还有89㎡套三户型！评测丽雅·江宸 3期走的是“新改善”？

大家好，我是小喇叭。

今天我们来评测一下即将推出3期地块的丽雅·江宸项目。

更新时间：2020年4月14日

基础信息

1、项目：丽雅·江宸

2、地址：宜宾·长江桥北侧·丽雅江宸

3、开发商：临港丽雅

4、产品类型：高层、叠拼、联排

5、项目概况：占地365亩，建筑面积42万㎡，容积率1.8/1.5，绿化率40%，总户数：1664户

6、户型面积区间：建面约89-108㎡板式平层、建面约140-260㎡天境叠院；

7、项目物业：雅信物业（住宅：3.0元/㎡/月，商业：4.5元/㎡/月）

8、停车位：一期车位2563个

9、销售状态：在售

10、均价：一二期不带露台房源1.05万/㎡，带露台1.2万/㎡；三期未开，预计4月底开盘，第一批开盘房源预计为11#、12#楼，涵盖户型为89、108㎡！

11、总价段：

三房：基本售罄

四房：142、167㎡在售，总价140万以上

12、销售动态：项目在售房源建面约80-260㎡，2、3#楼跃层均价约1.05万元/㎡，露台房源均价1.2万元/㎡；1 、2#楼推出新春特惠房，随机砸金蛋抽购房抵用券。即将推出3期地块，户型面积区间为建面约89-172㎡的高层房源，同时还有116套叠拼和联排。

项目亮点

1、低容地块+1800亩挂弓山公园：项目自带1800亩挂弓山公园，由新锦绣园打造，目前正在做一期地块。项目本身容积率为1.8（一二期）、1.5（三期），配合上挂弓山公园从项目中穿插而过，可以拉低综合容积率到0.8左右，匹配别墅房源的容积率。

2、带露台+特色外立面：一二期多数户型自带超大露台，增加舒适感。同时是拥有专利设计的特色建筑造型，外立面采用铝板+玻璃栏板，造价更高。

3、丽雅品牌：项目由临港丽雅打造，物业也使用的是雅信物业。在宜宾来说都属品质之选。

适合人群

有意置业临港的改善客群

户型分析

本次仅做3期高层待上市房源的户型分析。

江宸三期的高层户型部分为板式设计，对穿通透采光。同时，本次还推出建面约89㎡的三室单卫房源，给予偏刚需的客户一定选择空间。105、128、172㎡户型的部分房源应该可以看江。

三室单卫：建面约89㎡（预计4月底加推）

这是一款典型的“三房单卫”型户型。户型方正紧凑，利用率和布局都非常标准和典型。

厨卫阳台：厨房部分略小，但生活阳台通过结构板可以增加使用面积。景观阳台可以通过镂空处增加变换空间，拉伸阳台的尺寸到2.1*9.7米，非常有特色，同时也增加了得房率。

双厅：竖厅设计，开间做到3.6米，89平米的三室来说还算正常。

卧室：卧室尺寸适中，2个超外的卧室可以外接阳台，感觉不错。

朝向：均看中庭景观，10、11#楼基本为朝西南方向，12#楼为朝东南方向，朝向均可。

三室双卫：建面约105㎡

典型却又不普通的三室双卫户型。典型的地方在于房间的布局和尺寸都比较标准，不普通在于阳台部分都有比较大的可变空间，也就是我们常说的“赠送面积”。

厨卫阳台：厨房旁的卫生间有些偏小，2米多的进深可能很难隔出干湿分区。且生活阳台依旧有转角且尺寸偏小，但可以通过外接“赠送空间”来扩大。景观阳台依旧巴适，做到2.1*10.5米的尺寸。

双厅：同样为竖厅设计，外接超大阳台，但开间扩大到了4米，放大床绰绰有余，而且带飘窗，可改用途。

卧室：尺寸都不错，内侧的主卧尺寸做到了3.5*4.2米，更舒服。

朝向：9、10#均为朝南，7#楼为朝东，其中10#楼看中庭，7、9#楼可看朝江一侧，朝向可。

三室双卫：建面约108㎡（预计4月底加推）

108㎡的大三室双卫户型。这个户型在其他项目中或许比较普通，但是在主打大阳台的江宸中就有点特别了。

厨卫阳台：这个户型的功能区尺寸要稍大一些，厨房依旧只有5.4㎡左右。生活阳台可以直接作为次卧的附阳台使用。

两厅：同样为竖厅设计，开间4米，非常标准的双厅啦！

卧室：喜欢大卧室的朋友，这个户型一定要重点考虑，所有卧室的尺寸都偏大，舒适感提升。主卧（大概20㎡+）配有衣帽间，同时外部的飘窗增加了使用空间，窗台也有转角。

朝向：这个户型分布在11、12#楼，位于端头位置，所以采光和通风是更舒服的。朝向基本是南北，可以兼得中庭和背后的挂弓山公园二期的景观。

三室双卫：建面约128㎡

128㎡的标准四室双卫户型。不得不说，这个户型是所有户型中个人认为最为标准的，布局、功能都我个人都非常可！大概1、2年前，宜宾楼市也有类似面积段的户型，但只能做3室，不得不说还是有进步哒。唯一的小缺憾就是，128平米的户型不是横厅，不过双阳台已经很大的弥补了这个小瑕疵。

