还要加大供应？宜宾土地下半场来了

从3月7日开始，宜宾主城已经卖了三宗地，共计拍出了约640亩的居住用地，而本月即将拍出的南部新区站前区域一期地块中，有约320亩的居住用地。也就是说，不出意外的话，今年上半年主城的居住用地成交量将达到960亩，而去年同期这一数据是不到400亩。

但即便如此，宜宾房价还是持续走高，甚至有“逢拍必涨”的说法。而最新的消息是，今年下半年宜宾有可能还要拍地……

加大供应！多大？

在日前结束的“宜宾市土地利用管理工作培训会”上，在总结了2018年上半年土地利用管理工作后，提出了今年下半年宜宾土地市场的工作目标。小编还是仔细品砸了一番的，“对商品房库存较小、价格偏高的地区，要积极采取措施，加大土地供应力度。”

其他东西暂不表，这段话就是蛮有意思的。下面来划个重点，主要是加大土地供应力度。

先说土地供应力度的问题，前提是对于商品房库存较小，价格偏高的背景下。按照宜宾市房管局发布的数据来看，截至四月份，主城区未备案房源数量大概在3000套左右，根据当前的去化率计算，去化周期在2.72个月。

这还只是个粗略的统计，不同区域的房源供给情况还是有差别的，因此在制定推地计划时可能还是有差别。例如目前市场房源主要就集中在临港，而高价房源又集中在南岸东西区。而其他区域则是介于两者之间，这是库存问题，如果考虑到华侨城、铁投到丽雅等一大波手中有地，且计划于下半年推出的情况，那么下半年这两大区域的房源供给还是有的。

另外，若是绿地能顺利拿下南部新区的610亩地块的话，预期也能在明年给市场带来一定的房源供给。那么，这种库存较小的问题，就是一个需要以什么标准来量化了。

目前，宜宾主城月均备案量在1078套，而住建部曾在《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中提到，“各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应。消化周期在36个月以上的，应停止供地；消化周期在36-18个月的，要减少供地；消化周期在12-6个月的，要增加供地；消化周期在6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。”

意思说宜宾主城区商品房库存量，至少要达到6500到13000套左右（保持现有的去化速率），而且还要供地。也就是说去化周期要在12到18个月，才能叫稳定。

当然，要是严格按照数据去套的话，从去年到目前拍出的宗地，全部转换成房源短期内密集推入市场的话，还是能够保证的，至少上万套住宅是稳定的。

价格高，才是问题？

加大土地供应并不只是因为库存问题，还有一点是价格问题，这个价格主要是两方面。一个是现有市场价格，另外一个是预期的房价水平。

现有市场价格，主要是以目前主城区各在售楼盘来看，主城破8000元/㎡已经无悬念了，而从预期来看，后续入市的新房源中，几乎都是以改善产品为主，单价高，总价更高，这并不满足所有购房者的需求。

因此，从这一层面来说，加大土地供应需要保证的是“什么价”和“什么地”的问题，如果还是按照上半年的供地趋势来说，位置好的地标性地块或者高价地，即便是再增加一千亩的土地供应，似乎也不能实现所谓的价格调控的问题，毕竟地标区域拿地的隐形成本高，高价地的直接成本高，都注定了拿地后，又要催涨一波了。

换言之，宜宾下半年的土地供应重点应该是“什么价”和“什么地”上，而不是还是按照上半年的节奏来走。例如临港在接连拍出了临港国际会议中心和挂弓山地块后，如果加上现有房源，应该说是这一区域的房源库存还是比较充足的。但问题在于，基本上以改善产品为主，适合刚需客群的房源并不多，这可能导致购房者出现分流。

另外，大学城二期将在今年九月份开学，届时对于大学城周边区域的开发也需要提上日程了，拍地似乎也是顺理成章的事情。再加上，保利两次试图在临港拿地都“铩羽”了，这第三次会是什么时候呢？

最后说几句》》

照这一趋势来看，今年下半年宜宾主城还是要推的，至于要推多少和什么价格推，就要看地块成色了。但不管怎么说，土地市场关联着房价，牵一发而动全身，要想让现在高企的房价有点松动的话，可能土地市场才是重点吧！

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