新“国八条”重拳突袭楼市再上“紧箍咒”

刚刚经历了一轮开盘潮、准备安然过年的杭州楼市昨夜又吃一记炸雷：国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议上确定了八大楼市调控政策，简称新“国八条”，其中明确二套购房贷款最低首付提至六成；普通住房未满五年交易的，也要全额征缴营业税；甚至提出对拥有多套房产的购房人实行“禁购”，民间盛传已久的第三次楼市调控就此坐实。

新“国八条”在去年调控严政上再加码

三项刚性政策再给楼市上“紧箍咒”

这次调控是在房产税试点呼声极高的背景下出台的，但是最后所运用的调控手段，除了房产税出台不了，其他方面的调控政策一律加码、从紧。

首先新“国八条”强化了差别化住房信贷政策。“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”此前，二套房贷最低首付50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。也就是说，新“国八条”把二套房贷的最低首付提高了一成。

除购房成本增加外，新“国八条”还大幅增加了普通住房短期交易成本。明确“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税”。也就是说，不管普通住房还是非普通住房，未满五年转手的都要全额征收营业税，这个将大幅增加交易成本。此前，普通住房未满五年交易的，差额征收营业税。

记者算了一笔账，一套买入价100万元，出售价200万元的普通住房，未满五年出售，如果按差额征收营业税，那么这套房子所缴纳的营业税是(200-100)万元×5.6%=5.6万元；现在出售，则按全额征收营业税，那么所缴纳的营业税为200万元×5.6%=11.2万元，前后相差一倍之多。由此可见，大幅增加的交易成本，将打击短期内的投机购房人。实际上，普通住房未满五年全额征缴营业税的政策，是按早期最严厉的营业税征缴政策执行的。2006年国家出台的“国六条”中把全额征收营业税的年限由2年延长到5年，即对购买住房不足5年转手交易的，全额征收营业税。

此外，新“国八条”对拥有多套房产的购房人实行“禁购”。其中提出“对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房”。

这项政策比“限购”更抑制需求，可以理解为，对拥有2套房及以上的本地居民及拥有1套房及以上的非本地居民实行禁购。如果执行，影响相当大，意味着准备买第三套房及以上的本地购房人，以及相当部分的外地人无法买房。但具体如何执行有待于地方政府出台细则。

从“温水煮青蛙”到“开水煮青蛙”

楼市濒临速冻各方均不看好后市

有业内人士将之前的限贷、限购政策比喻成“温水煮青蛙”，那么新“国八条”强硬的“禁购令”、扩大全额征缴营业税范围等政策更为直接地触到了投机性炒房者的痛处，变成“开水煮青蛙”。包括开发商、购房者、业内专家等各方人士在内，对于新“国八条”精确落地后的杭州楼市并不看好。

据了解，上周一波集中开盘潮就是在调控政策即将推出的风声下出现的“集体出逃”事件，不少开发商都意识到春节前后将出调控新政，而急吼吼地出货，但昨夜的新政还是出乎多数人的意料。“知道会出新政，但力度还是超出预想。”有开发商如此直言。

不少业内人士对于新政出台后的市场走向表示不看好。双赢机构总经理章惠芳就表示，这次调控力度非常大，它是一个组合拳，从信贷、税收、限购等多方面进行调控，若是严格执行，那效果必定是立竿见影。章总称此次调控对杭州、上海这样的一线城市影响非常大，原本供应量十足的杭州在此次调控下，成交量会大幅度萎缩。也有不少人认为，政策本身对房地产市场的影响也许有限，但将给市场带来非常明确的调控将会被继续加强的预期，在持续叠加的政策干扰下，市场观望情绪一定会再度出现，市场的博弈将比2010年更为复杂。富动地产总经理周展觉得，调控新政出台时间比预期的快很多，原本以为节后才会有动作。在他看来，“二套房房贷首付比例提至60%”与“更大范围内二套房以上限购”最为严厉，“对购房者的心理预期造成极大的影响，势必有效地遏制投机性购房，然而对于改善性购房，也会产生不小的影响”。对于本轮新政的施行效果，周展预计短期内难以有效拉动房价下降。“2011年，杭州的房地产市场也许将重蹈2010年的覆辙，房价恐怕僵持不下。”

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