宏观环境决定中国楼市向上趋势不变

在市场环境下，政策永远只能起到临时性的作用，而最终仍会回归市场调节。所以，中国楼市未来的发展，从根本上还是要看国家的宏观经济社会发展大趋势。

通胀压力与人民币升值预期，房产投资需求增加

在刚刚出台的国家经济数据中，10月居民消费价格(CPI)同比上涨4.4%，比9月份涨幅扩大0.8个百分点，创25个月新高。通胀压力较大，虽然国家在10月20日宣布加息，但央行加息后1年期存款利率只有2.5%，相比CPI指数而言还处于负利率时代。这种情况下会导致国内资金流向其他投资渠道，房地产便是其中一个很重要的保值升值方向。

而人民币汇率本质上来说是一个价格问题，美元的价格问题，受国际经济环境的影响更大。当存在人民币升值预期时，国际资金会源源不断地进入中国市场寻求投资机会，一方面境外资金本身与人民币升值带来的收入效应和财富效应都会使房产的投资需求增加；另一方面外资涌入带来的外汇占款会增加国内的货币供应量，也会带来投资需求的增长。日元升值后的房地产市场持续繁荣对此已给予了充分证明。而以目前的国际形势来看，我国人民币升值将会是一个渐进的过程。

经济稳步增长，购房需求不断释放

日前，中国物流与采购联合会发布10月PMI数据。10月份，CFLP中国制造业采购经理指数(PMI)为54.7%，环比上升0.9个百分点。这显示当前我国经济向好趋势进一步巩固，未来经济发展将呈现稳步较快态势。经济面稳固使国内就业率保持在合理水平，国民对失业的担扰不大，且民众普遍预期未来薪金将能够稳定上涨。随着每年GDP的稳定增长、人民收入的持续上升，同时会带来自住需求和投资需求的增长与释放。

城市化进程不断加深，购房需求持续增长

城市化的发展是增加住房需求的社会基础。我国已经进入城市化加速发展阶段，未来若干年内，我国将有数以亿计的人口从农村转向城市，随着城市化进程的不断发展，城市空间形态不断优化，城市产业功能区分也变得更加明朗化，旧城改造、新城开发，再配合基础设施的建设与升级，这一系列城市化进程中城市空间形态优化的过程也会激发出大量的有效住房需求。同时，现行的独生子女政策又有望放开，人口红利在十年内都还不会消失，这将导致城市住宅需求不断增加。

总之，由于城市土地的稀缺性和需求的不断上升，房地产市场发展向上发展的趋势不变。而城市基础设施的建设和配套不断的完善，同样能带来资产价格的上升。

(供稿：研究中心 朱欣苑、朱健)

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