，老百姓不用担心税太高

中国网：也一个观点认为，房地产税看起来是加在了房地产商的头上，但最后转嫁到每个购房者的头上。

易宪容：谁担心转嫁给购房者了?房价上涨的时候就可以把税收涨上来，房价下跌呢?下跌可不可调?假定都没上涨，那你就假定它上涨，这样你赚钱是没用的，如果有用，那你成天炒作也没关系，比如你100万买的房子，现在200万卖出去，没关系，我让你交105万的税，你炒啊，还有，你不是持有很多房子吗?那些多的房子，不说多了，就累进的一套多收一个税，第二套5%的税，地三套8%的税，第四套10%的税，我可以累进地加上去，这不是很简单的道理吗?

中国网：那政府是最大的受益者?

易宪容：这是两码事，房地产和其他商品都是一样的，其他的可以缴税，为什么你不交?你拿土地要出钱吗?既然建筑商、官员要把钱拿去买土地，有人不是要交房地产税嘛，我就把土地出让饥不是一个概念，你拨到很好的公共财政上使用是一回事，土地出让金很公正的，不好的一面是两码事。还有，土地出让金和这个税是两码识事儿，为什么要征集财产税?第一，你的财产之所以能够值钱，因为有政府提供国土服务，政府鉴定产权保护你的财产，如果没有政府提供国土服务，没有政府来界定产权，你的财产有价值吗?

易宪容：比如你说这个电脑是你的，凭什么是你的?没看到谁给你的啊。说你的房子谁给的，你就告诉我也是这房子的谁。

中国网：里面有一个物权的概念。

易宪容：对呀，一个基本的概念嘛，财产之所以有价值就是因为政府提供的各种各样的服务，第二，现在的住房之所以有价值就在于政府通过各种基础设施、城市服务设施的建设，在沙漠里建一个房子你能卖钱吗?这道路是你修的吗?公汽是你的吗?政府提供了服务让你楼下，及提供了服务让你留下那你为什么不征税?一定要征税的。

现在很多人说不能征税!这税怎么用是另外一个概念，不能把征税了不好用当做借口，税是一定要征的，天经地义。

中国网：现在老百姓担心税征得太高。

易宪容：不用担心，税收还有两大功能，第一大功能就是通过政府收税来调节收入分配，房价高、收入高的人多交，房子少、条件差的人不交，免费，这个担心吗?当你不制定公平公正(的原则)，现在的市场很好，那就不用说。再说件事儿，100平米之内，无我驾车在150万之内免税，如果在100平米，但驾车是20万了，好，那就交50万的税，不是一下就下来，关键要有评估体系，要调查，有个住房档案，所以我在十年前就提出来了。

骂我的人是人身攻击偏多，任志强是一定要骂的

中国网：您对那些破批评您的人怎么看?

易宪容：我所有的文章，没有一篇文章是不做理论分析的，但很多人在我做理论分析时都大骂你，因为我的理论分析可能会触及他的利益，对他不利，其实根本和他没有关系，他就来骂你，而且不是骂你的理论怎么样，而是人身攻击。

从这种现象来分析，我们这个社会中年轻人的整个基本价值判断、基本核心价值完全变了。

中国网：变得不太好了是吗?

易宪容：对。因为核心价值、普世价值在整个人类是一样的，中国古代有句话，人同此心，心同此理。只要是人，基本的道德底线不会改变，现在这些方面还是差距比较大，这也是一些乱七八糟的房地产理论盛行的原因。

你仔细看我的文章，有几篇分析中说过谁?从没说谁，我都是做理论分析的。

中国网：您说过一个人，我记得您第一次在05年就骂过任志强。

易宪容：我知道，我肯定骂过他，那个人该骂，一定要骂的，他已经不是人了。

易宪容：05年的时候，为什么他能够在中国这种社会有市场?在美国是没有市场的，一定是小众。

中国网：您觉得为什么任志强这样的在中国有市场?

易宪容：他没有了“人同此心，心同此理”的(核心价值观)，他说的那句话对我有利没利?如果我是炒房的，对我有利，那我就跟着他，你骂他就等于是骂我。你去看我所有的文章，全部是做理性分析的，他呢，老是搞个乱七八糟的东西，我现在都不跟他们讨论了，一提就来气，不跟他讨论了。

中国网：您觉得中国房价什么时候会跌呢?

易宪容：现在不是房价跌不跌的问题，最重要的问题在于现在这样的信贷政策能持续多久，稳健的货币政策到什么程度。

中国网：有了这两点才能判断房价什么时候跌?

易宪容：如果最后又回去了，那根本就没法儿说，因为调整房地产的政策，最核心的只有这一条了，其他的可有可无，税收只有一点点作用，税收(成本)如果转移到买家身上去，那这个政策就是失败的，一定要由卖家承担，这样(税收政策)才会起到效果。

中国网：今天的访谈由于时间关系就到这里，谢谢易老师今天在百忙之中来到这里。

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