厨卫阳台：厨房、阳台的尺寸都很ok，双景观阳台设计，其中临客厅的景观阳台是2.1*7.2米，尺寸很不错。同时衔接了双厅和次卧的空间，增加了交互性。临餐厅的阳台可以做生活阳台使用，尺寸同样做到了2.1*4.6米，很舒服了。此外，双阳台在同一直线上，采光通风自然更好了。

双厅：竖厅设计，开间为4.2米，两厅都接有大面积阳台。

卧室：主卧超大，同样配有衣帽间+卫生间的设计。其他卧室的尺寸都很舒服。

朝向：分布在7、9、10#楼的端头位置，双面采光。朝向上，10#楼2单元西侧房源要稍稍注意西晒的问题，但有建筑遮挡，应该还ok。7#楼2单元偏向东西朝向，选择时可注意。景观方面都不错，7、9#楼还可以中庭/公园+江景（可能要楼层高点才能看）双丰收。

四室双卫：建面约172㎡

172㎡五室三卫的终极置业。四室可改五室的设计，整体方正，空间充裕，面朝长江，1梯2户，是终极置业的选择。

厨卫阳台：2个卫生间都做到了3.8米的进深，做干湿分区或者装个浴缸完全没问题。阳台的部分依旧保持“大”的优良传统，主次阳台都很大。

双厅：竖厅设计，开间在4.8米左右，非常奢了。两厅同样外接2个超大的阳台，采光通风很通透。

卧室：4个卧室的尺寸都非常标准，包含了3个套房设计，私密感和舒适感都很高。可以做到双主卧，而且尺寸都超级大，很舒服。但生活阳台旁边外接的卧室尺寸比较小，适合做保姆房等（当然也可以把生活阳台的一部分拉通，做大卧室，但也有个问题会直接挨着厨房）。且入户的地方挨着一个次卧，不是很私密。

朝向：仅8#楼有这个户型，1梯2户，直接电梯入户。朝向上基本是南北，前看江景，后看公园，景观王者。而且因为双阳台基本在一条线上，所以江风穿堂过应该还是可以做到的。

景观建筑

江宸3期由6栋高层和多栋叠拼/联排房源。其中，高层层高为23-25层之间，大概有872套左右。别墅房源稍后再推，数量为117套。

建筑风格上，江宸3期高层部分采用Y字分布，增加了采光和通风的空间，同时做出了2个中庭布局。别墅方面采用列阵分布，基本是依山而建，最大化景观资源。整体建筑外立面采用玻璃栏板+铝板，相对其他材料造价更高。

梯户比上，高层部分除8#楼为1梯2户外，其余均为2梯4户。

下面放一个各个楼栋的户型分布情况，同时梳理了景观资源，各位可以自行选择：

品牌物业

雅信物业，一级资质，物业费为住宅：3.0元/㎡/月，商业：4.5元/㎡/月

交通区位

位于临港新区桥头堡位置，紧靠菜园沱长江大桥，远期还有挂弓山长江大桥的规划。

项目占地面积较大，一侧靠近长江北路，也是目前江宸的主出入干道，中元路、马鞍路都在优化状态。经过长江北路可以通长江桥到南岸片区，经北塔山下可以到上江北。

公共出行上，江宸可选择公交车5、24、16、34、17、41路，此外还有智轨学堂路站也在不远处。

周边配套

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学校：自带幼儿园（待建）、宜宾市七中、临港第一幼儿园（公立）、大地幼儿园……整体来说江宸的教育资源还可以，自带一个幼儿园，离其他学校也比较近。同时，区域内还有天立等私立学校。

商业：自带邻里中心、紧邻地中海商圈、恒旭金座。后续沿江一带还将开发大型商业体，例如已经拿地的碧桂园项目，就带有大量的商业体量。后续799和老天原一片的滨江商业江宸都可以通过中元路到达享受。经长江桥可畅享莱茵-万达商圈。

医疗：宜宾市第二人民医院·华西医院宜宾分院、宜宾市第二人民医院临港分院（3000个床位，待建）。车行距离5分钟左右，有点距离但又不至于太远，很理想。

二医院临港分院效果图

区域价值

江宸地处临港新区桥头堡位置，紧靠菜园沱长江大桥。未来一侧还规划有挂弓山长江大桥。

2020年3月，三江新区正式获批，成为四川第一个省级新区。到2025年，地区生产总值力争突破600亿元、常住人口突破55万人。到2035年，地区生产总值力争突破1200亿元、常住人口突破80万人。对于江宸来说，是一个相当好的发展契机。

此外，江宸沿江一带将陆续进行高规格的集中开发，中铁已与799签约，滨江产业带E组团已有碧桂园拿下。这些部分都能为江宸提供较好的商业氛围，提升区域调性。

项目不足

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