差别房贷再获官方重申 “调控松动论”不攻自破

据悉,央行日前公布了近日召开的央行分支行行长座谈会内容,央行强调,下半年要继续落实好适度宽松的货币政策,同时严格执行差别房贷政策,促进房地产市场健康平稳发展。截止到目前,反弹近一个月的房地产板块个股仍处于强势状态。反弹自然有对估值进行修正的原因。经过一波持续下跌之后,无论是从市盈率还是市净率,无论是看绝对值还是相对值,地产板块的估值水平都处于过去五年来的平均值之下,因此,板块估值筑底之后迎来反弹也属正常。除此之外,另一个重要原因,房地产调控政策也即将迎来“底部”。

实际上,此前关于房地产调控政策可能放松的论调刚刚浮出就遭到多部委的同时否认,但政策放松的预期却并未因此而消退。

近期关于房产税征收延期的消息成为此次部分市场人士解读为政策松动的开始。从今年开始,有关房产税征收时间的传闻就不绝于耳。而近期坊间又开始流传,财政部初步规划,房产税开征时间要到2012年。

一方面,市场对房产税即将开征已经达成共识,另一方面,却在征收时间表上疑问多多。包括发改委人士就曾有过“三年内不征收房产税”的表态,但很快就遭到同一部门人士的否认。此次财政部关于2012年开征房产税的时间表也被相关人士“辟谣”。这被市场解读为相关部委本身对房产税征收问题就存在争论。

除此之外,对下半年经济增速放缓的担忧也更坚定了市场的预期。欧洲债务危机引发的需求萎缩,使得我国出口面临着严峻的挑战。从统计局公布的数据来看,我国的GDP由一季度的11.9%增速下降到二季度的10.3%,回落了1.6个百分点,经济增速放缓已由预期变为现实。宏观层面的变化对后续房地产政策的选择也增添了几分变数。

对此,住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林7月31日表示,调控政策不达到效果绝不会放松。下半年应稳定政策以减少市场的预期。一些城市应加大政策执行力度。下半年的房屋销售情况会好于上半年。

首先,值得肯定的是,“国十条”出台以后,调控取得阶段性成果。一是前期高涨的房价已从停滞转到下降,现在企业开始采取各种办法打折或让利。二是市场房屋供应不足已引起政府重视。

但是,政策落实仍比较缓慢,一些城市执行力度不够,市场房屋供应量在减少,这些都是需要继续解决的问题。由于我国对房地产领域许多方面的调控才刚刚开始,很多还没有落实到位。比如说,消费别化、囤地囤房等违规行为、市场供应情况、保障房建设等。如果现在政府的调控放松,尤其对投资和消费调控放松势必会带来市场的更大反弹,那么,政府此次下定决心调整房地产市场的结果将会半途而废。因此,下半年的房市调控政策应坚持上半年的调控方向,继续打击投资、投机购房,加快社会保障房的建设。

我国房地产市场主要存在房屋供应量不足,求大于供是根本问题。因此,下半年或可能由需求管理转向供给管理,即由控制投资、投机的需求转向想方设法促进地方政府加快公共住房建设。

分析人士认为,考虑到下半年国内经济增长面临放缓,整个宏观调控的基调将以维稳为主。结合房地产政策均已出台,所需要的不是出台更多的政策,而是贯彻、执行好已经出台的这些政策,尤其是保障性住房政策的落实是住房工作的重点。

此外,近期多数金融机构发布的2010年下半年中国宏观经济金融展望报告也认为,中央此次调控房地产决心较大,预计下半年调控政策应该会维持高压,短时间内不会出现松动,市场总体上仍将呈下行态势。可见,认为政策可能松动的部分人士也许只是“一厢情愿”。

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